徐昌生：房地产业的官商勾结在损害谁的利益

　　作者：徐昌生

　　有一种现象很普遍，那就是现在东窗事发的腐败案里，有许多都与土地有关，而且一般金额非常巨大，影响非常恶劣，各地房地产业不同程度地存在着官商勾结的现象已是无庸置疑；有一种观点很流行，那就是现在的房价不断攀升，在很大程度上都与这种官商勾结很有关系，除了开发商牟取暴利和炒房者哄抬房价两种原因以外，有人断言官商勾结也是房价上涨的罪魁元凶。

　　一般的百姓对于房地产业的官商勾结之说固然耳熟能详，但由于身在局外，可能除了知道会发生权钱交易之外，对勾结的具体内容知道的并不多，但却众口一词地咬定这种行为必定加速了房价的上涨，不知依据的是何种理由？

　　但是，如果我说官商勾结的确不好，有时它会损害国家的利益，有时它会损害拆迁户的利益，无论何时它都败坏了社会的风气，影响了政府的形象，但它有时候谁的利益也没有损害，而且绝对不会助推

房价的上涨，并且在大部分的时候反而有抑制房价上涨的作用，不知道读者诸君是否愿意把文章看完？我可以料到的是，有人读到这里就会把砖头口水污辱谩骂一古脑地扔了过来，不过，我还是要实话实说。

　　如果我们先弄明白了官商勾结的具体内容，再辅之以简单的经济学知识进行分析，我们就能发现我们依据自己的感觉所得出的结论其实并不可靠。

　　官商勾结过程中的开发商，都带有明显的功利性，一般都是通过巴结讨好甚至贿赂官员的手段，期望以较低的成本来达到这样的目的：一是低价获得土地，二是政府支持强制拆迁，三是更改规划获得更高的容积率等建筑指标，四是更快更多地获得银行贷款，五是尽快地通过各种部门审查验收。当然，上述内容或有遗漏，但主要的方面应该已经囊括。

　　开发商之所以愿意进行官商勾结，当然是为了更大限度地获取利润，但是他们这种自私的行为客观上却有助于抑制房价，尽管这并不是开发商当初进行官商勾结的初衷。且让我们逐一分析：

　　

房地产开发的最大宗成本就是获取土地所费的资金。获取土地的价格越低，土地成本花钱就越少，等量的资金就可以开发更多的房子，意味着供应增加；同时，土地价格降低，等于房地产的门槛降低，从事这个行业的人与资金就越多，同样也是增加了供应。

　　拆迁费用也是房地产开发过程中不可小觑的费用。一家一户地谈判，满足开发地块上居民户的要求再来拆迁，肯定要花更多的票子。强制拆迁，制订一个较低的标准统一补偿给原住户，安置费用无疑会大大降低，从而也同样是降低了成本。同时，强制拆迁还会大大地缩短开发周期，等量的时间就能够开发更多的房子，结果也是增加了供应。

　　获得一个合理的规划更是房地产开发之前必须做好的工作。一块地能建多少房子(由容积率决定)，并不是由拥有这块土地使用权的开发商说了算，而是要符合政府所谓的城市规划。土地在出让之前政府都会对该宗土地设定规划条件，但一般来说容积率都给得很低，作为开发商来说当然希望能在等量的土地上建造更多的房子，于是总要想方设法提高容积率，而这个关键指标的提高恰恰有利于房子供应的增加。

　　房地产属于资金密集型行业，没有银行的支持，大部分开发商几乎无法完成楼盘开发，于是争取银行支持是房地产开发周期中的核心环节。由于现行国有银行的垄断以及民间融资不断受到打压，开发商需要资金只能求助于国有银行的官员。开发商资金的充沛丰裕，意味着开发周期能够缩短，无疑又增加了房子的供应。

　　楼盘在开发的过程中，各部门都有相应的指标进行检查或验收。比如安监部门认为高楼施工作业必须符合安全施工规范，消防部门规定建筑设计必须符合消防规范，城管部门对工地周边的环境卫生抓得尤其严格。这些规定有些是合理的，有些是必需的，但有些是过于苛刻的，有的甚至是不可能达到的。开发商必须与这些部门保持良好的沟通，才能保证楼盘开发不至于因为这些部门的干预半途而废。尽快地通过这些检查或者验收，客观上缩短了开发周期，同样是增加了房子的供应。

　　综观上述官商勾结的具体内容，没有一条不是增加供应的，而增加供应无疑有利于抑制房价，尽管抑止作用会因为我们没有既定的参照标准而无法得出准确的数据，但是，无论如何我们也无法得出官商勾结反而会助推房价上涨的结论。

