(南都周刊记者_牛思远 实习生_吴曙良 三亚、海口、陵水报道) 当你准备上岛买房时，你一定要做好足够的思想准备，波浪起来时，没错，你很幸福，但当波浪下来时，你要问问自己，是否可以承受？或者说，你是否做好了在海南当一个长期投资者的心理准备？

    北方冷，海南热。热的不仅是宜人的温度，还有均价日涨千元的地产楼盘。当飞机还停在广州的时候，“国际旅游岛”的楼市热度就已扑面而来。

　　这是一张贴在飞机座位背面的一张长条状小海报，左边印着一家产权式酒店的夜景照片，右边是纯黑底上的两行醒目广告语。底下，还有这家酒店在北京和三亚两地的销售电话。

　　在飞行的一小时二十分钟里，只要一睁眼，广告语里诸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯维加斯股东”之类词汇就会映入眼帘，诱惑着你去三亚拥有一套自己的度假房。

　　这还只是一个开始。

　　飞机降落。在三亚凤凰国际机场的出口处，一个用赭红色墙壁隔起来的“鲁能会VIP接待区”格外显眼。透过玻璃门，可以看见山东鲁能在海南进行地产开发的一个休闲地产品牌“鲁能城”。

　　走出机场大门，三亚湛蓝的天空下，众多的巨幅户外广告牌几乎无一不是楼盘。对很多到海南去的旅客来说，还没弄明白地图、方位的时候，便已能对这些楼盘的名字耳熟能详。

　　坐上出租车，沿着三亚湾路一路向东，在这条长达22公里的海岸线上，到处都是连绵不绝的在建酒店和楼盘。继续走下去，在三亚湾与大东海交界处，三亚“阳光海岸”的核心区，凤凰岛赫然在目。

　　在记者走寻了无数客房爆满后，终于在三亚湾路一个叫“ 听涛公寓”的家庭旅馆落脚后，老板说“你是我这个小店今天住进来的第三个外地开房客。”

　　买房的疯了，卖房的傻了

　　凤凰岛是一个在大海礁之中填出的人工岛。在改名之前，这个名为白排岛的小岛曾经荒芜了十几年，被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。但在最近，这个面积36.5万平方米的小岛已经成为了三亚楼市神话的一个著名标本。

　　1月11日，海南“国际旅游岛”政策获批的整整一周后，凤凰岛一期开盘，均价7万/平米，当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。据三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐说，“当初这些客户在交诚意金的时候，连户型都不问。”这样的销售奇迹，不仅在海南创下销售纪录，在全国都算得上凤毛麟角。

　　因为它的高昂价格和“国际”客户，现在，三亚人会把它称为三亚的迪拜世界岛。

　　不过，如果从涨幅与畅销程度来看，凤凰岛其实并不孤单。甚至在绝对价格上，有许多热销楼盘正在接近和赶超凤凰岛。

　　在楼盘“三亚湾海居”的销售中心，置业顾问吕告诉记者，五星级酒店旁边的公寓楼均价5.5万/平米，1月12日开盘前就已经被客户交认购金预订一空，剩下的一栋还没有定具体的推出时间，“但价格肯定还是要涨的”。

　　1月23日，又一个三亚新楼盘“克拉码头”开盘。下午的选房现场烈日炎炎，360多名交了预订金的购房者们排起了长队。均价3.4万/平米的房子早在五天前就开始排号，不断前来营销中心的买家被工作人员拦在了楼盘门口，“有提前排号吗？没有，明天再来吧，今天我们无法接待。”

　　当天，这个被开发商定义为“一线海景产权式酒店”的楼盘“热销3.67亿”，一位来自浙江的投资客甚至一口气买下其中10套房子。但这样的成绩，却被一位同行以惊奇的口吻感慨：“真想不通，他们价格怎么会定那么低，而且据说排了两三百个号，却只卖了一百多套。”

　　这样的感概并不奇怪。就在克拉码头隔壁，一个名为“金中海·蓝钻”的项目，5层以上才能看到海的二线海景房已经所剩无几。售楼中心沙盘的楼盘模型上贴满了标着“售罄”字样的红纸。仅剩的一栋公寓现房报价4.3万/平方米，而还未开盘的联排别墅户型，均价已经超过5万/平方米。

