何瑜琴：房地产市场的知本权威陷阱

    作者：何瑜琴

　　随着央行2006年中国金融稳定报告的出台，关于房价下跌的言论再次升温，有专家预警内地楼市将步入五年以上“熊市”，更有经济学家断言中国房价明年将进入调整期，2008或2009继1993年之后再次跌入谷底。原是央行本着全面防范金融风险而发布的一篇报告，在当前的房地产市场形势下竟成为了某些人关于房价下跌理所当然的争论依据，甚至是炒作工具。

　　让我们来回顾一下这些论调所代表的利益集团在对中国房价走势频繁争论的几年中都有何行为。

　　首先来看看摩根士丹利，其亚太区的某位经济学家近年来频频唱衰中国楼市，并多次撰写报告指出内地楼市出现泡沫，而此时，大摩却悄无声息地在中国内地市场展开了一连串的收购行动。

　　2003年7月，大摩房地产基金投资上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，大摩由此选择和中国企业合作的模式开始进军中国房地产领域。2004年初，大摩与上海复地合作投资5000万美元开发“复地雅园”。2004年底，大摩开始斥巨资全面收购国内物业，耗资5亿元将原来合作项目“锦麟天地雅苑”全部拿下。次年2月和6月，大摩又分别动用2亿美元和8.46亿港元，收购了上海世贸大厦和上海世界广场两个商业地块。今年年初，大摩再次进军北京，斥资4亿元收购富力双子座B座写字楼项目的56%股份。

　　大摩这种唱空不做空的行为被业内称为“大摩悖论”，事实上运用“大摩悖论”策略的外资何止这一家。今年6月，渣打联合摩根士丹利以5000万美元的价格收购了世茂房地产公司的股份；渣打随后又斥资4800万美元，收购绿城中国公司的股份。上月，德意志银行首次进入内地房地产市场，将在珠海开发价值2.25亿美元的住宅项目；德意志银行还宣布，将在上海、北京和天津等大城市收购、新建20多家高档酒店。

　　在宏观调控愈发紧密，房地产市场观望情绪愈发浓厚的同时，外资的扩张步伐也就更为迅速。在外资近几年的扩张行动中，我们不难看出他们在中国的几种决策思维方式。

　　其一、言之有据，引导舆论。

　　外资的论调是有据可言的，他们巧妙地抓住了宏观调控进程中政府对于房地产市场存在的问题大做文章，例如住房结构问题，市场不完善，区域发展不均衡等问题，并顺势将之扩大为房地产泡沫，影响人们的风险预期，加大国内房地产市场的观望情绪，而此时，却反向操作，逆市而上，逢低买入，然后再以转手或出租的形式从中获取房产溢价收益或租金收入。

　　舆论的影响力是巨大的，一个报告的发表，一个部委的讲话，便极易成为这些言论的炒作点。他们并非站在客观的立场上进行解读，而是将这些事实理论依据无限放大，扩大其负面作用，来影响人们的心理。中国房地产业刚刚起步，才走过了十余年的历程，在走向成熟发展的过程中必然会出现一些问题，这些问题是通过渐进的调整得以矫治的，而并非悲观到整个市场的崩溃。

　　其二、正确解读宏观政策，错误诱导民众预期外资的另一决策思维正是国内在宏观调控发现问题，并提出具体的调控政策的基础上再做出的投资决策。我们可以来看这一明显的事例。建设部在明确提出了住房供应结构调整必须遵守70/90规定后，高档住宅供应明显受限，特别是豪宅在民众心目中形成普遍的稀缺性认知，外资发言人便趁机宣扬

　　实际上，房价涨只体现为豪宅的相对稀缺，而整体房价的增速大体上跟GDP是同步的，外资发言人并非没有看到这一点，而是要趁机制造市场混乱，混淆视听，籍而为其利益集团创造巨额利润。08年拐点论已经令不少民众半信半疑了，如果更多的民众加入持币待望的阵营，那么中国的楼市将在一定程度上出现部分区域的阶段性萎缩趋势，境外资金可以正好在此时大肆圈地，从而为后市套利打下坚实的舆论基础与物质前提。

　　政府的意图本身是为了调整过快和超前的豪宅消费市场，从而形成理性均衡价格，保持房地产市场作为支柱产业的稳定健康发展，外资熟稔中国政府的意图，在正确地解读宏观政策的同时将舆论引向有利于自身利益的轨道上来，通过影响民众的预期行为达到自己的目的。

　　其三、鼓吹

　　早在2004年末就有外资代言人高调抨击上海地产市场，认为上海楼市存在大量的泡沫成分，甚至大胆预言：“若美联储2005年开始升息至3%以上，流入上海地产市场的热钱将受阻，上海楼市撑不过2005年。”这番言论引来的是各家媒体演绎出了诸多版本的上海楼市崩溃论。一年过去了，经历了央行上调准备金率、定向票据发行、加息，征收二手房交易营业税，直至新近震动全国的“上海社保案”，上海楼市的热情趋于冷静，却并没有崩塌。未受宏观调控影响的商业地产市场更是一如既往地吸引了大量资金进场。 而与此同时境外资金大举进入国内，除了大摩，前段时间还有外资公司分别和成都、郑州等地的前三甲房地产公司签署了合作或收购协议，这些境外公司一方面鼓吹人民币升值、美元加息等带来的楼市冲击，另一方面自己却大张旗鼓地进入内地楼市。

