BTV《天下天天谈》2010年1月12日播出《2010年 如何壮大你的钱包》，以下为节目实录：　　

　　嘉宾： 清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云

　　财经评论员、《华夏时报》总编辑水皮

　　主持人：罗旭

　　编导：巫小为 顾云鹏

　　主持人：这里是《天下天天谈》，我是罗旭，欢迎收看我们今天的节目。新年都有新愿望，我们当然都希望新年里荷包能够鼓一点，而不是瘪一点。如果说到挣钱，投资楼市和黄金是不是好方法呢？如果投资黄金可以挣钱，在什么时候介入是最好的时机呢？如果买房，买哪里的房最好？今天我们继续请两位专家为您来支支招，分析解读。我们请到两位专家呢，一位是清华大学中国经济研究中心的告诉研究员，有平民经济学家之称韩秀云老师，欢迎韩老师。韩老师一句话说一下，今年房价总体趋势是什么样，大家非常关心，还会不会涨？

　　韩秀云：短线看跌，中线看平，长线看涨，我对这个观点不改变，中长线还是看涨。

　　主持人：好，韩老师是坚定不移的，支持楼市一定会涨。另外一位嘉宾是著名财经评论员，《华夏时报》总编辑的水皮先生。除了房产之外，您认为还有哪些理财的产品我们值得去投入？

　　水皮：股市相对来讲泡沫是最小的，因为我觉得大宗商品，包括期货、黄金期货这种价格都已经偏高了。

　　主持人：新年伊始，股市的表现不是特别的好，开门见绿，而且楼市好像不是特别热，我们看看元旦期间全国楼市的一个走势。

　　小片1：全国各大城市元旦楼市遇冷。

　　在刚刚过去的元旦假期，全国各大城市楼市遇冷，成交量下降明显，买、卖双方观望的有所增多，而居高的房价暂时未见松动。

　　北京：楼市冷淡开局。元旦假期，北京楼市陷入观望期，三天一手商品期房住宅网签量分别为168套、144套、91套，合计403套，日均134套，降幅为16%。

　　上海：楼市迎来观望行情。元旦期间，上海楼市告别了年前活跃多时的“末班车”行情，短期“假日楼市”成交量下降明显，买家虽然咨询很多，但大都不着急出手。据预计，今年1、2月的行情都会比此前清淡很多。

　　广州：元旦成交量萎缩四成。元旦前两日广州楼市共成交了247套住房，平均一天仅成交124套房，比去年同期减少40%。据预计这种低迷状态会持续到今年春节后，估计今年前两个月的月均成交量也就在30万~40万平方米的水平。

　　主持人：片子当中讲到元旦全国楼市是有遇冷这样一个情况，水皮老师你的分析是什么？

　　水皮：我觉得元旦遇冷了不能说明问题，因为大家可以预见的。一方面北京天太冷了，自然把大家买房的热情也冻住了，我觉得这个肯定很正常。第二个就是去年年底集中放量有一个投资，该买的不该买的，买得起的买不起的都一窝蜂地在抢房。赶在去年的优惠政策之前抢房，抢完了，今年前面两个季度没人买房是正常的，更不用说仅仅一个元旦一周没人买房，或者成交量下滑到只有前期的十分之一，这个不能作为判断的依据。至少春节过完之后大家来看才进入一个正常的状态。那个时候有可比性，由于第二季度开始，房子是有可比性的，我觉得。

　　主持人：元旦楼市遇冷，全国的一个情况，楼市遇冷会不会影响到北京的房价？

　　韩秀云：这次遇冷有没有点像我们这一场大雪？北京下了一场大雪，温度，全国的北部都是下降十多度。这个应该说是否影响到北京的房价，我是这样想。未来得趋势它不可能向下，我说有两种可能性，一是大的瘟疫，而是爆发了战争，如果这两点不存在的话，那这个楼价向下从趋势上看不太会，但大家应该注意的。对于我们普通住房的人，我觉得现在来讲，我们有一个统计数据也表明，太多人买不上房。在西方国家，如果你走出，你发现美国、德国、英国这些发达国家，也是一半人没有房住，都是自己租房住。你不能希望说中国今天这样一个发展中国家每人有一套房，不可能。那怎么办？这得让政府这只手来解决公平。建一些廉租房，经济适用房，逐渐逐渐扩大房子供给。然后建个商品房，价格让它自由地波动。我们百姓也要多上一点这样的课。不要以为涨势追，跌的时候不买。恰恰应该是跌势买，涨势不要追。

　　水皮：如果大家都像韩老师这么理性的话，2010年的房价肯定涨得不多。2010年我们说一年嘛，短期肯定是调整的一个年份，一方面我们的管理层也在出台打击投机和投资性的政策，深圳要搞三个月的清查，深圳像搞运动一样的，要搞三个月的，要清查楼市里面的非法的炒作。我觉得在这种情况之下，我觉得自然你让它涨可能性就很小。但是话又讲回来，你让它房价跌可能性又有多大呢？特别是大幅度下降的可能性又有多大呢？我也表示怀疑，因为房价的下跌跟股价的下跌不一样，股价下跌就像水一样的，一倒哗就下来了。房价的下降就像跟油。倒油，你要知道，一个油滴要往下掉的话，要黏很长时间的，悬半天掉下来一点。

