谁动了我的祖宅

　　——慈禧家族的祖屋浓缩了众多古宅的命运

　　北京市东城区炒豆胡同12号院，因为一场诉讼变得不再沉寂。诉讼中，人们知道了它的历史——它曾属于慈禧弟弟桂祥的的宅院，它又是德家四女儿身份的象征。

　　然而，16年前未成行的一纸协议，把它推上了诉讼路途。德家四女儿与建国兴业公司的产权之争仍在进行，而历经百年沧桑的12号院又面临被拆迁的命运。

　　祖宅之争绝非仅此一例，专家通过《物权法》全面解读祖宅纠纷。

　　慈禧后人的祖宅记忆

　　本刊记者/杜智娜

　　提要：“这是祖宅，也是唯一能够证明我们身份的东西，我们无论多穷，也不能卖。”为了母亲这句话，德家四姐妹用了10年的时间收回了祖宅，却又卷进了另一场风波。

　　炒豆胡同位于北京市东城区交道口地区，是交道口南大街路西从南往北数的第一条胡同。它西起南锣鼓巷，东至交道口南大街，全长463米。

　　德家的官司就发生在炒豆胡同12号院。“那时候我们家不是12号，是27号，人们都知道炒豆胡同27号老德家是显赫人家。”德家三女儿德明明说。

　　据北京市档案馆编制的《北京档案史料》一书记载：承恩公桂祥第一子德恒，字健亭，1934年卒。1945年住炒豆胡同27号，现12号。子德恩贤，1931年7月27日生，1982年卒，葬于太子峪陵园。德恩贤有四女：德欣欣、德温温、德明明、德迎迎。

　　祖宅印象

　　德家大女儿德欣欣就出生在炒豆胡同12号院，她对童年的回忆就是大雨过后，坐在木头抽屉里，“在院子的积水里划着玩儿”。而她腿上的疤痕让她时常想起家门口那道高高的铁皮门槛，和那两扇笨重的“一推就吱呀响”的木门。

　　更让德欣欣难忘的是满院的“玫瑰香”葡萄和蝴蝶花，那是姥爷的杰作。到了夏天，姥爷会带着她到古楼去卖“吃不完”的葡萄。姥爷保留着满族人习惯，喜欢提笼架鸟，他常带着德欣欣到鸟市看鸟，然后再去喝碗面茶，“感觉特别好”。

　　因为工作的原因，德母与同事换了房子。搬走时，德家二女儿德温温还很小，三女儿和四女儿还没出生，她们对12号院的回忆就是房客和房租。

　　为了生计，德母将12号院的部分房子租了出去。“当时我7岁，我三妹妹5岁，我带着她从北京航空学院坐公车回来要房租。其实那些房客们也穷着呢，如果我们提前两天去，他们就特别不高兴。”在德母眼中，二女儿是最能说、能闯的，所以类似收房租这种“抛头露脸”的活儿自然落在她的头上。

　　这是德家四姐妹对12号院仅有的一段还算美好的回忆，剩下的大都是“文革”时期的伤痛。

　　“文革”时期，德家成了众矢之的，他们每天都生活在批斗中。回想起那次抄家，四姐妹至今都心有余悸。“那年我16岁，正读初三。抄家头一天，我们班一个造反派指着我就说‘你们家资产阶级旧东西，还不赶紧毁了’。”同学一句指责的话，却提醒了德欣欣，当天放学回家，她和二妹德温温开始翻箱倒柜。

　　在一个大樟木箱子里，她们翻出了5张又大又厚的照片，“那是我爷爷、奶奶，还有祖爷爷桂祥、慈禧、慈禧妹妹钮钴禄氏的，照片是厚厚的硬纸板，我们用剪子根本剪不动，没办法，我俩就用小刀刮。夜深人静的，我们听到刀片发出的嚓嚓声，心里都觉得瘆得慌”。之后，姐妹俩又将翻出来的4张慈禧的个人照片剪碎了，放在火盆里，“一点儿一点儿地烧，我们怕冒烟，再把别人引来了”。

　　多年以后，在一次英国的拍卖会上，一张慈禧的照片拍了13万英镑，德欣欣这才知道，“我们毁的是4个13万英镑”。但是，德欣欣并没有后悔，因为她们当年的明智之举，保全了他们一家人的性命。

　　“文革”期间，德家毁的不仅是那些珍贵的照片，还有家里的古董。“我亲眼看着我妈一个一个的把花瓶都砸碎了。”现在说起那些古董，四女儿德迎迎还觉得很可惜。在她的记忆里，家里还有一个装满玛瑙首饰的小皮箱子，那些光闪的饰品曾是她童年的“炫耀”。最令四姐妹心疼的是，她们最喜欢的那枚大蓝宝石戒指被人顺手牵羊了。

　　10年收回祖宅

　　德家从德恩贤这一辈儿，生活就开始没落了。“我听我姑姑说，父亲和姑姑都是靠变卖祖产生活。”德温温说，父亲在填自己身份时，写的是“破产地主”。

　　在德家生活最困难的时候，有人曾劝德母将这12间房卖了，“一间房子200元钱，可是我妈没舍得，她说这是祖宅，也是唯一能够证明我们身份的东西，我们无论多穷，也不能卖。”德温温说，当时父亲不在北京，母亲一个人带着她们四姐妹，咬着牙艰难度日。