　　其四、动辄引用它国经验、实则牟取自身利益外资发言人认为，房屋价格长期跟居民收入走，短期却更受资金推动，在资金推动下，房价会偏离收入增长，而受国际经济形势影响，中国的资金增长将下降。日本与中国香港的居民可支配收入在增加，但香港目前的房价比10年前低，而日本的房价更是比20年前低。况且中国的房价收入比跟国外的正常数据相去甚远。

　　他们认为，房价下降的主要理由有二：一是受全球经济主要是美、日经济走下坡路影响，中国明年出口将会下降，资金增长速度会放慢二是房屋供求关系也会随之出现变化，中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房，买方的“收入曲线便开始往下走”。

　　从统计数据来看，全国城市平均的房价收入比是3.96∶1，而全国的房价收入比是3.32。房价收入比远不像报纸或经济学家说的，已经到了10倍或12倍。从全国城市的比较来看，南京的房价收入是最高的，为7.9∶1，高于北京、上海。从全世界96个国家的房价收入比来看，最大的值是30∶1，最小的值是1∶0.8，一个家庭的收入当年就可以买一套房子。其平均值是8.4∶1，不是大家所说合理的房价应该是收入的4到6倍。所以从全世界的情况看，房价收入比不能作为依据。 外资代言人发表这些观点的动机就是要通过所谓的“国际经验”、“前沿理论”来支撑他们观点的权威性，从而为其东家谋利。

　　其五、迂回手段引导经济走向、名利双收更显“权威”本色外资的代言人最受争议之处，是坚持唱空内地楼市，而同期却在内地市场连出大手笔。这引发了业界对其公信力的空前质疑，一些学者和内地地产商指责外资代言人是在配合自己的东家，唱了一出“高调唱空，趁乱低收”的双簧。 而外资代言人振振有词地指责抨击者缺乏房地产市场的常识，认为自己唱空的一直是民用住宅市场，而相关利益集团的收购则集中在高端商业地产和物业项目上。民用住宅项目不同于商业地产，前者无法产生稳定的现金流，因此住宅楼市价格上涨过快一定存在炒房等投机成分。相比之下，商业地产项目不仅现金流稳定，便于在海外金融市场进行资产证券化运作，更有一项民用住宅项目不可比拟的优势，即“核心地段的不可复制性”。 上海楼市后来的走势印证了商业地产和民宅项目在上述投资属性的差异。宏观调控之后，由于商业地产开发不在调控对象之列，资金对上海商业地产和物业项目仍旧趋之若鹜。而住宅项目成为调控影响的重灾区，结果偏重中高端住宅项目的多家新加坡地产公司不得不收缩战线，改变投资策略，加重投资组合中商业地产项目的权重。

　　实际上这恰恰是外资的高明之处，他们指责房市的泡沫所在，这导致包括商业在内的楼市普遍看空，他们趁机进入可长期谋利的商业物业，本身就已获取了巨额利润，而大量因受其舆论引导推出民用住宅市场的资金再流入商业物业，势必又推动商业物业的升值，为其东家短期内获得了二次溢价利润，不可谓不高明。

　　其六、先做空后再做多，一进一出赚满钵外资在其代言人的掩护下，不停地在中国进行跑马圈地，他们利用人民币升值、国外经验、宏观调控等名义误导民众的理性预期，等楼市衰退了他们就有机会大肆进入市场了，这些境外公司一旦得手马上开始宣传楼市利好消息，等楼市进入鼎盛时期又赶紧把手里持有的物业抛掉，这样一进一出就赚取了巨额利润。比如2005年的上海，政府和民众在相互博弈的时候，外资早就赚了300亿美元跑掉了，受伤的却永远是国内百姓。

　　我们可以清楚地看到，外资的代言人都是站在各自的利益立场上发表言论，利用信息不对称，打着“知本权威”的幌子诱导民众做出非理性预期决策，而其后利益集团则不失时机地频频采取低价收购、合作等方式，赚取巨额垄断利润。

　　我国经济逐年稳定增长，购买力增强，城市化进程加速，工业化程度提高，这些因素必然会影响房价上涨。今年的中央经济工作会议中明确指出，“明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。”这一指示表明政府希望房地产市场健康稳定的增长，而不是过快上涨，但更不能解读为政府要打压房价。房价的稳定增长，房地产市场和谐健康有序的发展是推动我国经济增长，促进和谐社会稳定发展的重要因素。

　　在各方论调层出不穷的时候，外资的这些决策思维方式可以有助于我们认清房地产市场的发展趋势，对我们正确理解政府对市场的宏观调控提供一些借鉴，而不要一味地迷信“知本权威”。