专家组的另一副组长、上海建工集团总公司总工程师范庆国熟悉施工的各个环节，他指出，上海因为地皮紧张，为提早封顶销售，又要考虑建材堆放，后挖基坑的项目不是一个两个，有很多。这个基坑在没有后面大量堆土的情况下，是可以开挖的。“所以楼房倾倒并不是开挖基坑本身的问题，而是开挖基坑与堆土结合在一起造成的，是施工管理的问题。”

　　事故后的当天下午，上海交通大学船海与建工学院安全与防灾工程研究所所长陈龙珠就赶到了淀浦河对岸察看，面对倒塌现场心情复杂。作为基本建设行业的参与者和见证者，他今年一直很担心会发生重大的工程安全事故。“我国重大安全事故的多发有一定的规律，往往是在拉动经济的大环境下——”他向本刊记者介绍了建国以来历次建筑工程安全事故高峰期：上世纪50年代末“大跃进”时期，百姓参与大兴土木，缺乏技术力量；“文革”后期，“四个现代化”建设刚开始，技术水平有限，管理制度混乱；1985年前后，改革开放初期，乡镇企业崛起，制度不全；1993到1997年，市场经济起步阶段，商品房大量兴建，影响工程质量的因素众多而且复杂。而从去年开始，全球范围对抗金融危机，很多国家都把拉动经济作为重点，工程安全监管易被忽视。陈龙珠说：“外界看上海经济发达、技术力量雄厚，的确如此。但工程事故是‘万一’的事情，而在过去这几轮事故高峰期中，上海都未能幸免。比如1993到1997年那一轮，1994年上海闹市区曾发生过一次严重的基坑坍塌事故，经济损失很大；而2003年地铁4号线管涌坍塌事故，直接经济损失估算达1.5亿元。”

　　高速城镇化中的利益链

　　对于想在梅陇镇罗阳地区寻找栖身之地的人们来说，莲花河畔景苑几乎是最后的机会。这个沿着淀浦河的狭长地带，是这一带仅存的空白地段。对大多数买房业主来说，楼盘命名中强调的景观因素为之附上了一层美好想象。加上质量看上去不错、价位适中，楼盘开盘8个月，总共629套已售出了489套。“它的售楼处不像上海其他楼盘那么讲究，只是在附近的地铁站内租了个简陋商铺，照样卖得很好。”而在楼市低迷期仍然不断上涨的房价似乎进一步印证了业主的明智，“2008年11月第一期开盘时的起价是每平方米1.2万元；到今年4月下旬第二期开盘，已经蹿升至每平方米1.3万元；今年5月下旬第三期，据说最高已经卖到1.8万元了”。

　　刘根娣和老伴1996年就搬到了罗阳七村，是这里的第二户人家。“从最热闹的城隍庙搬到了城乡接合部，那时候周边全是农村，买菜都没地方去，要跑到两站路外的莘庄。”在此之后，整个梅陇地区接纳了大量由卢湾、徐汇等旧城改造和当地农民动迁而来的居民。闵行区规划与土地管理局副局长张健对本刊记者说：“因为闵行区属于城乡接合部，370平方公里中的20多平方公里处在外环线内，轨道交通离徐汇、长宁等中心区不远，房价又便宜，自然成了动迁房源最集中的地区之一。”

　　“90年代初，当时的市长朱镕基还不太主张向中环扩展。”上海房产经济学会副会长印堃华对本刊记者说，当时他首先提出从建城区向外的建议，“否则没办法完成土地置换，产业结构调整、旧区改造也就难以展开。”之后被采纳的外扩是东西联动、南北联动同时进行，“徐汇到闵行就是南北联动的主线之一，闵行是人口导入区”。到了2000年之后，进一步由中环向外环推进。“特别是轨道交通开通后，闵行的‘外徐汇’概念加强，很多在徐汇、卢湾区上班的人在这里买房，商品房的比重大量增加，也是房地产开发最为疯狂的几年。”

