港粤地产携手共筑广东人的家(组图)

　　早在1841年就开始沿袭英国房地产制度的香港在中国内地改革开放之初就将其日臻完善的房地产制度和法律法规理念首先带到了广州。1979年在广州出现了我国最早的商品房住宅小区——“东湖新村”。

　　至今这30年间，港资地产在广州经历了什么，有着如何的起起落落，又给广州楼市带来了什么？在香港回归十年之际，我们不妨回顾一番。

　　港资地产前20年是师傅

　　“如今，随着港资地产的再次回流，越来越多的内地地产企业在香港上市，港资地产和内地地产已经是‘你中有我，我中有你’，”国内著名房地产市场研究专家、广州同创卓越咨询顾问公司总经理赵卓文说道，“从开启了中国商品住宅小区时代的东湖新村开始，投资广州30年的港资地产在广州经历了几起几落，前20年是师傅”。

　　全国最早的商品住宅小区

　　上世纪70年代末80年代初，中国内地改革开放刚刚开始，一批有胆识的港商相继来到广州发展房地产。不仅霍英东开发起白天鹅宾馆这样的商业地产，堪称广州乃至全国最早的商品住宅小区——东湖新村1979年也由广州市东山区引进外资指挥部和港商合资建设，1982年1月正式开工兴建，1985年6月竣工，可以说是港资在广州最早开发的住宅地产项目。房子建好后一部分也对香港出售，售价800~1000元/平方米。

　　让广州人感受什么是豪宅

　　接着，定位于豪宅别墅的华侨新村以及淘金坑地区商品住宅的出现，让广州人感受到了什么是豪宅。“除了东湖新村，华侨新村应该是港资地产又一标志性项目，它让那个年代的内地知道了豪宅是什么。”

　　但是，上世纪80年代的广州跟中国内地所有城市一样，人们还在享受着单位房、福利房，很少有人问津商品住宅，所以，有限的市场让港资地产却步，一股港资地产带来的楼市热的前奏降温了。

　　香港人广州有了聚居点

　　接着，上世纪90年代初，尤其是其前四年，眼看内地市场经济越发蓬勃，香港人到内地交流日益频繁，地产市场在扩容，相比于上世纪80年代多得多的一批以和黄、恒基、新世界、廖创兴、信和、丽新等为代表的众多港资巨头蜂拥进入广州市场开发。这其中，最著名的是当时被称为“中国第一邨”的祈福新邨。上世纪90年代初，祈福新邨就锁定香港人这个特定群体，把这里定位成一个香港人回乡度假的地方。到香港回归前后，祈福新邨70％的房子卖给了香港人。这里成为香港人聚居的地方，在这里，每天都可以看到，许多香港业主带着大包小包从市区采购的生活物品搭乘社区巴士回香港。

　　但由于对内地市场的认识程度不够，导致了上世纪90年代中期香港地产商在广州集体败北，尤其是在遭遇了上世纪90年代的宏观调控后，纷纷撤出广州市场。而仍然留下来开发的港资企业也未能打开局面。

　　那时的港盘不解“广州风情”

　　对于港资在20世纪90年代初投资内地房地产失利的原因，业内人士概括为“水土不服”。一方面，早期港资房企在广州(甚至在内地绝大多数城市)大都聚集在商业写字楼等商业地产项目这种较容易遭受市场环境、经济形势影响的地产开发上；另一方面，更重要的是当时众多进入广州的港资房企并未能真正融入本地市场，住宅设计定位上未考虑广州本地民情，走高端的豪宅路线，比如，和黄地产上世纪90年代初开发的天河怡苑高级住宅。经营管理上，有专家认为，当年的港资房企信不过、也无法倚重本地人才，而大量从香港派出的“钦差”不仅徒增大量成本，而且也“不解地方风情”盲目决策，导致其竞争优势尽失，甚至无法与当时学习模仿香港同行先进开发理念与经验的广州同行对阵。

　　内地地产的师傅

　　但是，也正在那时，港资地产带来的有关土地、房屋管理制度、法律法规层面的理念让广州以及内地地产行业和管理部门吸取学习，成为内地地产的师傅。同时，港资地产当时也在广州圈占了不少地块，为其日后发展打下了雄厚的基础。

　　回归之后，香港进入广州打工、做生意的人越来越多，加上通关便利，“一国两制”的成功实践，让在香港本土发展空间越来越小的港资地产看到了内地楼市市场的广阔空间。经过10余年成功与失败的磨炼，港资房企经历过风风雨雨，逐渐克服了“水土不服”。从“水土不服”到“摸着石头过河”，再到“本地化”的转变，使港资地产对内地项目定位的理解、设计风格的运用、居住习惯等有了准确把握，逐渐摸准了内地楼市的脉搏，包括人才本地化、市场本地化、资金本地化、文化本地化，开发的产品也越来越贴近内地市场。在广州一路坚持下来的新世界地产等港资地产也越来越尝到了甜头。

