建设部提醒勿购买在集体土地建设的房屋

　　CCTV《经济半小时》6月20日播出“建设部发布警示：小产权风险惊人”，以下是节目内容。

　　昨天，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。看来，面对那些价格便宜的小产权房，消费者应该小心提防，然而，就在前不久的北京的夏季房展会上，我们就发现有不少小产权房卖得正火。

　　不受法律保护的小产权房不断升温

　　在军博召开的北京市夏季房展会上，记者看到，不少位于房山、昌平等郊区的“小产权”项目也纷纷在展会上向市民推销自己的楼盘；由于这些“小产权房”多分布在城市郊区，因此价格相比市区的普通住宅要低很多。

　　记者：“是板楼吗多少钱？”

　　销售人员：“是的，2300元一平米。”

　　这位销售人员告诉记者，他们的小产权项目不仅价格低，而且还有不少普通商品房没有的优点，因此销路很好。

　　销售人员：“非常好买，咱们这个小产权位置好，就在后花园那儿，三面环山。”

　　当记者对小产权住宅只有50年使用权表示担忧的时候，销售人员表示，这根本不是问题。

　　销售人员：“那应该不是大问题，50年使用不变，50年后再续签，和乡政府签。”

　　随后记者来到了北六环外的通州张家湾镇，一走出成铁站，就看到不少人正在发放售楼广告，广告中最显眼的就是低廉的楼盘价位，而售楼处的班车就停在路边，随时接送看房者，记者跟随班车来到了一家售楼处。

　　记者：“产权证是哪颁发的呢？”

　　售楼员：“就是村委会颁发的。”

　　记者：“有用吗？”

　　售楼员：“就是房子的所有权，没有土地的所有权。”

　　售楼人员告诉记者，这种只有村委会颁发产权证的房子叫小产权房或乡产权房，购买方式也只能一次性付清。

　　售楼员：“不能贷款，小产权都不能贷款。”

　　虽然没有土地所有权，也不能贷款，但是由于房价低，这里的小产权房还是受到了很多购房者的青睐。

　　售楼员给记者算了一下，这里的房子均价为每平米3440元，一套86平米的房子总价还不到30万，而同样的价钱，在通州买正规的商品房只能是40平米左右，在通州另一家售楼处，由于每平米起价还不到3000元，前来咨询看房的人更是络绎不绝，当记者问到是否有销售许可证时，售楼员明确表示没有。

　　售楼员：“咱们这个不是商品房，所以没有销售许可证。”

　　尽管手续证件不全，但是这位售楼员却表示这丝毫不影响小产权房的销售甚至二次转让。

　　售楼员：“过户很简单，

二手房市场买卖或者自己私下过户都可以，我有一个客户姓陈的阿姨，她买了好多小产权的房子，她买了5套小产权的房子，她就是投资她买完就卖或出租，她在我们这买了三套房。”

　　然而，奇怪的是，当记者公开以记者的身份对这些小产权项目进行回访时，他们竟然矢口否认销售的是小产权住宅。

　　记者：“你这是小产权房子吗？”

　　销售人员：“我们是北京市产权，大产权。”

　　而这个刚才还告诉记者自己的房子十分好销的销售人员现在却连有房都不愿承认。

　　记者：“咱们这边一百平米的房子大概能卖到多少钱？”

　　销售人员：“我们这个是旅游度假的，我们这里没有房购，是招商合作的，没有房子。”

　　小产权项目属于非法开发项目

　　价格便宜、手续简单，还不用缴纳任何税费，小产权房俨然成了香饽饽，甚至有不少人还把它当作一个房产投资的新渠道。

　　乍眼看上去，似乎小产权比大产权房划算多了，可事实不是这样，我们都知道，大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证，这就是大产权房；而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。

　　大产权小产权，一字之差，天壤之别。

　　2001年，石双月家位于北京市区的几间平房即将拆迁，全家决定再购买一套住宅，在经过反复比较之后，位于北京市房山区良乡镇太平庄村的紫金苑小区引起了他的注意。

　　紫金苑小区业主石双月：“当时在城里买房肯定不够，没办法，说的郊区便宜点，我们也看了几个地方，到这以后呢看了他的格局还行。”

　　不仅价格低，当时紫金苑小区打出的销售广告中还承诺给购房者办理北京户口，办理北京市产权证，提供银行按揭等各种优惠政策。

　　记者：“房款全缴吗？”

