两会，一场房地产大会？

　　当人人都在为房子奋斗终生，这就不只是一代人的杯具。

　　记者/张 静

　　黎叔在《天下无贼》中有一句名言：“21世纪什么最贵？人才！”如果放在当下，几乎所有人都会不假思索地回答：房子！

　　2009年，突如其来的房价飙升，裹挟着一部火上浇油的《蜗居》，刺痛了全国人民的心。这让今年两会，几乎毫无悬念地开成了潘石屹夫人所料的“房地产大会”。

　　任志强魔咒

　　“现在住房不是一般的民生问题，已经变成了第一民生问题。无论是上海代表团，还是我在两会中接触到的人大代表，对住房问题都很重视。”来自上海的人大代表，民建上海市委副主任、上海市政府发展研究中心咨询部主任张兆安在接受《新民周刊》专访时说。

　　虽然代表们不负众望，但两会究竟能带来多少希望？

　　有句时评道出了在高房价的多年调教下，人们的某些惯性思维：“房地产的最大庄家是政府呢。想着房价降？刁民们做梦吧。”梁季阳委员在前两天召开的全国政协十一届三次会议上一针见血地指出：“为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗地托市、救市？原因是不言而喻的！”“地方政府是房地产交易中最大的获利者。据统计，2009年全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元，不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。”

　　可以说本届中央政府执政这7年，也是房地产宏观调控的7年，与地方政府动态博弈的7年。

　　众所周知，房改自1998年始。如果非要为这轮房地产狂热寻找一个理由，最远可以追溯到上世纪的那场金融危机，随后房地产被赋予了“拉动内需、重启经济增长”的历史使命。正如高房价也不是一年两年了，今年像捅了马蜂窝一般，也是因为一场突入其来的次贷危机，导致房地产变成了政府冀望重振经济的“救命稻草”。历史的某些相似性与轮回，总令人唏嘘不已。

　　著名学者、独立评论人袁剑讲过一个故事：“1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飙的一个标志性的起点。 ”

　　人大常委会原副委员长盛华仁说，1998年，地方政府的土地出让收入不过为67亿元，而从2001年到2003年，这个数字魔术般地涨了近135倍，变成了9100亿元。在住房交易中，土地费用占房地产价格20%—40%，政府税费收入占30%—40%左右。总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%—80%。

　　袁剑有见地之处，是指出了在地方与中央的宏调博弈中，土地扮演了“过桥”的角色。在“朱镕基时代”，地方政府手中的金融权力几乎被悉数上收。但由于批出的土地转手就可以从银行抵押贷款，实际上地方政府又重新从中央政府手上夺回了某种货币发行权力。

　　可以说，新一届中央政府从2003年上任伊始，便接手了一座“活火山”。早在2002年，朱镕基已经不无担忧地指出：“深圳的明天是香港的今天。”这已是他在一年中第二次发出警告：“内地部分城市的房地产过热。”而央行在2002年年底的一项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9%。

　　以2003年6月央行出台121号文件为分水岭，中央政府对房地产的态度发生了180度的转变。

　　121号文件将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。这一定调对房地产商来说不啻为“致命一击”。华远集团董事长任志强的反应最为激烈，一连起草了两篇声讨“檄文”：万言书《“冬天”来了》和《仇富政策》，潘石屹则是彻夜难眠。

　　然而一时山雨欲来风满楼的121号文件，事后证明不过是一场“茶杯里的风波”。随后国务院一纸“拨乱反正”的18号文件，再度令中国这一“新富阶层”笑逐颜开。

　　据袁剑回忆，2003年年初，上海人见面寒暄变成了：“买楼了吗？”而到了2005年初，一位投资界的朋友给他打电话的时候，劈头就是：“不得了，上海人手上已经没有现金了，全用来炒楼了。”

