大浪退去，才知道谁在裸泳。“限购闭环”包围之下，环京楼市似乎率先褪去了投资客眼中的光环。
今年3月以来，楼市调控政策不断升级，而环京区域凭借地理优势垒起的高价市场，自然成为调控的重中之重。在高强度的限购组合拳之下，环京区域的房地产市场终于降温。有机构发布的《6月住宅成交报告》显示，6月，50城市新建商品住宅成交面积环比减少5%。一线城市降温最明显，廊坊等环京城市成交领跌全国。
6月2日，廊坊市再度加码调控，明确规定外地人买房要有三年及以上社保。而6月新建商品住宅成交面积大幅回落，更是跌至10.23万平方米，创下近一年的新低。作为环京地区中的最主要的区域，廊坊市场的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱。
三年前，环京楼市的第一轮火爆来自京津冀尤其是“副中心”的传说。而三年后，环京楼市的又一次疯狂来自投机客对千年大计雄安不怀好意的念想。不仅雄安拒绝了非理性投资，任何没有市场根基的“大厦”都很难在大浪退去时蒙混过关。
在过去一年，环京区域房价不断跳涨，廊坊市下属北三县（三河市、大厂县、香河县）及固安、永清等地商品房销售价格普遍翻番，随着区域限购的进一步紧缩，加之北京限购的持续，投资客退场、购房人急速减少，让有着庞大货源的环京楼市陷入尴尬。
这片区域大量房地产开发项目披着“产业新城”的皮囊硬闯市场。极低的地价和快速上涨的房价，让开发商火速出手。而看准了环京概念的投资客蜂拥而上，过热的市场情绪迅速凝结，早已压过当地经济发展水平、刚需等并不匹配的冰冷现实。
环京区域本是四五线城市，部分价值区域在京津冀协同发展的助燃下，成了“新北京”，从而实现了鲤鱼跃龙门。围绕着协同发展，环京区域的房地产市场也形成了北三县的“行政副中心板块”、廊坊的“第二机场板块”和涞水的“产业新城板块”。而其余区域协同发展政策微利区或非直接作用区域，仍然保持四五线城市的身份，主要任务是去库存。事实上，京津冀楼市的实际走向，也佐证了此种分化。
在分化之下，投资与投机之间的距离，或许只有一张纸，这样的风险随时都会被“捅破”。
一个区域的实际发展，是该区域房产保值与否的根本影响因素。房地产市场的健康发展依赖于产业发展支持下的长期理性，因为产业的培育及人口红利的释放并非朝夕之功。北京产业疏解中，主要产业承接地廊坊、保定及天津滨海等地，在合理规划建设中将迎来循序渐进的产业加成，而产业的背后也带动着人口的流动。短期疯狂的躁动，注定只能在短期疯狂。