　　“买房的疯了，卖房的傻了。”聊起三亚的楼市，出租车司机廖师傅笑着摇了摇头。这个2001年在三亚买房定居的东北人，按当日的三亚楼市价格，他已是一个百万富翁——当初他1600元/平米买下的房子，现在价格已经超过10000万/平米。

　　不过，相比起那些真正在楼市掘金人，廖师傅是十足的小巫见大巫。“我在上个月，拉到了一个在清水湾上班的售楼小姐。她说有个温州客户在她手上一口气买了1个亿的房子，乐得不行，仅靠佣金就发大财了。”

　　在海南，到哪里都不缺少关于房地产的话题，年销售13亿的售楼小姐，一个月赚了4000万的投资客……只要你张口，就连公交车上的大叔都会指着某个楼盘告诉你它去年和今年的价格。无数的“暴富”故事和暴涨的房价一起，成了这里人们最津津乐道的消息。

　　“擎天半岛” 复活

　　而在所有的热销楼盘中，除了凤凰岛，就要数“擎天半岛”了。

　　这个矗立在三亚友谊路上的楼盘原名三亚台亚国际航空广场，由一幢126米的31层主楼和一幢11层附楼组成，曾是三亚最高的标志性建筑。

　　在上世纪90年代那一轮房地产泡沫中，这个中国最年轻的省份，最大的经济特区，依靠“政策优势”，吸引了十万青年下海南，也引来了数百亿的热钱。缺乏产业支撑与实际需求的房地产热成了“击鼓传花”式的游戏。

　　1993年6月，当中央实行宏观调控收紧银根时，房地产泡沫破灭了。海南几乎所有开发商的资金链都面临断裂，这个标志性建筑原来的业主海南机场台亚实业有限公司也没能例外。

　　1996年，依靠贷款维持的台亚实业资金链终于无以为继，该项目被迫停工，这一停就是6年。它也一度成为吸毒人员的聚集地。它的烂尾，和三亚的另一个知名“地标”亚太区域国际会议中心一样，都曾经轰动一时。

　　直到2002年，这座著名的烂尾楼被三亚市政府公开拍卖，经过两次流拍，才终于被广东联华国际以3730万元收入囊中，性质也从综合商用改造为生活住宅。扣除掉原来停建期间的土地占用年限，其实际土地使用权只剩下57年。

　　2006年1月，三亚台亚国际航空广场改名“擎天半岛”。经过新东家绞尽脑汁的改建，原来的物业被改造成国际海滨高层公寓和五星级酒店，在北京、上海、三亚三地举行开盘仪式，同时也宣告了三亚烂尾楼复活工程的最终完成。

　　擎天半岛的遭遇并非孤例。从1999年到2007年，海南省整整花费了8年的时间，才把无数像擎天半岛这样的烂尾楼消化掉。在海南这个约占中国版图面积1/300的地方，这些大大小小的半拉子工程，却占了全国的十分之一，并牵扯出一连串的呆坏账，甚至导致了首例省级商业银行因支付危机而关闭的“共和国历史”。

　　从1993年地产泡沫破灭开始到2007年烂尾楼复活工程结束，海南用了14年医治创伤。不过伤口还未愈合，两年后一场似曾相识的地产热又迎面而来，而且这次速度更快。

　　2009年11月，海南建设“国际旅游岛”将正式上报中央的消息不胫而走。这份蓝图里，零关税、博彩业、免签证、开放航权……诸多优惠政策给了这个曾经“特区不特”宝岛以美妙的想象空间。

　　“18年后又是一条好汉”，用这句小说和电影中的豪言来形容海南无比贴切。这个许多当初淘金者的伤心地，又一次用“特殊政策”引来了天量资本和无数炒房客。而“擎天半岛”迎来了络绎不绝的购房者。其主楼22楼以下和附楼整11层的房子以3.9万元/平米的高价迅速出货。

　　在这波热潮来临之前，这座过去的烂尾楼曾因坊间传言其风水不佳而滞销。在2008年10月，其均价不过14000元/平米，到2009年3 月时，均价甚至降到了1万元/平米，却始终销售不畅。如今总算是赶上了好时候，可现在开发商却又选择压住剩余的房子不卖。

　　“房价市场变化太大，”擎天半岛的营销总监赖铁民并不忌讳承认公司在“捂盘惜售”，“加上我们的产品要升级，先推迟十天左右，等市场平稳时再说。”

　　“旅游岛效应”

　　实际上，早在去年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前，海南楼市就已经开始了升温。只不过，一直到2009年下半年，这种涨价并不惊人。

