危机下的地产大亨

　　过去的一年里，这个聚焦了中国各方面矛盾、最具争议的行业，经历了一场真正的危机。寒冬之下，各自取暖，最终造就了今年两会地产业纷繁复杂的景象

　　南方周末记者 王小乔 发自北京

    往年召开两会，房地产业的代表委员们可以悠悠然进京，随便议议政，然后更多的忧心天下大小事。今年这帮大腕身上的潇洒劲没了。

　　这都怪房价从2006年开始坐火箭上去后，又开始坐飞船下来了。

　　想起前年，中央定调保障性住房那会儿，地产代表委员们几乎集体沉默；去年，恰逢王石刚刚抛出拐点论，也是齐刷刷的否认拐点；唯独2009年，他们开始积极地为自己辩护，但似乎各自怀揣着一把小算盘，失去了默契。

　　过去的一年里，这个聚焦了中国各方面矛盾、最具争议的行业，经历了一场真正的危机。寒冬之下，各自取暖，最终造就了今年两会地产业纷繁复杂的景象。

　　行业幸运儿

　　房地产行业遭遇罕见危机，身兼全国人大代表、政协委员的地产商们或多或少都要做点事情。他们中没有最爱放炮的，没有规模最大的，也没有破产重组的，重担就落在了这些平素里并不高调的三十余名地产商代表委员们的头上。

　　其中的幸运儿，说话底气自然足一点。

　　两会召开前5天，全国政协委员茅永红的近200套“现代城”被2000多名武汉人排队一抢而空；来了北京之后，又推出的200套同样如此，景象堪比那个“卖白菜一样卖房子”的年代，惹来湖北省所有银行行长现场观摩。要知道去年6月份，同一个现代城首次开盘，跟武汉其他楼盘一样，3个月也没有卖出100套，不得不封盘。

　　茅永红，这位武汉最大房地产公司百步亭的董事长倒没就此认为楼市的春天来了，在接受南方周末专访时，茅介绍说：“武汉的大多数房子仍然卖不动，消费者和开发商都在观望。”他把现代城的意外成功归结为利润的理性和质量的提升——相比去年，现代城降了12%，又增加了恒温功能。

　　这也是茅永红两会期间频繁接受媒体采访时对同行的告诫：房地产商应该追求理性利润、重视长期发展、开始产品升级换代。

　　当然，茅也没有忘记为同行正名，冒着成为网民炮灰的危险，他说“房地产业为GDP、地方财政、上下游做出了巨大贡献，不应该仇视开发商，不是所有开发商都是坏人。”

　　茅永红真正的幸运之处在于，在那个膨胀的年份里，他拿出了50万平米土地承建武汉最大的经济适用房，然后在去年10月行业最萧条之际推出。“经济适用房的回款有12亿元之多，资金紧张一下子缓解过来了。”茅永红此刻一脸轻松。

　　无怪乎他如此从容，且一改了去年尽量少谈房地产业的作风。不提房地产方面的提案，但大谈房地产业未来十年的发展道路。

　　艰难求生

　　更多的开发商度过的是跟政协委员杨铿类似的一年。

　　近三年来，杨铿的房地产公司蓝光实业一直是成都销售最好的，但也是资金链较为紧张的公司之一，以至于去年11月份成都开始盛传蓝光破产，迫使他们不得不登出整版广告声明“我们没有破产”。

　　虽然传言最终没有成为事实，但2008年杨铿的确过得很难。去年，在地产业调整、经济危机和地震的三重打击之下，成都的成交量平均萎缩了50%，价格平均下降30%，尤其下半年基本没人买房，这对于依靠快速开工、快速销售以回流资金的蓝光来说，影响巨大。再加上银行普遍惜贷和蓝光借壳上市融资的失败，雪上加霜。

　　据成都一位地产界人士透露，去年年中，蓝光的办公室里开始白天不开灯，不开空调，并作了人员调整。同时以微利卖房，个别项目甚至亏本甩卖，在成都均价5000元时，其中一个并不十分偏僻的“富力东方”只卖3500多元。

　　杨铿在接受南方周末专访时并没有否认这一点：“我们会根据整个公司的情况，个别项目采用微利甚至亏本的方式来促销。”

