21世纪：房价调控应出台供应冲击型政策

　　近日，国家发改委公布了一季度房地产市场运行情况。数据显示，房地产开发投资增速加快。今年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%。另外，房价涨幅依然居高不下。与去年同期相比，3月份深圳房价上涨了10.7%、北京上涨了9.9%、广州上涨了8.6%。

　　对房价的调控一直让国人感到迷惑和愤懑。房价问题构成了一种“代际伤口”：年纪稍大的“炒房者一代”对青年的购房者一代的“掠夺”；房价问题构成了危险的“资产配置”方式：住房价值在家庭资产中的比例越来越大，迫使整个家庭资产配置的结构性风险也越来越大；房价问题也会压抑和扭曲其他投资方式的扩展，例如已经有很多人将股市赚得的利得去投资“楼市”，这无疑是股市“抽血”推高楼市。未来一旦股市调整，楼市变成了慌不择路的资金的“避风港”。从这个意义上说，房价问题是将成为危及中国投资渠道扩展化和健全化的“最大敌人”，它是一个危害经济制造社会不稳定因素的“肿瘤性问题”。它的后果已经被日本、中国台湾地区所证实，它也被新加坡、瑞典等国所警惕。

　　

房价越调越涨促使我们必须反思调整的方式应该如何“命中靶心”。从2003年国家拉开“调整大幕”至今，我们经历过“交易冷冻期”、“结构调整期”和“官商查处期”。“交易冷冻期”的关键词是税收手段，强硬征税的初衷是打击“炒房者”，对交易环节层层征税。结局是，这些税几乎都被炒家转嫁出去，推高了房价。“结构调整期”的关键词是

户型调整(向小户型调整)、土地控制以及控制房地产投资幅度。户型调整是必要的，但是土地控制无疑压抑了供应速度。另外，一季度房地产投资增幅加快是好事而不是坏事。

　　实际上，这三个“调控时期”的哲学都源于一种判断，即认为目前的房子空置率较高(房子是够住了)，当务之急是要盘活存量，而不是采取“增量冲击”的方式。政府用加税来促使卖家尽早出售楼盘、政府用控制房地产投资增速来迫使房地产公司推盘。但人们没有意料到只要房价狂涨，房地产公司就不会愁资金来源，炒家就宁可惜售或税收转嫁。

　　现实已经宣布盘活存量的手段“破产”了。其实，中国的住房市场可以用一个多阶段的单边垄断式的博弈模型来刻画，即使住房的生产能够同住房的需求(在实际数量上)相匹配，只要考虑到住房存在类似于股票那种“资产属性”，那么供求关系依然是倾斜的，即住房的供应存在不足，住房价格继续飙升。只有引入一种新的大量的供应冲击，才能压制住房的“投机属性”，使得房价跌落到合理的水平。简单地说，就是只要住房的数量超过实际的有效需求非常多，才可真正控制房价，这就需要国家大规模修建

经济适用房，而不仅是修建廉租房。

　　毫无疑问，房价是所有问题的核心。一旦房价快速回落，家庭的资产配置风险自然降低。一旦房价快速下降，房租自然就会下降(完全能达到大面积修建廉租房的效果)。政府大规模修建廉租房对房价的触动不及大规模修建微利房或福利房。但经济学家们更愿意强调廉租房政策，他们对福利房式的“供应冲击型”政策的排斥完全来自于极端自由主义的教条，认为政府正在大规模干预市场，并很容易引发寻租(住房工程上的寻租和分配上的寻租)。事实上，像经济适用房这样的公屋政策大面积存在于世界其他国家(很多发达国家都存在这一政策)，它们的运作效率并非很低。它的运作取决于政府的征信体系(在住房分配上)以及透明化机制上。只要政府适当开放其运作的透明度和公示其标准，就完全能达到很好的效果。

　　不久前，国务院参事室任玉岭参事表达了应为居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房的建议。他的意思是建立一个“双轨制的住房市场”：遏制住房过度市场化带来的弊病，降低市场化在配置住房上的过度性的统治地位。这是一个正确的主意，他同“供应冲击型”思路是一致的。不过，一些信奉野蛮竞争的自由主义学家嘲笑这一建议，原教旨主义自由经济学的教条训练已经让他们变得非常反感政府直接型的调控，对超越经济学以外的民生感受缺乏暖感，以及对政府的运作存在天然的敌视：不是去呼吁和谋划改进政府效率，而是去剥夺和“卸掉”政府天然的义务。