深度解读杭州二手房转让个人所得税细则

　　解读关键词 1%

　　无原值凭证房税率敲定为1％

　　几日前国家税务总局下发的新政，给人们留了一个悬念。在对于不能提供原值凭证的二手房交易，政策给出了一个范围税率——1％～3％。也就是说，国家把该部分个人房屋转

卖的税率制定权，留给了地方政府。

　　前日，浙江省地方税务局网上挂出了一个通知，除了转发国家税务总局的文件外，还在通知开头重复了文件中的一段话：对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例授权各市地方税务局在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。很明显，省地方税务局把该部分的权利给了下一级地方政府。

　　此前，业内人士表示，1％～3％的税率浮动范围很大，确定多少将直接影响该部分房主的收益。如该二手房的出让价格是70万元，那么上下缴纳的个税可低至7000元，高至2.1万元。

　　昨日，杭州市财税局网上贴出了《转发浙江省地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》一文，也即记者一直在追踪的二手房个税政策杭州方面的“细则”。“细则”提了四条，其中之一便是明确了无原值凭证个人住房转让时的税率值。

　　但1％的税率是针对杭州市区，且不包括萧山、余杭的。据了解，各县（市）地方税务局、杭州萧山、余杭地方税务局可根据实际，自己确定该部分税率。记者昨日辗转得知，萧山的地方税务局已将“1％”的税率方案报给了区里，正在等待审批通过。业内人士认为，其他县（市）基本会参照杭州市区的税率。

　　解读关键词 20%

　　卖掉房子应缴个税20%

　　关乎房子的收益，这笔账老百姓都在算。但是有以下情况，老百姓是不需要操心个税的。

　　按照国家税务总局文件的规定，“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

　　对于此条款，文件用“要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益”做了强调。由此也可以看出，国家出台个人住房转让要征缴个税的初衷，是为了抑止炒作房价的行为，但同时也十分注重保护普通百姓的利益。

　　那么，除了上述情况外，个人住房转让到底要缴多少个税呢？让记者帮你算一算。

　　缴税公式：

　　1.有原值凭证的房屋

　　应缴个税=应纳税所得额×20％（注：税法规定，财产转让所得的个人所得税按20％的固定比例征收）

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）

　　举例：如冯先生于三年前花70万元购买了一套住房，如今转卖价为85万元，假如相关合理费用为10万，那么冯先生需要缴纳的个税为：（85-70-10）×20％=1万元。

　　2.无原值凭证的房屋

　　应缴个税=住房转让收入×1％

　　举例：如冯先生的这套房子已丢失了原值凭证，那么将按照转让收入来核定其应纳税所得额：85×1％＝8500元。

　　缴税地点：

　　市财税局“细则”中说，从2006年8月1日起，对杭州市区（不含萧山、余杭）个人转让住房所得缴纳的个人所得税款，委托杭州市财政局农税征收管理局进行代征。各县（市）地方税务局、杭州萧山、余杭地方税务局可根据实际，在房地产交易场所设置税收征收窗口或委托契税征收部门征收个人所得税款。

　　政策反应

　　办税大厅一夕之间遭冷遇

　　7月31日下午四点半，办税服务大厅里还是人满为患，到处都是房产中介公司业务员的身影。此起彼伏的手机电话声音，映衬了人们为房子而忙碌的场景。据数据统计，7月31日该厅共开出了721张单子，因为来不及收税，就让中介公司改日来补缴。

　　昨日下午三点多，记者再次来到办税大厅。与昨日相比，这里显然冷清了很多。据一位同为采访而来的记者透露，中午11：30之前，办税大厅都没有开出一张单子。整个大厅里在办理业务的也只有10多个人。

　　一位来自二手房中介公司的女士说，上个月末他们公司接了很多业务。为了缴纳各种税款，她一天得跑办税大厅好几次，忙都忙不过来，但今天到下午她出门时，公司都还没接到一笔业务。

　　个税新政下如何省钱？

　　个人住房转让要缴个税，已成为既定事实。但是，我们能不能找到一些“方法”，来替自己省点钱呢？

　　1年内售房再购新房可免税

　　按照政策规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　在我们身边，很多人为了改善住房条件，会先卖了手上的房子，再买新房子。新政出台后，根据优惠条件，我们可以发现，如果1年内再购新房，就能拿回所有或部分保证金。

　　不到5年别急于出手

　　按照政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　据了解，5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。当然，别忘了“家庭唯一生活用房”的前提。

　　继承、赠与房产业主可免税

　　对于继承和赠予房产，业主可不必缴纳营业税及个人所得税，只需持双方的继承、赠予公证书，连同

　　二手房个税政策一出，各方面都已发生了“化学”变化，我们将继续关注，为你带来更多有价值的参考信息。(记者邓国芳实习生黄振兴徐相戴晶晶沈璐 杭州日报)