　　“海南的房价从2001年之后一直都是涨的，就是到了2008年全国都不好卖了也没怎么跌。”富力地产海南公司销售策划中心副总经理索颖说。这位1999年来到海南的重庆姑娘，经历了海南楼市从低谷渐渐走高的历程。

　　索颖说得没错。统计数据显示，三亚商品房均价从2001年的1400元/平米，到2002年的2300元/平米，再到2004年的4210 元，始终以相对比较温和的涨幅上升。即便是2004年后岛外购房者占据主流，其截至2010年1月6日的均价也不过11000元/平米。平均下来，10年的年均涨幅不到960元/平米。

　　而根据CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据，海口这个一直以自住需求为主的城市，2007年-2009年的商品房均价更是从约 3000元/平米的低价开始，也基本保持在每年1000元/平米左右的上涨幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元/平米。

　　但接下来涨价速度，就要让所有人大吃一惊了。

　　先是去年12月，海口房价涨幅突然蹿上全国第三位，而当月海南全省商品房销售面积环比更是上涨高达158.80%。量价齐升的状态开始席卷全岛——但这还仅仅只是一个开始。

　　1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。之后短短一个星期里，海南房价一路飙升，个别楼盘每平方米每天上涨约1000元/平米，甚至还出现了一天几个价的高温行情。

　　一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始，烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县。

　　尽管国际旅游岛的总体规划最快还要等到3月底才能正式公布，实质的动作还基本停留在概念上，但海南楼市却已经“捷足先登”了。在刚刚过去的 2009年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年财政收入的总和。海南省统计局的最新统计数据显示，2009年海南省房地产开发投资达 316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。

　　如果上述数据还不能让你目瞪口呆，再给你补上一个数据吧：在1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的 171.12亿元——这个数字意味着什么？它是2008年海南全年的商品房销售量总和！

　　谁都没有准备

　　突如其来的热潮，甚至让见多了大场面的地产商都感到意外。

　　“由于购房者在前期认购时过于踊跃，一栋公寓不够卖，所以才不得不加推一栋。”陈璐解释说。去年12月时，凤凰岛计划推出销售的只有一栋公寓，价格则在3.8万-5万元/平米之间，和后来公开发售时的7万元/平方米的“天价”尚有不小的距离。

　　这个被称为“东方迪拜”的高端楼盘颇受国内外的客户追捧，仅老板柴慧京的浙江同乡就拿下了发售房源的三分之一，剩下的则被来自上海、山西以及海外购房者所瓜分。

　　有未经证实的消息说，其实凤凰岛的房子在开盘前就已被内部认购得差不多了。而“炒房客半月净赚上千万”的故事也正是由此而来。那位传闻中的温州购房者很可能便是以内部认购的价格拿下多套房子，然后以开盘价甚至更高的价格转手，将原本开发商赚的钱装进了自己的口袋。

　　广东地产商雅居乐位于陵水的超级大盘清水湾也遇上了类似的尴尬，其开售“星海传说”组团的日子，恰逢“国际旅游岛”获批消息公布后的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均价为1.7万/平米，别墅均价则为3.5万/平米，结果被通宵排队的买房者仅用四个小时就买光了。

　　这样的局面，大大出乎了雅居乐总裁助理简毓萍的预料。简毓萍是清水湾的全国营销负责人，在2009年上半年，她还一直担心30亿的全年销售任务定得过高，如今却不得不为房子卖得太便宜而叹息了。

　　“其实对于开发商来说，房子卖得太快并不是好事。”索颖说，一般每个公司都有自己每个月的销售任务，超额完成意味着你没有控制好销售节奏，或者定价定低了，“是要挨老板骂的。”

　　这样的逻辑驱动下，热销的局面只能让开发商选择提价或捂盘，结果便是推动房价的再次蹿高。1月15日，面对愈演愈烈的海南楼市，企业家出身的海南省委书记卫留成感觉到了问题。他在海南国际旅游岛建设动员大会公开表态：“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”

　　然而，这一次，市场的反应也给了这位发誓不会让海南重现地产泡沫的书记一个意外。“双停令”的出现，不但没有让海南的房价下跌，反而激起一片应声跳涨，许多楼盘甚至一日一价。有媒体根据海南省方面1月6日宣布的统计结果和海南搜房网的数据测算，三亚房价在短短一周时间完成翻番，而开发商也开始进入观望。