北京画家村农民因房价上涨诉讼索房

　　南方周末记者 成 功 发自北京 实习生 徐国允

　　宋庄的画家们遇到了麻烦，早前把房子卖给他们的农民，现在要通过诉讼讨回他们的房子，因为原先的房子现在值钱了

　　画家李玉兰抛下手中的画笔，捧书开始“恶补”法律知识。在距离北京市中心13公里的郊外，一栋位于通州区宋庄镇辛店村的农家小院里，她正在等待法院通知，准备二审开庭。

　　3周前，李玉兰收到通州区法院宋庄法庭的一审判决——法院认定，5年前，她从辛店村农民那里购得房屋的合同无效，并要她“在90天内搬离现居住的农家院”。

　　李玉兰的遭遇不是孤例。自去年10月开始，在宋庄镇，一个画家、雕塑家、音乐人等艺术界人士聚居的群落里，先后有12名艺术家被告上法庭。

　　而原告，正是当年售房给他们的宋庄镇村民，目的是“要求收回已卖出的房子”。因为他们发现，“原来的房子正在升值”。

　　画家村遭遇“诉讼潮”

　　李玉兰并不是最早在宋庄落户的画家。在1994年，方力钧、岳敏君、刘炜、杨少斌等一批来自圆明园画家聚集地的“大腕级”艺术家开始在宋庄镇买房，因为“安静开阔的乡村，有利于艺术创作，同时交通也较便利”。

　　随后，资深美术评论家、有“中国前卫艺术教父”之称的栗宪庭，被宋庄镇的“青砖墙、青石地基和门墩，老式花格子窗户”的农家院子打动，也决定在此落户。

　　“我们是最早一批在宋庄镇买房的16位艺术家。”从事水墨画创作的王秋人回忆说。此后，宋庄便成为著名的“艺术村”——从1994年至今，在面积仅为百余平方公里的宋庄镇，聚集了1500名来自全国各地的艺术家，而宋庄也成为中国规模最大的当代艺术家群落。

　　2002年，李玉兰和丈夫谭小勋看中宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，双方约定以4.5万元的价格，转让北房5间、西厢房3间及院落。

　　“当时已经闲置2年的院子已经破败不堪。”李玉兰把河北老家的房子卖了，决定在宋庄安家，“我们前后花去十二万多(元)，又把院子进行整修和布置。”

　　为了保险起见，李玉兰请来了村委会主任康文宝来做公证人，双方签订房屋买卖协议，并盖上村委会的印章。“按照惯例，我们还请村委会主任和其他见证人一起吃饭，总共花了五百多块。”李玉兰拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。

　　和其他在宋庄购房的二百余位艺术家一样，李玉兰以为，从此自己将成为那栋小院的真正主人，“在我们老家，大家买房都是这么做的”。

　　在度过平静的4年后，李玉兰的看法遭遇到挑战。去年年底，原房主马海涛要求原价收回住房，但遭到李玉兰的拒绝。去年12月28日，马海涛和董秀梅夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。

　　事实上，李玉兰并不是第一个被起诉的艺术家。早在去年9月，宋庄镇白庙村村民张建立以同样的理由起诉来自陕西的职业画家王立则。2003年，王立则以6.6万元价格从一位徐姓画家手中转购得一处农家院，而这处房产的原主人是村民张建立。

　　诉讼背后的利益争夺

　　尽管村民对诉讼目的“缄默如金”，但在宋庄艺术促进会律师顾问饶云峰看来，宋庄村民的“好讼”是“利益驱动”的结果。宋庄艺术促进会是一家有半官方背景、致力于艺术家与政府间沟通的民间组织。

　　饶云峰告诉南方周末记者，随着艺术家在宋庄的云聚，宋庄的知名度直线上升，宋庄镇也适时提出了“文化造镇”，并成为北京文化创意产业基地的试点之一。此后，宋庄的房价和租金飞涨，这让许多村民的心活了。

　　2005年，宋庄艺术家作品在海内外艺术品交易市场集体爆发。据宋庄艺术促进会统计，仅这一年，几个领军人物的个人交易额就超过6000万元。而到了2006年，据保守估计，宋庄的艺术家们作品交易额已超过3亿元。

　　随着画家村知名度的提高，宋庄的一个农家院转让费从过去的四五万元变成了二十多万元。“三四间房的租金，也从3年前的三四千元攀升至1.5万元左右。”王立则说，“现在一年的租金比过去卖一栋院子还赚钱。”

　　“另外，朝阳北路的延长线也要经过宋庄，同时，有关拆迁补偿的标准迅速提高，让村民看到未来巨大的获益预期。”饶云峰说，“很多村民想通过诉讼，把房子要回来，以图更多的利益。”

　　但这种局面是当地政府不愿见到的。买房的多是较早来到宋庄的知名艺术家，他们和村民的房产纠纷，或会引发艺术家的集体流失，导致宋庄 “文化造镇”的设想落空。

　　为了避免出现这种尴尬局面，“宋庄镇党委和政府向上级汇报，并同法院进行了沟通和协调”。饶云峰说，“我们曾沟通过十几次，北京市第二中级人民法院也曾到通州区法院调研情况。”