　　2008年，蓝光在成都市场的销售份额从7%上升到了17%，利润却下降成了微利，“这绝对是不可持续的，如果持续这种状况，很多房地产商就干不下去了。”在杨铿看来，“蓝光的困难就是整个房地产业的困难，非常典型。”

　　坦然说出这些之后，杨铿有些兴奋的告诉记者，“我们一直在想办法转资金，方法不能告诉你，但可以告诉你的是，今年现金流终于周转出来了，开始看项目了，等到五六月份形势明朗之际我就会出手。”

　　刚刚走出危机的杨铿，无论提案还是建言都直截了当。

　　3月7日银监会主席刘明康列席工商联小组讨论会议时，杨铿建议改革银行的“按项目封闭式贷款”的制度。

　　他的提案则指向了财税制度，建议取消土地增值税和所得税预增，“土地增值税是1993年为了调控炒买炒卖土地而设立的税种，调控的时候有用，但在整个行业普遍利润快速下滑、部分地区项目普遍亏损的环境下，仍然按照15%－20%的预期利润率预征所得税，极大占用了资金，影响了资金周转。”

　　互相拆台

　　比典型者“成都蓝光”规模大、但境遇几乎相同的恒大地产，其总裁、政协委员许家印则抛出了今年令同行最为咋舌的提案。

　　2007和2008年为了香港上市而在全国范围内快速扩张、却最终折戟的许家印认为，房地产行业存在暴利，应该进行“三控”——控制地价、控制税费、控制房地产公司的利润为5%——从而将房价降低到一个合理的区间。

　　对高房价愤怒已久的网民自然拍手称快，但各路记者访问到房地产业代表委员们无不站在了许的对立面。有留学背景、深受自由市场经济思想熏陶的人大代表、河南建业董事长胡葆森直接驳斥道，“这就是我提案中提到的应该警惕的‘去市场化’倾向。”

　　胡葆森在提案提到的“去市场化”案例包括公务员房的泛滥、“70/90”这一类不符合市场化规律的政策等。

　　在接受记者访问中，胡葆森把限制二手房自由交易也列入了非市场化的做法。在他看来，市场归市场，保障归保障，既然已经开始发展保障性住房了，就应该取消“70/90”限制。

　　1月份刚刚被建设部请去参与一个小型座谈、与全国多家上规模开发商都熟稔的胡葆森曾经将危机之年的地产商生存状态划分为四类。

　　日子好过的两类就是稳健型、没有在膨胀之年大肆扩张的，其中跟资本市场又能对接上的最为好过，之前一年多没拿过地的胡葆森，2008年虽然是缩水上市，也属其列；没有与资本市场对接的如百步亭的茅永红。

　　日子不好过的就是大力扩张型的，如果又没能跟资本市场对接，则最为难过。显然，恒大地产和蓝光置业均属此列。

　　日子最不好过的许家印，缘何做出引起同行激烈反应的提案，其背后因由也极为耐人寻味。

　　代表委员两会中的不同状态的背后，正是他们在危机下不同生存状态的折射。三十多位兼任代表委员们的房地产公司掌舵人，一部分做了埋头鸵鸟，以防被记者追问到公司的情况；一部分深知身处敏感性行业，多说无益；一部分只谈民生，不论房产；一部分日子不差，发言上有心有力……不一而足。

　　不过，也有几乎所有公开发言的代表普遍赞同的呼吁——放开70/90限制、放开二手房买卖限制——胡葆森、茅永红、黄文仔、穆麒如等等。

　　除了万达集团总裁王健林，因为身兼全国工商联副主席，他更多地在为中小企业融资困难呼吁，建立中小企业政策性银行、放开民间金融；对于房地产业，他觉得既没必要给予信贷支持，也没必要再出政策，因为“目前房地产业碰到的融资和销售困难，恰恰是行业调整的好机会。鼓励大企业适当兼并小企业，以提高行业集约率。目前真正重要的只是稳定市场预期”。2007年下半年到2008年三季度之前一块地都没有拿过的万达，今年计划斥资200亿元扩张。

