陈则明：理性看待土地增值税

　　设立土地增值税的初衷就是降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价、节约土地资源。然而，从国内外的经验来看，土地增值税很难发挥作用，需要从房地产税收体系的根本上进行研究和调整。

　　国家税务总局日前发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“《通知》”），从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。据悉，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。

　　土地增值税是一个边缘税种

　　

宏观调控需要充分发挥税收金融工具，土地增值税很容易纳入视野。设立土地增值税的初衷就是降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价、节约土地资源。然而，从国内外的经验来看，土地增值税很难发挥作用，需要从

房地产税收体系的根本上进行研究和调整。

　　土地增值税的历史并不长，1820年在德国出现，1898年在中国青岛德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。国际上开征土地增值税的国家（地区）并不多，从德、英、日早期开征的土地增值税，在历史上都先后停征，并且未见复征。征收时间最长，征收范围最广的，是我国的台湾地区，土地增值税是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。

　　然而，在内地1993年准备开征此税之时，台湾某教授却对土地增值税持否定意见：“土地增值税在台湾已欲振无力，土地投机暴利日甚，愿大陆勿步此后尘。像新加坡‘地价永以为定，随时照价收买’的做法，才是中山先生‘涨价归公’的理想途径，愿多加参考。”现代税收体系三大分支财产税、营业税、所得税中，土地增值税很难占到一席之地。

　　对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。

　　在房价涨幅比较大的年份中，房地产企业的账面利润也并不高，企业可以通过分期滚动开发摊平利润，1994年不得不采用预征的办法，才能收到少许税额。而根据《通知》的要求，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。

　　任何一个税种出台，开发商和老百姓都会对经营和购买行为进行调整，力争在法规允许的范围避税。《通知》中规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税清算，可能加剧这种趋势。土地增值税清算，可能促使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税，传统住宅项目投资的比例可能会有所减少。

　　在需求大于供给的条件下，任何税收都会一定程度转嫁给消费者，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。

　　需要坚持“重保有、轻交易”的原则

　　土地增值税虽然有征收的依据，也有征收的房地产经济环境，但是，土地增值税不符合“重保有、轻交易”的原则，只能治标不能治本。保有阶段的税收重了，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资目的购买面积过大的住房，抑制房地产投机为目的的住房占有，为了避免缴纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，人们也会尽量转售，这样就增加了住房市场的供给，刺激住房流通。

　　交易阶段的税收轻了，才能盘活市场。房地产调控要发挥市场本身的调节作用，市场本身正常的运行条件就是税收金融的工具是完善的。我们近年来的税收调整，基本上是加大交易环节的税收。这对于打击房地产投机和购房投资相当有效，然而，也使正常的二手房出现较大萎缩。二手房以中小户型为主，结构矛盾在重交易的税收环境下越发突出，中小户型的供给进一步减少。当住房市场主要以真实的二手房成交为主，市场的价格和结构才不会有大的波动。

　　物业税、遗产税、赠予税等保有阶段的税收，才是住房资源优化配置的关键所在。

　　陈则明（上海社科院

房地产业研究中心学术部主任博士）