余丰慧
以2005年3月26日国务院出台的调控房价的八项措施和2005年5月11日的关于抑制房价过快上涨的文件为标志，国家正式开始调控房地产市场。但是，一年来，从统计数据看，房价攀升的局面依然在各大城市不同程度地存在。虽然去年下半年部分重点城市房价有所回落，但今年以来，涨者继续涨，回落者又开始反弹，原来房价不算太高的中西部省会城市也涨了起来。可以说，国家调控房地产市场的各项措施效果并不明显。
温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，要求“认真落实国家调控房地产市场的各项措施”，是非常必要和及时的。对于已经出台一年多的“各项措施”，今天重新要求“认真落实”，可见确实存在落实不到位的地方。笔者建议，对于一年来落实调控措施不力，房价一直攀升的地方，有必要动用行政手段，对照“八项措施”，追究落实不力者的责任。
稳定住房价格一直是国家调控房地产市场的出发点。但是，“稳定”二字给开发商、购房百姓、新闻媒体以及整个房地产市场太多的想象空间了。“稳定”可以理解为政府不希望房价上涨，但也不希望下跌，而是希望房地产市场实现“软着陆”。从各国经验来看，房地产市场的“软着陆”不确定因素太多。必须弄清楚“稳定”建立在什么样的基础上。如果建立在当前高得离谱的房价基础上谈“稳定”，希望房价不涨不跌，那么解决百姓住房难问题要么需要很长时间（百姓收入必须大幅增长），要么成为泡影。如果政府明确当前高房价是扭曲的、不合理的，“稳定”应是通过调控使高房价回归到常态基础上的“稳定”，那么解决百姓住房难就大有希望，国家调控房地产市场的效果就可以较快显现。政府在这方面必须有明确态度。这样，“稳定”二字就不会被一些开发商利用，说国家是稳定房价，希望房价不要涨得太快，并不是要打压房价。另外，“稳定”二字也容易助长百姓对房价继续上涨的心理预期。
调整住房供给结构问题，一年来效果也不十分明显。一些新开工项目中，大户型或者超大户型依然比例很大，占据城市中心地带。经济适用房和廉租房落实起来可谓步履艰难。政府有必要研究出台配套措施，在土地供应、规划、税收、金融、房产交易管理等方面实施综合治理，确保住房供给结构调整稳步推进。
房地产是一个不同于一般市场的特殊市场，特别是在中国人口众多而土地却十分有限的条件下，这种特殊性表现得更加明显。在自由竞争的一般市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。而我国房地产市场，由于人口众多，又往往挤向城市，导致城市住房需求很大，但作为房屋主要生产要素的城市土地却十分有限，导致住房供给有限，使其很难达到均衡价格。如果完全由自由市场调节，只会导致房价不断攀升。这就是一些开发商所说“只要搞到土地，钱就赚定了”的原因。此外，一部分人在上涨的心理的预期下把房屋当作投资品来投资，也加剧了需求对价格的刺激，使城市房价居高不下。因此，笔者坚信房地产市场不能完全依靠自由市场自主调节，政府应积极运用“看得见的手”进行市场干预，满足人民群众的基本住房需求，实现人心安定、经济发展和社会稳定的大目标。