　　石双月：“房款不是全缴，当时是缴三分之一就可以了，我的总房价是17万多，他说你缴6万左右就可以了，我刚开始先给他谈定了以后，他先让我缴个一千块钱的定金，完了第二天再去什么时候，这个签合同的时候，又等于又要了一个6万。”

　　记者：“答应你什么时候给你办房产证？”

　　石双月：“他说很快。“

　　和石双月一样，楮志超也是在2001年入住的紫金苑小区，当时开发商不但答应能帮他们办理银行商业贷款，而且承诺一年之内可以办好房产证；然而两年过去了，产权证却始终没有等到。

　　紫金苑小区业主楮志超：“就是03年初，我就一直没有等到房产证，家里人就去问这个事，说房产证什么时候能拿到？然后说很快了，正在办理过程当中，然后我说住了这么久没有办下来是不是办不下来了。”

　　由于房产证迟迟没有办下来，办理银行按揭贷款也没有了下文，拿不到银行的首付发票凭证，很多业主的单位住房公积金就没法正常提取了，记者在采访中还发现，开发商在收取了业主的部分房款以后，所开具的凭证仅仅就是这几张盖着“太平庄村农工商经济联合社”大印的简陋的收据。

　　紫金苑小区业主亢留臣：“缴给他以后根本没有发票，我说我到饭店吃饭花50块钱，我给人家要发票人家还得给我发票，我那么大产业，你说十几万二十几万，我给你连个发票都没有，你给我弄个收据这个我想应该不合理的，这个我本身接受不了。”

　　由于房产证没有到手，紫金苑小区的业主们一直没有缴清余款，尽管开发商也屡屡在小区里张贴催款通知，但是一直没有得到业主的理会，转眼到了2006年底，紫金苑小区的19户业主突然接到房山区法院的传票，原来，太平庄村农工商经济联合社以拖欠房款为由把业主告上了法院，并且要求人民法院确认原被告2001年签定的《房屋买卖合同》无效，并且请求法院判决被告立即退还原告房屋。

　　楮志超：“说因为我欠他的钱，所以要求我退房，那我把所有的钱缴齐了也可以，我说那房产证呢，他说那房产证没有，我说我买房子我交钱可以呀，我说消费主要是买的一个保险，你最起码给我一个证明吧，这证明我买了这房子是我的，他说那没有。”

　　那么，开发商到底有什么理由确认当初的《房屋买卖合同》无效呢？原来在2004年，北京市房山区国土资源和房屋管理局在治理整顿土地市场工作中，就发现紫金苑小区报批的《国家建设用地批准书》存在超越批准权限的问题，决定撤消该小区部分国有土地使用权证书，而开发商却一直在隐瞒这个事实。

　　记者：“所有权还不属于国家承认的土地？”

　　房山区人民法院法官赵洪波：“对。”

　　曾多次接受石双月等业主咨询的刘桂林律师也告诉记者，紫金苑小区在建设和销售过程中一直没有土地使用权证和销售许可证属于违规开发。

　　东方律师事物所律师刘桂林：“那么这样的项目就属于非法开发项目，所说的也就是小产权项目。”

　　刘桂林律师介绍说，购买非法开发的项目或者是没有取得合法所有权的项目，风险很大，从紫金苑小区的情况来看，一旦法院认定合同无效，那么业主就会遭受很大的损失。

　　刘桂林：“非法开发的项目，一旦遇到国家拆迁的项目，这种非法的项目，没有产权证的项目，一般情况下是不予补偿的。”

　　由于担心自己的房子会被法院判回给开发商，石双月和部分业主还是在没有拿到房产证的情况下把房款余额交到了太平庄村农工商经济联合社，并且希望能签一个类似产权证明的协议。

　　业主：“给个证明什么的？”

　　村财会师：“证明也没有。”

　　业主：“有个证明好点，给领导说一声，我已经在这六七年呢，六七年这中间不少了，好几万呢，那我白缴。”

　　村财会师：“白缴可不咋了呗。”

　　业主：“我也没钱再买房子。”

　　村财会师：“房主是谁？”

　　业主：“刘淑芬，假如说我们要把房款把余款都缴了，能不能给我们签一个协议。”

　　村财会师：“没有。”

　　业主：“一点变化就都没有，就是你们产权不能办，写个证明。”

　　村财会师：“办不了。”

　　赵法官告诉记者，近几年像这样因为小产权引起的纠纷在房山越来越多，不少小产权住宅手续不齐备就开始预售，而购房者往往并不知情，因此在小产权住宅的销售过程中隐藏着不小的风险。

　　赵洪波：“但是他宣传不说，宣传可能说北京市大产权，销售的时候一定是违规的。”

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