广州12楼盘向开发商或物管强讨房屋维修资金

　　追讨令

　　越秀区东悦居、荔湾区西门口广场、荔湾广场、海珠区万丰花园君雅大厦、海珠区上渡路雅景园、海珠区海琴湾、海珠区宏宇广场、海珠区嘉仕花园东区、白云区乐得花园、白云区畔山花园、番禺区如意中心、海珠区朗晴居等业委会，要求明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。

　　本报讯 昨日，广州12个小区业主委员会联合发起倡议，号召广州涉及专项维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列。

　　广州房屋维修资金缺口较大

　　广州市国土房管局最新发布的数据显示，截至2006年8月底，广州市老八区的816个物业小区建立了专项维修资金。全市(包括番禺和花都)有36.1815万户业主缴交了专项维修资金，归集总额为14.13亿元，规范使用总额达到1101万元。

　　但目前的归集数额与应缴数额仍存在巨大缺口。其中，既有开发商或物业管理公司代收挪用造成的缺口，也有因相关法律规定引发的缴纳争议造成的缺口。

　　据广州市业委会联谊会估算，广州应该到位的专项维修资金应该在100亿元左右(根据广州市国土房管局网站公布的近年商品房销售面积计算得来的)，实际到账仅14亿多。而上海市专项维修资金已到账290亿元，北京专项维修资金已到账88.8亿元。相比之下，广州到账数额差距十分明显。

　　业委会希望明确缴交主体

　　昨日，发起集体追讨专项维修资金的业主委员会代表在业委会联谊会盖下各自的红章。

　　据了解，这些楼盘都不同程度地存在专项维修资金的纠纷，共涉及业主近万户。相关业主委员会主任表示，希望通过这次集体追讨，明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。

　　全城摸查维修资金黑洞

　　据广州市业主委员会联谊会筹委会主席孙威力介绍，目前发起集体追缴专项维修资金倡议的只是广州市的部分楼盘，下一步将有更多小区和楼盘参与到追讨行动中来。

　　目前，一项针对广州各楼盘专项维修资金的调查工作正在通过广州业主委员会联谊会开展。在这份名为《小区专项维修资金调查表》上，将标明开发商和业主的应缴数和实际到账数，并对专项维修资金去向进行初步摸查。

　　案例1 告状告不来维修资金

　　西门口广场向开发商追讨，执行过程中，行政部门与法院互指对方应管

　　荔湾区西门口广场面临着专项维修资金究竟是由开发商缴纳还是由业主自己缴纳的问题。虽然相关部门已经认定由开发商缴纳，但在执行过程中，行政部门认为业主应通过法律途径解决，而法院却认为应由行政部门解决。

　　据了解，荔湾区西门口广场一期于2001年7月取得预售许可证。360户业主于2003年8月份入住。该小区业委会主任余丽虹表示，当时签购房合同时没有任何条款涉及到住房专项维修资金。当业主们发现自己的小区还没有缴交维修资金时，就开始走上上访和法律诉讼的道路。

　　2003年10月，广州市国土房管局在受理了西门口广场小区业主的投诉后，给该小区的开发商广州盈发房产发展有限公司发出《关于缴交专项维修资金的通知》，责令开发商在2003年12月31日前，将西门口广场(预售建筑面积27451平方米)首期专项维修资金存入政府指定银行的专用账户。

　　开发商向广州市国土房管局复函，称开发商在《商品房买卖合同》中约定了专项维修资金由业主承担，并且已经设立了专项维修资金的专用账户，且共有54个单元的业主缴纳了专项维修资金。

　　2006年1月，西门口广场业委会向荔湾区法院提交诉状，请求判令开发商支付专项维修资金213.7万元。但荔湾区法院作出裁定，认为该案件不属于人民法院民事诉讼的受案范围，不予受理。随后，业委会又上诉至广州中院，但中院于今年4月6日同样以不属于民事诉讼受案范围为由，驳回上诉。

　　在向法院起诉的过程中，业委会再次向市国土房管局请求行政处理。市国土房管局5月份复函责令开发商在6月30日之前缴纳217.3万元维修资金，如果逾期不履行，业主应当向法院起诉。当业委会请求房管局向法院申请执行《责令缴交通知书》时，房管局认为其无权就《责令缴交通知书》强制执行或者向法院申请强制执行，业委会应通过司法渠道解决本案。

　　近日，西门口广场小区的电梯也面临着维修问题，部分使用了4年的电梯零件必须更换，此外，消防设施也有待更新。但都因维修资金问题而拖延下来。业委会负责人表示，他们会继续向广东省高院上诉。

　　相关政策 两个法条冲突应该区别对待

　　1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第三十二条规定:“业主委员会应当设立物业维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。”

　　然而由国务院颁布的从2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

　　对于两部法律法规的冲突，广州市国土房管局表示，1998年10月1日后核发商品房预售证，或者购房者在2003年8月31日前与开发商签订买卖合同的，由建设单位交纳首期专项维修资金。

　　另一种情况，核发商品房预售证在1998年9月30日前或购房者在2003年9月1日后与开发商签订买卖合同的，由购房者交纳首期专项维修资金。

　　案例2 挪用300万后开发商破产

　　白云区乐得花园日前正面临着公用部位日渐老化的麻烦，10台电梯中有5台因年久失修不得不停用。而该小区1200户业主缴交的300多万元房屋维修资金已全部被开发商挪作他用。

　　据了解，白云区乐得花园建成于1994年，开发商是广州乐得房产开发有限公司。当时在售房期间，开发商直接向业主收取每平方米40元的房屋维修资金，业主得到的只是一张收据。

　　乐得花园业主委员会主任夏喜连告诉记者，从1994年到2000年，该小区总共有1200户业主交纳了房屋维修资金，每户的房屋维修资金在2800-3100元不等，累计算下，就有300多万的房屋维修资金。

　　2003年该小区累计发生了2个多月的停电，业主们到相关部门查问才得知是开发商拖欠水电费造成的停电，而更让业主们意想不到的是，当年交纳的300多万元房屋维修资金也随着开发商的破产不翼而飞。

　　“现在公共道路烂得不得了，每栋楼的防盗门都坏了，一直没有人去修。”夏喜连说起小区的现状忧心忡忡。据了解，该小区业主曾在白云区法院打赢过官司，当时法院责令开发商退还业主交纳的房屋维修资金，但至今判决书仍无法得到执行。

　　夏喜连告诉记者，目前乐得花园还有290多套空置房，她希望通过法律途径强制拍卖这部分房产，盘活的经费用来补偿业主们的损失，并尽快把电梯修好。

　　相关政策 开发商不能代收维修资金

　　广州市房屋安全管理所近日强调，开发商不能代收专项维修资金。据了解，房屋维修资金建立以来，其归集主要是由物业管理公司或建设单位代为收缴。而个别物业管理公司和建设单位收取业主的专项维修资金后，没有及时存入指定银行，从而威胁到资金的安全，损害了业主的利益。

　　其实从2004年3月开始，广州市国土房管局就印发文件要求物业管理公司不再代收房屋维修资金，由业主自行到广州市指定银行网点缴交，以杜绝运作中的违规漏洞。但很多业主并不知道物业公司不能代收房屋维修资金。

　　目前，广州市指定的房屋维修资金代管银行是中国农业银行广州市北秀支行，业主可凭身份证、