被拆迁居民可通过物权法维护自身权益

　　生活情景

　　去年，杨女士一家因为拆迁被迫搬到郊区的一个小区，可她怎么也没有想到，他们一家人住了几十年的祖房，在被以“旧城改造”名义指定为“待拆迁房”强令搬出后，竟没有被拆除，而是装修一新，改头换面，变成了酒楼，杨女士原来的住房现在进行市场交易少说也要上百万，但定为公共拆迁只能拿到十几万元。谈论起现在的生活环境，杨女士说：“小区没有学校，孩子只能留在城内原校，从家到学校，大约20公里，每天早晨5点半出门，晚上8点多才到家。我每月只有200元的下岗生活补贴，因离城远，孩子上学坐公交车就要花掉1/3。想就地找工作吧，出了小区，连人影都看不到，哪儿有活干？我的头发都急白了。”面对日益艰难的生活，杨女士非常无奈。

　　物权法中找答案

　　如今许多城市进行

　　《物权法》第四十二条第一款规定了征收土地的法定理由：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”而第四十二条第三款专门针对在城市房屋拆迁过程中如何保障被拆迁居民的利益作了明确的规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”依此可见，只有为了公共利益的需要，才能依照法律规定对单位、个人的房屋及其他不动产进行征收，并应当依法足额给予拆迁补偿，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这是保护城市被拆迁居民权益的一个护身符。由此可见，杨女士的房屋以拆迁为名改作商用，不是为了公共利益的需要，而是假借公共利益之名谋取经济利益的违法拆迁行为，拆迁者对此应负赔偿责任，杨女士可以要求拆迁者赔偿损失。

　　由于旧城区改造是拆迁房屋的重要条件，现实中便出现了许多假借城区改造进行商业拆迁的现象。以拆迁为由赶走居民，将居民房屋用于商业经营，实际上是侵犯了居民的财产权。法律禁止以公共利益等名义谋取经济利益，违法拆迁造成私人财产损失的，应当承担法律责任。由于拆迁应当以原建筑的灭失为条件，因此房子如果没有拆而发生产权转移，应属于市场“买卖行为”，被拆迁居民不能应用拆迁条例得到补偿，应以市场同等建筑估价折旧计算补偿价。

　　相对政府和开发商来说，拆迁户是弱势群体，他们中的贫困者更是弱中之弱。居民的房产往往是一个家庭的命脉，一座房子被强拆，很容易引发“家庭地震”和社会冲突。拆迁的大多数居民被安置到城郊，生存成本大大增加，除购买住房和家用物品外，谋生手段往往也要从头再来，交通、购物、子女入学等都成为不得不面对的棘手问题。旧城住宅尽管破旧，但却是低收入家庭在市中心的栖身之所，以他们的经济实力只能承受低租金住宅。而市中心区又有较多简单劳动的就业机会，是不少居民赖以生存的环境。因此，进行大规模改造，简单地外迁居民，将使许多低收入家庭的生活难以为继。作为拆迁单位，理应多从老百姓的切身利益和实际困难来考虑问题，合理弥补他们因拆迁而受到的损失。

　　在开篇的情景中，因为杨女士的房屋拆迁明显不是 “为了公共利益的需要”，所以杨女士可以向相关机关提起复议或申诉，要求归还其原有房屋，赔偿其所受损失。

　　提示

　　拆迁城市房屋必须是 “为了公共利益的需要”，依照法律规定的权限和程序进行；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　(选自《身边的物权法——解读80个百姓热点问题》，法律出版社出版)

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年6月上半月刊)