李华芳：八部门亮剑能否斩断房市乱麻

　　作者：李华芳

　　4月下旬起，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、工商总局等八部门将八剑齐出，进行一场房地产市场秩序的专项整治行动。目前八部门已完成相关分工部署，其重点在于打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。此举值得喝一声彩，打击各个领域的违法行为符合违法必究、依法治国的目标，无可厚非。

　　但喝彩之余，仍然有几个疑问需要理清。尽管全国

房价仍然没有停下上涨的步伐，但建设部住宅与

房地产业司司长沈建忠在刚刚举行的“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上认为，目前房地产投资增长幅度已经低于固定资产投资增长幅度，表明去年宏观调控的经济目标已经完成，但房价问题还需要一段时间来解决。房地产市场由于其价格敏感成为众所瞩目的领域，而这个领域的任何公共政策总是饱受争议。

　　事实上，调控房价本身与打击违法行为可以并行不悖，因为两者没有必然的关联。除非房价上涨本身是由违法行为引起的，在这种情况下，调控房价与打击违法行为会有重叠交叉部分。根据八部门已经作出的部署来看，此次整治行动将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，着重检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和

房地产税收政策的执行情况。

　　为什么在房地产领域违法行为多，而且违法行为会导致房价上涨？一个直观的现象能帮助说明些问题，从八部门的部署来看，房地产市场涉及的是“环节多管理部门多”。由于环节多，监管上的困难就多，在某一两个环节上稍有松懈就会给违法行为以可乘之机。而假如各个环节层层加码，房价怎么可能不涨？要知道天底下没有免费的午餐，最终是购房者为这畸形的制度付费。

　　同时另外一个问题是，由于涉及到的管理部门众多，哪个部门管哪个环节、职责范围几许等问题，却没有详细的规定。这就可能形成一个无效的多头管理局面。由于职责不清，在有好处的时候，各个都想分一杯羹；而要承担责任的时候，就难免相互推诿。这就造成在有利可图的环节寻租的官员多，而在需要承担风险的环节监管者却缺位，无法承担起应有的责任。 按照诺贝尔经济学奖得主布坎南的说法，因为各个部门多多少少有其自身的利益，需要考虑部门里的人。这些部门手头又有各自不同的权力，如果缺乏必要的制衡，难免会有官员拿权换钱。

　　如果官员要用权换钱，房产企业只能就范。如果寻租的成本成了房地产企业的制度性成本，那么它必然会转嫁成本给购房者以维持其利润。如此，房产企业发布违法广告、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为也就不足为奇。但八部门要联合检查“囤房惜售、哄抬房价”两项，却是不必。“囤房惜售、哄抬房价”转化到任何一个商品市场上，通用的话语是“奇货可居，待价而沽”，以高价卖给想要的人，是正常的商业行为。如果对此进行打击，行政这只“看得见的手”未免就捞过界了，要和市场这只“看不见的手”打架，从而可能会扭曲市场。

　　为了避免这种扭曲，在房地产市场进一步要求政府退出而只是承担起守夜人的角色是很有必要的。尽管对于违法行为要予以打击，为市场奠定其法律基础，是此次八部门责任所在、责无旁贷。但在这个过程中，要注意到恰恰是因为“多个环节多头管理”才是问题的根源所在：权责不清才会给寻租可乘之机，制度扭曲才会让腐败有生存的空间。所以解决问题的关键并不是推出多少次专项整治，而是明确各自的责任所在，同时公开行政执法过程，须知“阳光是最好的防腐剂”，这是打击房地产市场违法行为穿心一剑，能给违法行为致命一击。(作者单位：上海金融与法律研究院）

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