张占录：何不把4个亿用作救济

　　让地价、房价回归市场。地价越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解决低收入家庭的住房保证问题。

　　2006年11月4日，北京市国土资源局对朝阳区广渠路36号地进行招标。包括华润置地、世贸、金融街、珠江合生等13家房地产企业纷纷开出价码争抢这46万平方米土地，华润30.5亿元出价最高。但许多人没想到，这块地最终被北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司联合夺得，中标价为26亿元人民币。

　　这多少让“出手大方”的地产商有些感慨。为何被业界估值至少30多亿的地却以26亿身价成交?

　　广渠路36号地的标书上明确写出的“严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定房价意见的通知》文件精神”就可以告诉你。那些善解人意的开发商不难感觉到，这次的游戏规则八成是“价高者不得”，要看你的“综合实力”，仅靠“分数”不行，要做到“德、智、体”全面发展。也就是说出价太高者，在竞标中会处于不利境地，不高不低才是恰到好处。

　　据称，“最终得标者的出价竟与平均出价相同，而以30.5亿成为出价最高的华润置地在综合排名中位于第三位”。如此一招，满足了政府的愿望，降低了开发商的成本，而9500元/平方米的意向性销售价格，受惠的那肯定就是购房百姓了。

　　这也许可以成为落实中央文件精神的典型。然而，我们还是应该就此做出理性思考。其一，抑制房价、降低房价作为中央及各级政府宏观调控目标，采取的具体措施也应该是如税收、货币、财政等宏观措施。而通过微观的手段则不能解决根本问题；其二，将本应适于拍卖的地块改为招标，降低了配置资源的市场程度，实际上降低了公平竞争的基础，也是对周边开发项目权利的侵犯；其三，如果是政府限价，又不能做到控制销售对象，本应让利于民的利益必将大量落入炒房人的囊中；其四，政府限制地价，实际上没有分清市场和政府各自应承担的责任，削弱了政府土地资源收益再配置的能力；其五，就广渠路36号地而言，其定位于满足CBD大众中等收入人群需求目标和以首次置业或改善居住条件人群为销售对象的承诺，以及稍低于周边二手房9500元/平方米的价格的销售意向很难实现或根本无法实现。如果能保持9500元/平方米价格不变，相对于市场价而言，实际上就包含了“经济适用房”的意味。

　　其实，政府出让土地，还要进市场，土地价格、住房价格在宏观调控的作用下，最终要由市场调节。高收入者购买商品房，政府增加了土地收益，政府可以将获得的收益用于廉租房的建设，解决低收入人群的住房最低保障问题，这才是政府要做的事。对于广渠路36号地而言，如果以30.5亿成交，而多出的4.5亿又可以用于对买不起房子的人的救济。

　　对于地价、房价问题，我们往往把简单问题复杂化，又把复杂问题简单化。就说地价，简单可以简单到就像个“儿童游戏”，就是“一锤子”买卖，谁给钱多就给谁。何谓复杂？那就是“一锤子”之前，政府要做“千锤百炼”的事，把规划做好、管制规则拟好、游戏规则定好、底价估好、丑话(就是罚则了)提前说好。

　　面对地价、房价高企问题，我们怎么办？其实思路是：让地价、房价回归市场。地价越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解决低收入家庭的住房保证问题。至于高企的房价不要怕，只要政府制定好超过套数和规定面积适当的住房消费税(物业税)就可以。

　　最后我们会看到，地价、房价反而不涨了。顺便说一句，廉租房、经济适用房的分配问题才是大问题，要有一个类似香港分配公屋的轮候制度。(文/张占录)

　　(作者系中国人民大学土地管理系教研室主任)