　　回归10年再难说谁是师傅

　　“回归以来的10年，港资地产和广州本土地产已经是互相融合，很难说谁是师傅了。”赵卓文说道。一方面，港资地产本地化，比如，香港上市公司合生创展，近年通过和广州本土企业“联姻”，短短的几年在广州开发了十来个大楼盘，并取得不错的市场业绩；另一方面，随着富力、雅居乐等本土企业赴港上市，广州本土地产的港味渐浓，不少地产公司多多少少都有着港资成分。

　　业内人士透露，一些港资地产上世纪90年代曾因担心内地政策变化而限制投资内地的份额，甚至在董事会决议中明确规定当年对内地投资不超过10%，而现在他们都加大了对内地的投资，不仅在广州投资增加，在上海、北京的投资也在增加。

　　“也许下一个李嘉诚就诞生在内地。”赵卓文对本土地产的前景憧憬道。

　　无形大“礼包”：“港盘”模式

　　谈到港资地产对广州楼市的影响，业内专家无不认为，发展了百年的港资地产那种成熟的制度才是广州楼市收获的最大“礼包”。

　　“我们不缺好的建筑师、设计师，关键是制度，”赵卓文说道，“比如，物业管理就是从香港传入的”。赵卓文认为，有关房地产政策制度和法律法规的建立、物业管理以及经济适用房制度都是港资地产带给广州楼市的重要收获。

　　九大制度影响广州

　　香港的房地产制度，早在1841年就开始沿袭英国的房地产制度，在100多年的发展中，尤其是经过近40多年的稳步发展，香港建立的法规及政府部门程序均已臻完善。早在1997年回归之初，广州地产界就有专家认为，港资地产有九大方面值得借鉴，而这些至今仍然值得内地地产学习：一是有一个稳定、明朗及长远的房地产政策使投资者放心；二是有一个完善的法制基础；三是有一个现代化的管理制度令房地产投资者以最短的时间去处理投资；四是有一个完善的抵押(按揭)法规及房地产抵押市场令房地产市场拥有足够的购买力；五是有一个完整开放及透明度高的房地产资料库；六是有一套详细分析而公开的各类型房屋的供应资料以便投资者参考；七是有一班为房地产业服务的专业人才，包括有专业测量师、估价师、律师、会计师、地产行政人员等；八是有一个活跃的二级市场；九是有一个简单的有关房地产的投资及交易的各种收费及税制。

　　反观今日的广州房地产市场，这些基本体系不少已经实现，比如随着物业管理概念的引入，广州如今已全面推广社会化、专业化的物业管理模式，连老城区街道中普通住宅物业也开始引入物管。

　　而在经营管理、开发模式方面，港资地产也有不少借鉴之处。有业内人士表示，港资地产带来了大手笔圈地、开展多种公益活动、国际化的开发理念。“港资地产自进入广州以来，不论是住宅项目，还是酒店或写字楼项目，都体现出了香港以至国际上最先进的产品设计理念、经营管理模式、小区园林设计及物业管理经验，尤其港资地产开发的豪宅更是代表。”一位专家如是说道。

　　小型化住宅被接受

　　香港住宅设计的指导思想是设计小型化住宅。这一指导思想从去年宏观调控以来，也越来越为广州地产接受，政府部门已经严格控制户型比例，并促进住宅设计向小型化、多样化发展。不少地产商也开始在中小户型住宅的质量与使用功能上下工夫，以适应住宅商品化的需要，满足社会不同层次的需要。

　　市民乐住

　　“港盘”屋

　　配套先行引领市场

　　1991年，几乎还是荒芜一片的天河北首个港资高档住宅项目——怡园推出就让人眼前一亮。该项目是由和记黄埔与广州城建总公司合作而建，其创新之举不仅是在天河推出了豪宅产品，更关键的是该盘在国内首次设立了美国学校，这在当时具有开放时代的意义。

　　同年，在内地仍未有大型房地产项目开发的时代，港商彭磷基凭着敏锐的商业头脑和超前意识，选中了广州番禺钟村一块荒地，投资1.5亿元开始兴建有“中国第一邨”美誉的祈福新邨。祈福新邨的亮点是做好配套才售楼，买家除了看见现成的楼宇产品外，还可以看到祈福优美的社区环境，国际标准泳池的俱乐部、交通等配套齐全而且已投入运作。这种“产品未出，配套先行”的开发模式在当时以买楼花为主的广州房地产界是一个创举。