　　早在90年代动迁房导入时期，印堃华就担心这里会成为住宅过度集中的“卧城”。闵行区也逐渐意识到这一问题，张健说：“过多的人口导入也会带来市政配套、社保的成本压力，在完成初期导入后，最近在有意识地引入现代服务业，控制住宅开发。”因此，留给开发商的机会也越来越少了。

　　2003年上海有偿使用地块一览表显示，“莲花河畔景苑”征用的梅陇镇26号地块，编号为闵字(2003)197号，土地出让日期为2003年10月10日，中标价格4600万元。这一地块原来是梅陇镇张慕大队所在地，在招拍挂之前已由集体土地征为国有。

　　罗阳七村居民刘根娣对本刊记者说，之前张慕大队的人曾跟他们小区居委会谈起，要把里面的水泥厂拆掉，拿这块地搞绿化，甚至造一个游乐场。2004年来到规划区的张健未证实这一消息。他对本刊记者说，2002年这块地招拍挂之前报区规划局审批，规划局确立了住宅用地的性质，并确立了1.8的容积率和7.6万平方米的建筑面积。因为项目前面的淀浦河有航道、防汛功能，楼盘距河的规划控制蓝线划定为50米，而不是通常的10米。“初步设计是8栋楼，2栋6层，8栋11层。现在虽然由8栋增加到11栋，6层改为11层，11层改为13层，但容积率、建筑面积没变。”张健承认，“当时容积率、建筑面积没有在控制性详规下进行，只是凭经验判断。”

　　以土地的中标价计算，该项目楼面价为604元，历经6年开发，目前其售价为每平方米1.5万元左右，土地成本仅占最后房价的4%。“当时的土地招标方式是邀请招标，还有其他两家被邀请参与。”张健认为，当时的出让地价较低可能跟当时动迁复杂又是郊区户口有关。而印堃华指出，邀请招标相对公开招标是要宽松的，比如开发资质“暂定”都可以。他认为这中间如果存在猫腻也不奇怪，“这里原是上海县。当时大部分处于城乡接合部的乡镇，在征地之后，往往自己成立地产公司开发房产。此类企业在实行土地招拍挂之后，大多没有通过公开市场拿地的举动”。以他从业多年的经验看，这种“乡下公司”易让当地干部成为其中的“土地老爷”。

　　“我们是政府的公司……”业主邓先生对本刊记者说，当初购房时销售人员如此推荐。这在不少人心中确实起了化学反应，“这个资质仅为三级的小公司虽然小，但是后台大”。工商资料显示，梅都房地产开发有限公司除莲花河畔家园外，已经开发的还有景福路189弄罗锦新苑、罗锦路111弄的罗锦苑、锦梅路1258弄的春馨苑，全部位于梅陇镇。

　　耐人寻味的是股东们的身份。本刊记者来到梅都公司的注册地——莘朱路968号，只看到上海迅豪置业有限公司的牌子。调查发现，梅都房产成立于1995年，注册资本1200万元。当时，上海莘闵房地产开发总公司和闵行区梅陇镇人民政府征地服务所分别持有20%和80%的股份。征地所负责人阙敬德担任公司法定代表人，兼任公司董事长和经理。1997年8月，梅都房产第一次改制，上海迅豪置业有限公司接盘了上海莘闵房地产开发总公司所持的20%股权，迅豪置业的法人代表亦是阙敬德。2001年，梅都房产彻底改制为私营企业，24名股东来自征地服务所、梅陇镇土地管理所、迅豪置业以及莲花河畔建筑商众欣建筑有限公司等单位。其中，第二大股东阙敬德退任董事，实际上仍大权在握。

　　负责施工的上海众欣建筑有限公司很容易忽略，问老街上的居民才知道，“就是那栋农民房”。总经理张耀杰不在，办公室里的人也在忙着整理事故调查材料。本刊记者获悉，该公司资质为三级，也为邀请招标而进入项目施工。江欢成对本刊记者提及，“这家施工单位连最基本的组织平面图都拿不出来，哪儿推土、哪儿挖坑……至少调查组没看到”。

