中国新闻周刊：房地产调控为何不起作用

　　政府调控市场的前提是，政府明白自己所要追求的目标，并按照市场的内在机制采取合理措施。若这些措施仍不起作用，则需要检讨市场运行的基础性制度

　　11月13日，国家发改委、统计局公布，10月，全国70个大中城市房价同比上涨5.4%，涨幅反超9月0.1个百分点；环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。10月，北京以10.7%的新房价格涨幅位居全国第一。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以

来，北京房价连续上涨的第15个月。人们怀疑，半年来大张旗鼓的房地产行业宏观调控的作用在哪里？

　　事实上，就在此之前，建设部一位人士透露，国务院对房地产调控情况并不是很满意。从5月17日推出“国六条”，到10月17日国务院会议专门听取房地产市场调控措施落实情况，国务院对房地产行业基本维持“原判”：少数城市住

　　应当说，过去几年来，政府频繁调控房地产领域，尤其是2005年4月底的“国八条”和今年5月的“国六条”，力度不可谓不大。各级政府综合运用了经济与行政措施，甚至通过纪律等手段整顿了该领域的官商勾结等问题。但是，房价依然在上涨，尤其是某些城市上涨仍然较快。究竟哪里出问题了？

　　很多人怀疑，调控措施之所以效果不是很明显，根本原因是地方政府执行调控政策不力，中央政府应当出台更有利的措施管制地方政府。

　　确实，地方政府官员的政绩，也即本地GDP的快速增长和政府收入，极大地依赖于房地产行业的繁荣，房价不断上涨，合乎地方政府官员的利益。因而，过去若干年，地方政府确实与房地产商合谋，积极地创造一个价格快速上涨的市场，而不顾民众的承受力，也不顾房地产过热给宏观经济带来的巨大影响。在中央政府开始调控之后，很多地方也利用自己的执行权，尽可能地拖延执行，或对政策另做解释。不过，近一段时间来，不少地方政府已经能够比较认真地执行调控政策。而恰恰是在10月份，涨幅反而超过9月份。

　　这很可能意味着，房地产行业的宏观调控政策本身可能存在问题。比如，考虑到其他宏观经济因素，中央银行迟迟不敢调升利率，投资者、投机者获取资金的成本非常低廉，人为地增加了需求。

　　还有很重要的一点，调控政策发出的信号不明确，甚至相互冲突。本次宏观调控的一大突出特征是国土资源管理部门发挥了重要作用，其所采取的措施主要是收紧土地供应。这必然推动房价上涨。国土部门再三解释说，市场上并不缺土地，问题是，国土部门不断释放出来的收紧土地供应的信息本身，就足以让人们形成土地供应减少、因而房屋供应减少的预期，这一预期必然推动人们的入市热情，需求增加，房价自然会被推升。数据显示，受调控影响，7、8月全国商品住宅新开工面积环比分别下降了22.6%、12.5%，假如需要不变，则这必然会推动房地产市场价格的再度上涨。

　　这显示了宏观调控面临的一个困境：政府对房地产行业的调控，同时追求多个目标，至少包括抑制投资过热，保护土地资源，让中低收入群体能买得起房。而前两个目标与后一个目标是冲突的，要同时达到这两者，难度极大。

　　与此同时，人们对房地产商发起了一轮又一轮道德讨伐。财政部公布，它曾对39家房地产企业进行调查发现，企业的实际利润率高达26.79%。正是基于这一事实，舆论纷纷呼吁

　　不过，用这种道德的手段是否能够达成控制商品房价格的目标，令人怀疑。房地产开发企业的利润率确实较高，房地产行业的富豪抢占了近些年来推出的各种富豪榜的一半位置，就能够证明这一点。但是，开发商的利润乃是行政管制下的垄断带来的后果。作为商品房土地的垄断性供应者，政府仅面向地产开发商供地，居民不可能自己建房，而必须到开发商手里去买房。这样，整个房地产开发商群体就成为城市房屋的垄断性供应者，而享有垄断性利润，尤其享有从获得土地到销售房屋之前那段时间内地增值的全部收益，这构成了利润的一大部分。

　　就此而言，温州第一个放行个人集资建房具有重要意义，该市一个个人集资建房组织首次“成功拿地”，根据地价估算，其开发成本不足周边一半。这一模式也许并不普遍适用，但它确实对决策者提出了一个问题：是否应当从根本上改革土地制度，让城市居民私人可以购买土地使用权，打破开发商对城市房屋供应的垄断，通过多种渠道解决自己的住房问题。

　　政府对房地产行业过去几年的调控史表明，政府调控市场的前提是，政府明白自己所要追求的目标，并按照市场的内在机制采取合理措施。若这些措施仍不起作用，则需要检讨市场运行的基础性制度。假如过分重视行政力量，反而不利于达到政府所要追求的政策目标。 ★