“山城”重庆的地产窝案

　　2月28日，原重庆市规划局局长蒋勇因受贿1796万元被判处死刑、缓期两年执行，其情人唐薇则被判处15年有期徒刑。至此，号称“风起云涌”(原重庆经济技术开发区管委会主任唐文峰、原规划局副局长梁晓琦、原九龙坡区区长黄云、原规划局长蒋勇)的地产窝案最后一名主角审结宣判。

　　“这是重庆地产界的规划行业腐败。”重庆前国土局副局长邱道持告诉本刊记者，此次涉案官员大多是现任或从前的规划局工作人员。在土地出让政策不完善的时期，国土资源部门的腐败现象更易发生，当土地出售环节以“招(标)、拍(卖)、挂(牌公示)”制度被规范化之后，规划部门在土地出让上下游两端的权力漏洞开始凸显，在重庆山城的特殊地理环境中，这个漏洞被再次放大。

　　记者◎陈超

　　“插花地”的利润博弈

　　从解放碑出发，向西经牛滴路到沙坪坝，沿路都是重庆典型的隧道和高架桥。到沙坪坝是重庆副中心之一，磁器口古镇、高校都集中在这里。从牛滴路拐上高九路——重庆第一条快速交通干道，行驶到与石小路相交的地方，就可以看到“富洲新城”硕大的广告牌：“BRT快速公交”和即将通车的地铁1号线将带来便捷的交通，五座主体已经完工的高楼在周围显得鹤立鸡群。销售人员告诉记者，一些热销两居户型23层以下已经售罄，剩下的户型每平方米4600多元。

　　“富洲新城”一期开盘5座高楼，按照计划，其一期工程共有11座高层住宅。在售楼处的沙盘上，可以看到这11座高楼构成了一个不规则的封闭圈，形状像一个脚印，中央是绿化景观。“这在重庆十分普遍，如果到了平原城市，这样的楼盘恐怕有很多卖不出去。”一位不愿透露姓名的业内人士说，重庆独特的地形很大程度上影响了建筑形态。自古以来，重庆的建筑都是顺山势建造，因此不会像平原城市那样有正南正北之分，“重庆人没有东南西北的方向概念，作为中国的雾都，采光也不是居住环境所考虑的必然条件，这就使重庆人在选择楼盘的时候较少在意朝向，在这里朝南和朝北的房子差价不会超过100元”。

　　这个楼盘一共开发1000亩土地，2004年土地转让价格为46万元一亩，而当时重庆包括远郊县的平均地价为73万元一亩。不仅如此，容积率(建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值)的调整扩大了楼盘的利润空间。《重庆市城市规划管理技术规定》标明该项目的容积率为2，即建筑面积约为133万平方米，而按实际建成的200万平方米计算，实际容积率为3.33，此一项就使开发商获利超过2亿元。蒋勇先后3次收受该公司董事长给予的1.3万美元和价值1万元人民币的购物卡。

　　“在重庆建楼就像插花，见缝插针，所以我们都叫重庆的地形为插花地。”重庆金科集团副总裁李战洪告诉本刊记者。在重庆，低山、丘陵地形占全市总面积的89.8%，在重庆经常见到的现象是分不清楼层，不少楼都有前后两个门，从前门出去是一楼，从后门出去是三楼，依山而建的高楼鳞次栉比。于是容积率就成了重庆地产窝案中出现频率最高的词。

　　“重庆楼房的地基建设成本比成都、上海这样的冲积平原低20%到30%。”一位业内人士说。虽然坡度较大，但重庆的地质结构多为坚硬的岩层，承重能力更强，“在高层建筑中，18层以上的成本优势就体现出来”。由此形成了重庆建高楼的传统。蒋勇在重庆建工学院就读时的老师丁小中教授也谈到，在山坡上建楼，容积率调整前后的差异不会像平原那么明显，“由于楼体地基之间的高差，楼间距、层高、建筑形态的影响不太容易直观感受到”。