　　低价串谋土地，损害的是国家利益；不择手段强制拆迁，损害的是拆迁户的利益；尽快地通过各种检查验收，有可能会损害购房者的利益(比如降低了房屋质量和缩减了面积)，有可能会损害周边群众的利益(比如被允许夜间施工和随意倾倒建筑垃圾)，有可能谁的利益也不会损害(比如施工过程中的安全防护措施过于严厉超出了需要)。

　　更多更快地获得银行贷款，有没有损害谁的利益？倘使有人假借房产开发之名，行骗取巨额贷款之实，那当然损害了银行的利益，甚至最终可能会损害广大储户的利益。但是，如果开发商符合贷款的条件，而且，从目前银行的投资效益看，放贷给房地产可能是风险最少的(因为有土地与房产的折价抵押)，那么，开发商与银行官员的勾结就有可能并没有损害任何人的利益，只是加快了贷款下发的过程，提高了资金的利用效率。我们当然可以谴责开发商这种行为违背了传统道德和腐败了社会风气，可是我们更有思考为什么银行官员在对客户服务时可以这样随意扣减和拖拉呢？

　　最明显没有损害任何人利益的官商勾结行为就数更改小区的建筑规划。政府对小区建筑的控制可谓十分详尽，一般包括容积率、绿化率、车位配置、建筑密度和最高建筑物不得超过多少高度等等。政府的容积率往往给得很低，理由是房子不能建得太密或者太高；政府的绿化率往往给得很高，理由是小区里面需要绿化；政府规定小区内必定配置露天车位，理由是没有车位小区不符合现代小区的发展方向。这些理由貌似正确正当，其实从市场自动配置资源的角度看，此举不仅不符合我国人多地少应当提倡节约的实际，而且为官员权力寻租创造了便利。

　　也许有人要问，假如不规定容积率绿化率和车库数量，那建得太密怎么办？没有绿化怎么行？没有车库如何好？开发商的房子建得太密，坏处是减少了住户的阳光，但好处是给住户带来了低房价。没有绿化不要紧，愿意出高价的主，可以到市场中选择有绿化的小区；口袋腰包不鼓的人，恐怕宁愿失去美景，而要选择低房价。政府丝毫不用担心，不规定绿化，人们都将挤在一个没有绿色的世界里，因为有人喜欢居住在绿色世界里并愿意为之掏钱，那么，开发商将会为了赚钱而满足他的要求。有钱的消费者可以因为这里没有车库车位而用脚投票另寻理想去处，无钱的消费者可以因为这里省钱而忍受没有车库车位的困难(或许他们根本就不需要车库)，开发商也愿意承担因为没有这些车库车位而带来的滞销风险(说不定更好卖)，这并没有妨碍谁？

　　一般来说，腐败不能创造财富，它只会导致财富的转移。有人以权谋私，他本人增加的财富就来自对大众利益的掠夺；有人强制交易，他本人所赚的票子恰恰就是被强制方所亏蚀的钱财。不良开发商低价串谋土地，实际上是把财政的收入据为己有；倚仗政府强制拆迁，实际上是把拆迁户的利益搜刮囊中；但是，巴结掌管规划的官员更改小区内部规划的行为，并没有损害谁的利益，却给开发商带来了更多的利润，这种现象令人奇怪！这笔财富来自哪里？

　　这笔财富就来自对土地资源更加高效的开发利用！一块土地，政府对它的使用权通过合法的手续出让之后，是做高档

别墅还是做普通住宅，是做多层还是做高层，是做得更紧密还是更稀疏，谁最关心它？应该是土地的主人而非政府的官员。让人无奈的是，上述选择的权力恰恰都掌握在政府的官员手里，当然，这里面有很多冠冕堂皇的理由。开发商通过种种努力提高了容积率，并且经受了市场的检验将增加的房子能够销售出去，这就说明他们充分挖掘了土地的利用潜力，在有限的空间内制造出为社会所需要的更多的房子，这应该是对社会做出了贡献。当然，这种贡献是在官商勾结基础上实现的，它既暴露了现行房地产开发管理体制的缺陷，也体现了开发商在这种强大体制面前的无奈！

　　絮絮叨叨地写了这么多，不知道读者诸君是否领会了本文的宗旨？不知道是否还会砖头口水漫天涌来？还是再简明扼要地复述一次本文的基本观点：其一，房地产业的官商勾结不仅不会助推房价上涨，在大部分时候反而有平抑房价的作用；其二，房地产业的官商勾结行为，有一部分的确损害了国家或者民众的利益，但有一部分却超越了现行体制的局限，为社会创造了更多的财富；其三，面对这种官商勾结，我们要更多地从制度层面上反思，而不要寄望于有一天官和商都能够良心发现。

　　最要提醒民众的是：如果我们讨厌官商勾结，那么就不要呼吁政府强行干预房地产市场；如果坚持要政府强行干预房地产市场，那么官商勾结就不可避免，而且干预越厉害，勾结就越深入！