　　主持人：所以2010房价走势，我想不管是已经买了房子的，还是想买房子的心都是悬在那边，讨论之前我们先看一下2009年房价的整个走势。

　　小片2：房价，高处不胜寒。

　　2009年的楼市在一系列利好政策推动下，刚性需求和投资需求的释放，使房价迅速走高。北京在2009年商品房均价上涨幅度已超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。但是当前的房价下，社科院的《经济蓝皮书》告知，有85%的中国家庭买不起住房。如果房价纯粹靠投资而升高的话，那么泡沫早晚会有破的一天。

　　主持人：那么今年的房价到底是涨是跌，我们现在做一个场外电话连线，我们要连线的人是SOHO中国的销售总监金怀南先生，我们来听听金先生的预测，金先生您好。

　　电话连线：房地产销售总监金怀南先

　　金怀南：全年看，我觉得价格年可能还会有小幅的涨价的空间，我们也做了一个测算。就是从去年年初，去年年底，三环附近的房子，三环以内，三四环之间的房价都涨了80%多，83%。但是商业地产的，像写字楼还有商铺一般涨了40%几，所以从这个房子已经有大幅度上涨过了，所以现在短期大幅度上涨是不可能的。或者在今年大幅上涨是不可能的，因为不能每年都涨这么多，肯定会有一定的停滞的、观望的期间。另外一个，确实政府出台这些政策，也使大家有一个产生观望或者看看情况怎么样然后再出手。所以从这么看的话，我是感觉头半年或者是起码一季度不会有什么涨价。第二季度可能就是观望的气氛，一般咱们惯例每年也都是前半年冷一点，后半年就会房地产会热闹一点。

　　主持人：好，谢谢金先生和我们进行连线报道。刚才金怀南的观点很明确了，就是他觉得不会涨得那么快。您的观点呢？您认同他的观点吗？

　　韩秀云：我觉得从长远，一个长周期看这个趋势不变，一线城市。但现在来看，一线可能会放慢脚步，二三线城市会有一个补涨的行情。二三线城市现在大家没考虑到，所以我们具体如果概括起来，2010年我的概括是先高后低。我的概括是先低，这个房价，后高。价钱有点像去年的行情，像09年也是先低后高的，你看是不是先低，然后逐渐逐渐高，今年也是，大家不确定的因素太多了，而导致了现在的观望，并不意味着一线城市特别是二三线城市没有一个未来补涨的行情，这是我的观点。

　　主持人：我们来看一看大家的观点是什么样的，我们到街上去看看，群众的意见。

　　街采：2010年 您打算买房吗？

　　街采：没有买房的打算。

　　街采：房价太高了。

　　街采：有这个想法。现在不都涨了嘛，追涨。

　　街采：有打算，主要是需求吧，需要买房子，而且价格的话，都是说有持平的或者是，反正我觉得不会降吧，既然不会降的话也有自己的需求，那就干脆买吧。

　　街采：房子买不起，房子现在太高了，尽管现在成交量下降，但是房价可能，短时间内不会有太多的波动，我感觉。

　　街采：房子我觉得，应该是不要买最好，现在这个时期。因为前段时间也听到专家在说，说房价现在高得有点太吓人。而且房子这么大的泡沫，我想它应该不会总是这么持续这么高吧。

　　街采：想买，但是没有钱。

　　街采：房子，考虑考虑再等等吧，明年再说吧，不是说明年还有一个高点吗，过了高点再说。

　　主持人：看来还是观望的居多，水皮老师觉得，我们是不是应该出手？

　　水皮：我发觉从调查来看，大家是被涨怕了，也不敢奢望房价能够跌。我觉得刚才SOHO中国的销售金怀南，说了一句常识性的话，他就说：至少一般商品房的涨幅已经远远超过了商业用房，商业地产。就是住宅地产的价格跟商业地产出现了倒挂，理论上应该商业地产的价格比住宅高。现在不光是倒挂，而且涨幅上面还出现了反差，一个是80，一个是40。所以我觉得对于住宅地产来讲，现在今年一定不是一个好的年份。

　　主持人：韩老师你同意吗？

　　韩秀云：不太同意。我觉得该出手时就出手。现在的房价是这样，政府宏观调控肯定会压一下，然后出招，几步出。如果真的房价掉头的时候，这恰恰是百姓，要是如果真的短期波动，我觉得是刚性需求，比如说有的小伙子想结婚了，比如说什么？家里就是这样。如果真掉头的话，我恰恰是认为千载难逢的机会来了，我持这样的建议。因为作为我们的学者不站在任何人的角度。

　　水皮：那就是韩老师要等，韩老师劝大家等掉头的机会出现。

　　韩秀云：买房有三种需求，一是刚性住房需求。二，投资需求。三，投机的需求。而我们看这个当中，是不是还有大量人士是住房的刚性需求？虽然买不起，但是大家都想，如果我就认为我的建议是，我的建议是，如果稍有波动向下的情况之下，这不是卖，而是买。往上是恰恰不是追，反正我就，但是大多数人投资者都喜欢是追涨杀跌。那么我建议，如果有刚性需求，非需要结婚，我需要买房的情况下，例如银行的杠杆在这个点位上，20%的首付，用银行的杠杆做这样还可以抵抗通货膨胀，未来有通胀。