　　“文革”一开始，按照北京当时的规定，所有的私房都要上交。德欣欣清晰地记得，在她家的门口贴着一张大字报，上面写着：资产阶级狗崽子，解放前在人民头上作威作福，解放后还吃房租，限令你们一星期之内把这房子交回去。

　　这期间，炒豆胡同12号院在房管局的管理下，再次出租。

　　“直到1982年，国家落实私房政策，房子退还给了我们。当时我妈和我们都特别高兴，但是，房子产权是回来了，我们却不能住，因为满院子都是承租人。按照政府的规定，房主是不能让承租人搬走的，即使房子要卖，也得优先卖给承租人。”德温温说，有家不能回的滋味实在难受。

　　德母实在割舍不下这套祖宅，一心想将房子收回来。“当时有一个租户提出让我们在炒豆胡同再找一家面积相同的，他就肯搬出去。”德温温说：“我妈一狠心，把在北京航空学院工作了40年得到的房子退了回去，让学校在炒豆胡同找房子。终于找到房子了，那家人又不肯搬了，说面积不够。为此，我们当年还打了一场官司，我们赢了，他们搬走了。”

　　搬走的房客腾空了两间房子，这让德家看到了希望，她们开始做其他房客的工作。“有一个房客在西苑旅社工作，我们几乎天天和人家说好的，还到西苑旅社做工作。还好，西苑旅社的领导挺通情达理的，就给他们解决了一套房子，这样又搬走一家。”德温温说，为了动员他们搬家，姐妹四人磨破了嘴皮子。

　　最后腾空的两间房子，租户是一对80多岁的老夫妇。就在德家姐妹为难的时候，老头死于车祸，老妇人非常理解姐妹的心情，收拾了自己的东西，回了东北老家，将房子还给了德家。

　　房客都走了，但院子已经面目全非了。“他们在院子里盖得满满的，左一间右一间的，根本看不出院子来了。而且路面上铺的炉灰高高低低、坑洼不平。他们走了以后，我们开始拆房子、垫院子，我们自己挑土、捡砖。还将廊子重新刷了油漆。好不容易把房子收拾利索了，那天晚上，我和大姐坐在院子里望着天上的月亮，特别满足。”德温温说，从1984年开始，直到1993年，她们用10年的时间才彻底收回了祖宅。

　　但是，令四姐妹遗憾的是，母亲没能等房子全收回来就走了。“实际上，我妈是为这房子走的，为了收回房子，她已经心力交瘁了”。

　　遭遇官司

　　如今的炒豆胡同12号院，外面已经加装了一个红色的铁制防盗门，德欣欣说，那是官司发生后，她们四姐妹加上的。里面的12间房也因为牵扯官司而被贴上了封条。

　　大门的左侧已经建起了公共厕所，德欣欣说那块空地曾是祖辈停马车的地方。与12号院对着的两套宅院曾经也是德家的宅子，德欣欣说，那才是她家的正房，每套院子都有40余间房子。

　　“刚解放的时候，国家有个政策，13间以上的属于资产阶级资产，全部没收。而13间以下的属于小业主的财产，可以留下。12号院正好只有12间，就留下了。”德温温说，实际上，现在的12号院当时是德家下人住的房子，“住得是梳头的老妈，还有车夫，等等”。

　　大门口的几棵又粗又高的古树，连德家人都说不上来它的年代，而对于祖宅的岁月，德欣欣也只能用“明末清初”来含糊回答。

　　隔着高高的门楼和厚厚的院墙，记者只能看到12号院种着的核桃树和一两间已经破了瓦的房顶。“这还是十几年前我们修过的呢”，德家姐妹在十几年前，把房子重新挑了顶子，换了砖瓦。

　　“但是这房子实在太老了，一到夏天就漏雨，需要我们经常修缮。每次修都得动大手术，顶子都快塌了。”为了修房子，四姐妹伤透了脑子。德温温说，当时她们一个月才挣二三百元，可是修一次房子至少要花一万元，她们有些承受不起了。

　　因为房子破旧，四姐妹已经各自搬走了，留下空房，出租成了老大难。“租给个人，人家住不了这么多间；租给单位，房子又不够”。于是，她们动了卖房的念头。

　　就在此时，一个自称叫“王昕”的人出现了，他称要买房，并以约定房价的一半的房款78万元换走了房产证，承诺一年内房产过户。

　　签了卖房协议的四姐妹，很快就后悔了。她们不断地到12号院敲门，希望能找到王昕。但是，没有留下任何联系方式的王昕一走就像人间蒸发了一样，从此杳无音讯。因为王昕没再出现，房产也就没有过户。

　　转眼到了2008年，按照四姐妹的计算：“78万住15年，一年5万多的房租，王昕也该住够了吧。”可是她们再想收回房子时，却出现了建国兴业公司与她们争房产。从此，她们开始了诉讼路。

　　如今，炒豆胡同正在拆迁，地铁8号线的中转站已经开始动工。祖宅即将被拆，德欣欣非常痛心，无论官司输赢，代表她们四姐妹身份的祖宅将不复存在了。

　　“虽然房子破，但这是我们身份的证明，现在姓德的太少了，我女儿说她生了孩子要姓德。”德明明的话音没落，德欣欣也说她的儿子也表示生了孩子姓德，而德迎迎的孩子更是快了一步，在17岁时就已经改姓德了。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2009年9月下半月刊)