　　2005年3月16日，央行宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例。18天之后，新华社发表了一篇评论员文章《加强宏观调控稳定住房价格》，据称用辞之严厉，只有《人民日报》那篇《正确认识当前股票市场》可与之相比。一个月后，传说中的“国八条”正式出台。不仅将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置，而且继新华社基调，指出地方政府必须对高房价负责。

　　然而现实的尴尬却是，房价就像应了任志强魔咒一般，“政府越调房价越涨”。2005、2006、2007年，反而成为中国房地产最热的三年。

　　“政府对房地产行业的宏观调控从一开始就走错了路。房地产的问题需要通过一个结构化的产业模式来解决，一部分完全市场化、一部分半市场化，还有一部分非市场化，政府在其中做好资源调配。让有钱人住好房子、投资房产，带动区域土地价值的提升。中央政府、地方政府、房地产商都赚钱了，带来一个负效应，房价会越来越脱离部分老百姓的购房能力。这时候，政府应该通过行政法规的规定，将土地出让的溢价部分，拿出一半去做保障性住房。在推出的土地中，一定要有一部分不赚钱，或者微利，来做半市场化的普通商品房。”高策地产顾问机构的董事长李国平告诉记者。

　　“但反观中央的宏观调控，最初两年的主要手段是抑制需求。每次短暂的观望之后，都是开闸泄洪式的需求释放。而另一方面，标志着房地产正式市场化的‘招、拍、挂制度’，客观上造成了土地供应的瓶颈，使得供求关系的进一步紧张。”

　　结构化的萌芽，在2006和2007年的房地产政策调控，曾经一度出现。“住房民生与保障终于被提到前所未有的高度。政府已经意识到调控不仅仅是调需求，还要调供应；不仅要增加供应，还要改善供应的结构。中央政府开始意识到在房地产产业中必须引入非市场化以及不完全市场化的补充模式，开始推出大力建设保障性质的廉租房和限价房的政策。其中对行业影响最大的则是2006年5月引发热议的90/70政策，这是一个非常有智慧的政策。”

　　当中央政府把所有的调控手段用尽，到2008年年底，在资金链紧绷的压力下，降价、通过销售回款自救，终于成为房地产全行业的共识。

　　“2008年底，深圳的房价下降了50%，北京一些地方下降了30%-40%。政府有了一次实现结构化运作房地产的机会。不幸的是，它没有被抓住。”

　　李国平当时提出的观点是：“政府应该救经济，但不要救房地产。”中央政府应该正确引导那些优先获取流动性货币资源的央企、国企，将4万亿主要用于保障性住房以及半市场化的普通商品房建设。一样拉动上下游产业，为GDP做出贡献。

　　然而真实的故事却是，这一轮势头大好的调控，却在接下来如过山车一般惊心动魄的市场震荡和全球金融危机中戛然而止。“政府现在要来重新调整房地产的结构，需要付出更大的成本、更高的代价。”

　　“今年政府面临着更为困难的局面。政府当初慌不择路，一味放贷款。巨大的流动性转变为央企的高价拿地，地方政府的投资运作平台有了充裕的资金而失去推出土地的压力。而高地价又带来房价上涨的预期，使得开发商的降价迅速触底反弹，短期内全面清货解套。更何况去年地王频出，很多开发商有钱了之后还拿不到地。手上有钱，存货还不多。如果说2008年他们可以撑半年，这一次开发商起码能撑一年，看谁熬得过谁。

　　所以我觉得今年的房价不仅降不下来，还会出现一个政府更不愿意看到的情况：观望气氛浓厚，交投两淡，开发商还不着急，拿地意愿不强，GDP上不去，看你政府怎么办。现在连王石都说了：我们可以慢下来。政府不敢让房地产垮。这是任志强唯一看到的正确的东西。等到了下半年，政府一看形势不对，一定会重新来刺激房地产。今天政府所议的所有难题，都是它自己一手造成的。”

　　正如一位网友调侃：“在一个意外的牛年之后，管理层已不得不骑在虎背上。”