　　王立则透露，经过宋庄镇党委、政府的努力，双方曾达成“共识”：在国家有关部门对“小产权房”和农村宅基地出台相关政策前，法庭暂不对农民诉画家案作出判决。

　　因为王立则是首例被诉，各方尤为关注。经过多方努力，王立则被诉案由简易程序改为适用普通程序，“也就是说，审结判决期由3个月延长至6个月，后经法庭庭长批准，又延长至1年”。

　　宋庄艺术促进会还曾召集在宋庄买房的两百多位艺术家开会，会上保证“讨房”官司不会判退，还保证不会有新的“讨房”官司重新立案。

　　“当时，宋庄镇党委书记胡介报还劝说画家们不要冲动，不要把事情捅到媒体去。他尽力做工作，保证不会让大家‘退房’。”一位在场的画家回忆。

　　但事情的发展出人意料。7月10日，通州区法院宋庄法庭作出判决，认为“李玉兰是城市居民，不得购买农村住房”，因此房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。

　　“我们最不愿意看到的局面出现了，镇政府和法院虽然做了很多沟通工作，但结果还是不理想。”饶云峰说。

　　“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”

　　李玉兰的败诉让宋庄镇党委书记胡介报感到很不解，“为什么城市居民可以出售私有房屋，而农民不可以？农村里很多老房子不住都塌了，不卖怎么办？”他此前接受媒体采访时透露，多年前，他就将老家的房子以5000元的价格卖给邻居。

　　通州区法院及主审法官拒绝就李玉兰案作出回应。不过，通州区政策研究室一位工作人员说，李玉兰不是外界所称的画家，“我们到中国画家协会查过，没有她的名字。”

　　李玉兰感到很无奈，她去年因为怀孕而没有作画，另外，“作为自由职业的画家必须去画家协会注册”？

　　“其实，本质上是集体所有制土地和国有土地两种处置权的不同。”知名房地产维权律师秦兵说，“在城市，建设用地可以灵活地处置，而包括宅基地在内的集体所有制土地却不能转让、出让或出租。”

　　在中华人民共和国成立初期，“宅基地”和农用地一样还属于农民的私有财产，农民拥有处置权，可以买卖、抵押。到了1962年以后，土地收归集体所有，农民只享有使用权和受益权，但是缺少了土地的处置权。

　　王立则认为，目前明确禁止居民购买农村房屋的，只有国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。但他认为，此类通知不能作为法院判决的依据，法院判李玉兰败诉的依据“可能与北京市高级人民法院的内部通知有关”。

　　2004年12月，北京市高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，并形成统一裁判标准的纪要。

　　该纪要认为，“农村私有房屋交易”案件增多是由于城乡交流的加大，其制度诱因是“相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散”，直接原因是“土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动”。

　　该纪要承认，目前法律、政策限制集体土地流转的现实，但认为与房屋相伴的宅基地使用权属于集体成员所有，不得转让。纪要还提出了判案的指导性意见：“与会人员多数认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。”

　　“农民就是利用这条款，两头吃好！”画家成立曾在1998年买一座农家小院，“当时花2万，买下这栋没人要的房子，让农民赚了一把。现在房子升值了，农民又来要‘原价回购’，否则就起诉。”

　　每次旁听法院开庭时，成立都会看到，农民连律师都不用请。法庭上，没有激烈的辩论，甚至连必要的辩解都显得多余，他们只有简单的一句话：“坚持合同无效”。

　　他们的心思

　　李玉兰一审败诉，让宋庄的艺术家们都紧张起来。为了准备二审，李玉兰特地聘请了海归的专业律师助阵。她担心如果二审仍旧败诉，必须在90天内搬离现在的家，而用9万多元的补偿款买房，“连首付都不够”。

　　农民“回购房屋”的呼声让画家朱久阳沉浸在 “无家可归”的忧虑之中，“本来想找一个宁静的地方搞创作，现在根本不想回家，到家也不愿收拾屋子。”

　　现在，最头疼的要数宋庄镇的官员们，如果画家们因为输了官司而集体搬迁，那对宋庄无疑是致命的打击。镇党委书记胡介报呼吁，凡是村民出售房屋的，视为售房人自动放弃宅基地使用权，然后由集体统一收回租给艺术家，集体经营，给村民分红，“这样既能盘活闲置资产，又能让农民增加收入”。但无论是画家还是村民，应者寥寥。

　　对于接下来的诉讼，宋庄镇已做好最坏的打算。“如果二审败诉，法院强制执行，我们已经做好准备。”宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰说，宋庄镇已经搜集几十套闲置房源，镇政府将为败诉被逐的画家提供廉租住房。

　　画家成立已经在考虑一旦败诉退向何方的问题。“邻近河北廊坊三河市的