章剑锋：监控房屋预售环节时不我待

　　作者：章剑锋

　　考虑到目前住房供应能力低效，而实际市场需求又正处于膨胀过程之中，短期内取消预售并不可行，因此有必要及时完善预售风险控制和监督机制。

　　从4月下旬起，一场房地产市场秩序专项整治行动将在八部门的联合部署下全面展开，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。未来一年，除去在建项目，已经进入预售阶段的房地产开发项目将遭遇被全面清理的命运。(第一财经日报4月3日)

　　自从2005年央行对房屋预售制度进行潜在性金融风险提示之后，一直以

房地产市场主要供应模式存在的房屋预售制度引发了不少争议。本次八部委第一次将房屋预售环节列入专项整治目录，可以看作是政府在做颇为直接和正面的回应。毫无疑问，预售环节将是本次专项整治的重点。

　　通俗而言，商品房预售就是期房交易，其中的全部交易要素是“约定”，性质类似于“定做”。它不过就是在房屋交易过程中，将早先的意向通过一定程序正式落实到纸面之上，从而形成一种文本牵连的买卖关系。这种关系的全部内容即是，事先由

开发商与购房人二者之间达成某种现金与书面契约，开发商和购房者彼此承诺，将在约定的时间内进行实物性质的商品房交割。

　　但这种建立在约定关系基础上的市场行为(可将之看作是实物交易之外的一种虚拟交易)实践起来极难操作，难以保证不会偏离轨道。

　　一个前提是，在缺少严密监管和追究机制的环境里，作为约定一方的开发商必须绝对保证自己具备和约定另一方即购房人同等的诚意，并切实履行约定义务，拿着购房人预先支付的全部款项去建设尚未成为实物的“空中楼阁”。否则，一旦开发商缺少信用，房屋预售很快就会变成一个陷阱，将购房人等相关权益主体一齐套牢。

　　不得不说，房屋预售是低效分配或低效市场的特定模式。在这一模式中，购房人和银行承担了房地产开发资金的出资赞助义务，并需要为房地产开发的低效和失败风险承担最终责任和后果。

　　在西方一些国家，他们早早就抛弃了这一模式，由于供需平稳，现房供应取代了预售，预售仅仅只是作为多种房屋供应模式中居于补充地位的一种。而且，对于开发商通过预售获得的购房款都有专项的监管，这极大免除了社会资金在预售环节面临的流失风险。

　　但对中国目前而言，由于巨大的房屋供应缺口和开发主体供应能力低下，把预售推向主导供应模式地位实在是迫不得已。但值得注意的是，虽然通过预售制缓解了开发主体的压力，但却没有及时建立和完善监控体系，由此派生出了许多不良产物。

　　比如以“假按揭”形式出现的重复抵押多头通吃、商品房交割过程中的面积缺陷和承诺不能兑现、开发商的囤房惜售肆意抬价等等，而且银行和购房人极有可能是最终受损者。

　　应该承认，预售制度使市场付出了极大代价，由于它的确立可能牺牲除开发商利益集团之外其他市场主体的权益，这对市场公平交易的生态环境会带来不良的影响和作用。

　　一方面，市场将因为那只无从辨识的预售“黑箱”的存在而长久维持一种混乱状态，分配失衡、无序甚至于掠夺和损害的行为将很难被革除。

　　另一方面，预售强化了开发商的垄断地位。当包括社会资金、公共土地和建设主导权等资源悉数掌握在开发商手中之后，整个市场也就操控在开发商手中，由于缺少相应的外部约束和制衡规则，这极有可能阻碍市场的健全和规范。

　　当然，考虑到目前住房供应能力低效，而实际市场需求又正处于膨胀过程之中，短期内取消预售而代之以现房供应并不可行。因此有必要及时完善预售风险控制和监督机制，以削减社会资金和相关主体市场权益丧失的风险。

　　□章剑锋(厦门大学不动产金融研究中心）