　　1995年，新世界在二沙岛兴建并推出新世界花园别墅，这是当年内地楼市罕见的国际质素别墅社区，一推出即吸引全国各地富豪，售价一直攀升至每平方米人民币45000元，创出当时绝对惊人的内地楼市最高单价。

　　浓浓港味舒适实用

　　在港式设计的创新带动下，广州的住宅产品有了脱胎换骨式的变化，不再是单体楼式的小打小闹，大型住宅小区纷纷兴起，富力广场、江南雅居等一大批上世纪九十年代中期推出的住宅小区，虽然在整体设计上有着浓浓的港味，但却以舒适的小区环境、完善的配套设施、亮丽的外立面风格以及紧凑实用的间隔得到了买家的普遍认可。

　　1999年内地房地产市场开始看涨，而香港经济当时正处于低迷，许多香港开发商为了寻求公司未来发展的新方向，再次卷土重来。新世界、恒基地产在此间纷纷推出新的楼盘。例如广州首个真正的地铁上盖物业恒宝华庭于2001年3月推出后，虽然售价达到8000元/平方米，创下了当时广州住宅的天价，但仍然出现300多人排队认购的奇迹。紧接着，东方新世界、凯旋新世界、珊瑚湾畔、恒荔湾畔等一大批由港商开发的楼盘都成为市场的热点所在。（记者王荔珏）

　　香港公屋制度的启示

　　除了商品房制度影响之外，众多专家以及内地政府都认为，香港居屋和公屋制度的成功经验也是香港地产体系对内地城市的一大重要影响。

　　“内地在发展经济适用房和廉租房方面，可以借鉴香港的成功经验。”全国人大常委会委员长吴邦国去年在香港考察时曾如是表示。

　　公屋解决30%人口居住

　　为低收入人群提供必要住房保障，是世界各国各地区政府共同面对的课题。其中，香港公屋制度以解决了30%以上人口(约200万)的居住问题，被公认为少有的成功典范。

　　在香港的住宅市场中，多年来，政府一直扮演着非常重要的角色。香港政府为了解决居民的住房问题，成立了专门的常设机构——港府房屋署，实施“居者有其屋”计划。

　　香港政府早在1954年颁布的“徙置法案”就是专门负责清拆寮屋及安置寮屋居民的法案。寮屋即危旧房，是公房的前身。“公屋”是“公共屋村”的简称，由香港政府出资建设，主要用于供应低收入者，相当于内地的廉租房。“居屋”这一简称来自20世纪70年代起步的“居者有其屋”计划，其售价明显低于私人房屋的价格，主要满足低收入人士置业的需要，相当于内地的经济适用住房。

　　居屋素质可与商品房媲美

　　现在，“居屋计划”所推出的房屋素质已经可以与商品房媲美，大部分为2到3居室，有独立厨房、卫生间和保安系统。至1997年，在全港650万居民中，居住在出租公屋以及政府补助出售单位的人口已达到330多万人，占总人口的50.97%。

　　在金融风暴冲击时，香港私营房屋楼价曾大幅下滑，私营房屋和居屋楼价几乎不相上下。2001年9月3日，香港政府决定暂停发售居屋。2002年7月1日，港府恢复居屋出售，但数量大幅减少。对此，香港媒体评价总体正面，认为新居屋政策有利于稳定楼市。

　　不论香港公屋制度去向何方，在制度和操作层面有不少地方可资内地建设廉租房和经济适用房体系借鉴。

　　收入超标补交租金或迁出

　　首先，香港有着严格的准入和退出机制，确保了把住房提供给真正有需求的人士，而这是住房保障制度成败的关键。香港在准入上，明确可以入住公屋的家庭类型：受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者；因体恤理由而需要房屋安置者；初级公务员及退休公务员；不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭等。在退出上，推出公屋租户资助政策和维护公屋资源合理分配政策，让收入超标家庭补交租金或迁出公屋。申请“居屋”的家庭则须符合一定的条件：资产净值不得超过70万元，月入不得超过31000元等。

　　其次，香港严格把握公屋的运作形式，只租不售，主管部门严格把关，避免了内地“开宝马住经济适用房”等怪现象。第三，香港公屋进行了户型控制，土地稀缺的香港户型设计十分讲究，尤其讲究建设小户型，申请公屋时，4口人只能申请到30多平方米的一间公屋，7至8口人才可以享有60平方米以上的三室。目前，广州已开始对普通商品住宅、经济适用住房和廉租房进行严格的中小户型比例限制。