　　“楼倾倒不是没有先兆的。”陈龙珠向本刊记者指出，在岩土工程事故中，从初期先兆到临界点，软土的流动一般是会有一段以天计数的时间过程的。“一个佐证是，据这次的调查组专家介绍，倒塌的7号楼和旁边的6号楼是‘姊妹楼’，只是7号楼到了临界点，6号楼还差一点没到。那么事故发生时6号楼的状态就是7号楼之前的样子——距专家说下午去看时，6号楼已经斜了。”陈龙珠认为，从这个意义上讲工程监管也非常重要，包括监理公司和区安全质量监督站。

　　项目由上海光启建设监理有限公司监理，发包方式也是邀请招标，其房屋建筑工程的资质为乙级。光启公司负责人表示，开发商从去年底开始开挖车库基坑，光启公司期间三番五次向开发商提出大量堆土存在隐患，应将堆土运出工地，妥善安置，但开发商始终没有听取他们的建议。“开发商之所以不愿意运走这些堆土，可能是出于压缩成本的考虑。如果工程正常进行，开发商准备将这些堆土作为小区绿化基土回填。如果开发商将堆土运出，租赁场地存放，之后再运回绿化基土回填，工程将增加600万元至700万元成本。”

　　“有些房产项目过于追求开发利润最大化，并不考虑收益与风险平衡。”陈龙珠说，“比如这次堆土不外运可能节省了几百万元，但楼倒塌的损失可能高达几千万甚至上亿元。”

　　谁来为倒楼买单？

　　在7月4日与闵行区政府的沟通会上，业主代表提出要求：“一、解除合同，尽快退房并赔偿相关损失；二、在不改变小区原来规划的前提下，推倒重建，并赔偿合同违约等损失。”

　　上海市协力律师事务所高级合伙人、建筑房地产专业律师周月萍在事故第二天就介入了相关研究，她对本刊记者说，倒塌大楼业主的赔偿要求是获得法律支持的。如果倒塌楼的业主以房屋倒塌合同目的无法实现为由，要求退房、退还已支付的房款及利息外，还可以要求开发商赔偿损失，如原房价与重置房价的市场差价等。如果不要求退房，可以要求房屋重新修造合格，并要求从房屋约定交付之日起的同地段同类房屋的租金损失等。

　　但未倒塌的10栋楼就没那么幸运了。周月萍告诉本刊记者，若被认定无安全隐患且质量合格，那么按照现行法律的规定，未倒塌楼房的业主要求赔偿的话，应举证其房屋价值受到贬损，如能举证，该部分减少的房屋价值应该可以予以支持。在法律上，就购房者而言，开发商是第一责任人，开发商承担责任后可以向有责任的其他单位追偿或要求分担责任。

　　“这一事故也是我国房地产发展现状的极端写照。”周月萍说，我们的房地产业还处于初级阶段，只是拼价格的过度竞争，没达到品牌消费阶段，“现在的预售房制度客观上导致一些问题，例如房屋质量、延期交房甚至烂尾楼给购房者造成损失，包括开发商的过低准入门槛”。在这个意义上，她赞成逐步取消这一制度，把没有实力、不注重品牌只注重盈利的开发商逐渐淘汰出房地产市场，使房地产市场优胜劣汰。

　　“如果倒塌的不是一个正在施工的楼，而是隔壁成熟的住宅楼呢？”周月萍认为，在事故责任追求和赔偿之外，还应该注意建设工程质量安全事故预防，“首先是在源头上筛选开发商。很难想象一个几百万元注册资本的公司，会与它应承担的社会责任相匹配。其次在造价上限制，给开发商一个合理的利润空间，不能太高，也不能太低。再次是工期要求，往往合同规定300天，这是按照各工序的科学时间计算出的。但实际操作中往往被压缩了。施工单位减少挂靠、转包。而现在的监理公司往往是没有发言权，或者是挂名公司，收个盖章费。

　　在现实层面，其他几栋楼的倒塌隐患已被排除，这让业主们的退房要求变得渺茫，而心理恐慌仍难以消除：“不能只是简单地号号脉。可能楼表面看没什么，内部已经骨质疏松了，甚至生了癌症了。我们要求做超声波、CT检查。”■