　　联盟破裂

　　争论和分化，不仅出现在了地产业代表委员之间，原本紧密的地方政府与地产商同盟似乎也露出了罅隙。

　　两会中地产业的热议话题，一共出现过两个高潮。一次是政府工作报告之后，对于温家宝提到的“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，业内人士解读为放开二套房政策，网上争论不已，以至于银监会主席刘明康不得不出来解释政策并未变化。

　　第二次高潮就是会期中间，全国工商联房地产商会通过全国工商联递交的一份提案《积极促进绿色建筑发展》和两份书面发言“我国房价为何居高不下”、“振兴房地产市场促进经济增长”被媒体广泛报道。

　　引发热议的根源是第一份书面发言的副标题“房地产开发的总费用支出一半流向政府”，并建议改革房地产税收制度和土地招拍挂制度。有媒体记者马上在上海代表团新闻发布会上围堵上海市市长韩正对此的看法——房地产总费用支出留向政府的比例中，上海的数据最高，为64.5%——韩正的答复是：“数据有误，没有那么高。”

　　这是一份去年发布过的报告，在一家研究工作室REICO的2008年度报告《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的基础上分析形成的。

　　但恰逢两会，各方意见充分表达之际；又恰逢房地产业刚刚落选十大振兴计划，无怪乎大量网民认为商会试图通过公开房价成本的方式，摆脱行业的暴利阴影，转嫁矛盾。

　　据全国工商联房地产商会执委会主任王玉清介绍，该发言是两会前一周提交给全国工商联，经政协审议列入全国工商联提案和发言之一。“这是房地产行业的提案第一次进入政协提案，去年的小产权房建议也落选了，这充分说明房地产行业的确碰到了很大的问题，各方都很重视。”

　　商会的秘书长钟彬在接受采访时也解释道，该份发言并非转嫁矛盾或者刺激地方政府，而是希望摆数据、讲问题，然后各方共同寻求制度的突破口。“房地产业已经到了转型和变革的关键时刻了，以前总是微调，而且地方政府细看后应该明白其中的变革机会和空间。”但韩正匆忙间的应答似乎让商会有些始料未及。

　　全国工商联副主席王健林对比并不乐观，“呼吁可以，但是执行起来很难，不现实。”

　　或可期许的长期规划

　　两会期间，记者们热追的、每个代表都会被问到的“房价是否到底”问题反而没有成为热点，更没有一个统一的结论。大佬们都知道，这是一个无法下判断，更不能轻易对媒体下判断的问题。于是他们或者拒绝预测、或者要求等等看、或者表达悲观。

　　正如胡葆森所言，信心恢复起来不是一朝一夕的事情，不要过早下结论。

　　虽然两会期间，个别地区个别项目出现了销售明显回暖，但究竟是小阳春还是真正的春天，房地产商会秘书长钟彬也认为必须再观察完2009前两个季度的数据才能作结论。

　　根据租房网所提供的，全国70个大中城市房价今年一月份同比下降1个百分点，其中深圳以16.5%再度“领跌”，广州9%居于第二。而且预计2009年商品房空置面积可能达到3－4亿，是往年的2－3倍。

　　两会期间，真正能得到各方普遍认可的或许是尽快弄出一个堪比1998年房改的房地产业长期规划。

　　百步亭董事长茅永红就认为，作为一个新兴行业，房地产的过去十年是不规范的。但已经如此了，就不要互相埋怨，推卸责任，而是要寻找多赢。振兴规划里没有房地产，大家都很失望，但将来一定要也一定会出台一个长期规划，下一个十年不能再这么发展了。

　　据媒体透露，早在两会之前一周，建设部就邀请了若干地产商和学者座谈，主要议题就是具有10年以上的高度的长期规划。

　　两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示：“此前国家出台的房地产市场政策效果正在显现，近期不会再出台任何新的房地产调控政策。在目前的契机下，更应着手建立房地产发展的中长期规则。”

　　赴京开会前夕，胡葆森接到了一份请他参与由住房和城乡建设部建立的房地产市场调控决策咨询专家库的邀请，“如果今后有机会对长期规划发表意见，我认为应该根据人均收入变化水平规划一个房地产的发展路线图，同时根据这个路线图加强行业六大主体的沟通——政府、开发商、消费者、媒体、学者、金融机构——过去十年里，这六个主体从来没有坐在一起过。”（来源：南方周末）