　　“容积率较高的话，小区的采光、公共用地、交通等压力不会马上体现出来，而容积率低零点几，都会给开发商减少几千万元的收益。”重庆渝蓉城乡发展研究院理事长赵宜胜表示。重庆的地形特点在降低地基成本的同时，却增加了建设过程中的可变因素，例如加大了土石方工程量、山体滑坡保护设施。有人估算，大规模的挡土墙需要在山体内架设钢筋，用水泥浇注，最高时将导致每平方米成本增加500元。山体土质、土石方工程量等都可以成为修改规划的理由，“规划的严肃性降低，规划调整的弹性增大，该调整的项目就为不该调整的项目提供了借口”。

　　“在土地出让环节规范之后，通过国土部门降低土地价格或者改变用地性质已经很难，容积率就成为开发商追逐的另一个利润空间。”一位知情人士说，“有容积率做保证，才可以建足够的高度，而容积率提高不仅仅意味着建高楼，单独的高层建筑要求有4个防火面，楼间距达到24米。有足够的容积率做保证的话，就可以将两座高层合并成一个类似双子座的建筑，两楼的间距只要12米就足够，同时防火面仍然是4个。这些建筑设计都可以将降低开发成本、增加建筑面积带来的收益进一步放大。”

　　规划局长的中间人

　　“按照检察院的起诉书，蒋勇受贿数额中的1600多万元都与唐薇绑在一起。”唐薇的辩护律师鲁磊告诉本刊记者。2004年11月5日，唐薇出资30万元、其弟唐川出资10万元、其母李明文亦出资10万元，共同设立了“重庆嘉汇置业顾问有限公司”，嘉汇置业的经营范围为：建设工程咨询、代理及项目策划、规划咨询、规划技术经济指标研制、规划可行性研究、房屋中介。正是这个公司，在短短的3年多时间里，成为唐薇与蒋勇共同受贿的重要壳公司。在正式注册嘉汇置业之前，他们还给公司起过很多个名字，诸如“丰润置业”、“汇泰置业”等等。

　　开发商就通过与这个公司合作，与蒋勇建立联系，达到通过调整规划设计案扩大利润空间的目的。蒋勇的情人唐薇就在其中扮演中间人的角色，她的公司以400元/平方米的价格帮助开发商调整容积率。在检察院列出蒋勇与唐薇共同受贿的17条犯罪事实中，提高容积率的就达到11条之多。那位知情人士说，“很多事情直接找蒋勇解决不了，找唐薇的公司才能办”。

　　“2002年，蒋勇第一次见到当时33岁的唐薇。”据这位知情人士透露，在蒋勇调任重庆前后，经重庆一家开发商引见，蒋勇结识了当时还在做瓷砖销售的唐薇。

　　蒋勇曾介绍唐薇认识时任规划局用地处处长的陈明，要陈明今后“帮助一下唐薇”。检察院的起诉书显示，2004年12月，蒋勇利用担任重庆市规划局局长的职务之便，与唐薇帮助重庆艺州生态农业发展有限公司开发的北碚区东阳镇两地块增调容积率，为此，2004年12月至2005年初，蒋勇、唐薇收受该公司总经理张华荣给予的人民币10万元。鲁磊告诉记者：“张华荣是通过朋友介绍认识了唐薇，唐薇找陈明办成了请托事项。唐薇供述证实，她没有告诉蒋勇，也没有必要告诉蒋勇。”“陈明的证词证实，因为他知道唐薇跟蒋勇是情人关系，才给唐帮这个忙。”

　　江北观音桥商业圈，站在步行街的广场上，可以看到北城天街、远东百货等大型购物广场，几条向四周辐射的道路上林立着大大小小的商厦和餐馆。这里已经形成重庆继解放碑之后的新地标，其步行街的规模甚至超过了解放碑。其中核心的一块地就留给了唐薇的公司。

　　2005年7月，唐薇与蒋勇商议成立了重庆瑜然房地产开发有限公司，唐薇成为公司法人。据媒体披露，该公司注册资本800万元，其中唐薇出资100万元；另一家“重庆乐信经济技术发展有限公司”出资700万元，乐信公司不久将所有股权转给唐薇的母亲。