　　自古降价一条路？

　　房价飞涨在部分社会成员中间激起不满。为了应对愤怒的滔滔民意，宏观调控的主旋律基本上都围绕着“打压房价”进行。

　　2月27日，温家宝总理在北京与网友在线交流时，表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　民间也有类似的心声：“房价不降，天理难容！”“哪个地方政府支持高房价，就要严查哪个。”

　　然而解决中国房地产难题，是否只有“降价”这条硬道理？

　　“整个房地产市场，不是一个简单的市场化行为，也不是一个简单的非市场化行为。现在等于前面全部市场化，发现出问题了，又开始提出全部非市场化，从一个极端走向另一个极端。”李国平说。

　　时至今日，中国早已出现了利益分化。一个不争的事实是，几乎所有的已购房者，这些年都分享到了房价暴涨的盛宴。“我身边很多朋友对于房价其实看法都各不相同。买了房或者手里有两三套房的人其实希望房价涨，从中投资的收益能够得到更大化的提高，还没有买房的希望房子不要涨。这是一个非常不一样的结构性的看法。”新浪财经的主持人权静说。

　　“我不希望房价跌，因为我刚买了房子，打压房价不是让我的房子资产缩水吗。”一家房地产机构即将履新的区域经理也坦言相告。

　　“让市场的归市场，让政府的归政府。”房地产两条腿走路，愈来愈成为一种共识。

　　“大家所感受到的矛盾焦点是高房价，但实际上真正核心的问题是不是房价太高了，而是有很多人买不起房，这是两个完全不同的概念。假设如果说中国的房价再翻一倍，但是所有的老百姓自己都有房子住，我想今天房价的问题就不会成为社会的一个矛盾的焦点。” 北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋说。

　　调控房地产的政策，从去年12月初就开始陆续出台。作为对“国四条”的细化与完善条例，“国十一条” 似乎是2005-2007年间已经开始萌芽的多元化思路的重新出发：实现房地产在国家战略上的双重目标，既拉动增长，又保证“居者有其屋”。

　　国土资源部副部长贠小苏也在私下透露，2006年出台但未能坚持的“90/70政策”将在不久后回归。

　　“今年中央准备财政补贴600多个亿建保障性住房，我认为去年做得那么差，今年只增加百分之十几，能根本性改变问题吗？另外，去年地方土地收益的溢价部分就已经有3000多个亿，拿一半出来做保障型住房都是应该的，为什么只拿10%？明显的雷声大雨点小。”李国平认为。“去年年底开了两次会，主要定调者是中央经济工作会议，再三强调进一步鼓励住房改善性需求，目前最大的任务是调结构。但此后到了国务院层面，会议精神变成抑制投资性需求，到现在已经演化为要抑制改善性需求。由此可见，长期以来，我们并没有找到一个系统的解决问题的方法。如果无法形成合理的政策和结构体系，房价上涨和解决大多数居民住房问题的矛盾，无疑会越来越激烈。这让我们对于这一轮调控政策的实际效果究竟如何，很难有一个乐观的预期。”

　　“被房子垮掉的一代”

　　住房保障体系，到目前为止仅覆盖到了低收入阶层。而这届“房地产大会”一个亮点，便是集中关注到了“夹心层”，不知这是否拜《蜗居》所赐。

　　张兆安认为：“中国的住房结构，实际是一个橄榄形。最上端，更多通过市场化手段解决。经济适用房、廉租房、两限房，主要是解决橄榄的最下端，政府一定要把对这部分人群的“托底”先做好。现在麻烦的是中间这一段该怎么办？”

　　中央智囊团在这个问题上显然启动得更早。2009年8月13日，建设部政策研究中心主任陈淮以个人身份表示，“十二五”期间(2011年-2015年)，在基本解决了低收入群体住房的问题后，住房保障体系重心应适度上移，我国救助型住房保障要逐步提高到有一定能力和工作收入，但是其收入和买房子差距非常大的群体。

　　《蜗居》之后，《蚁居》大热，80后有了一个新称号“被房子垮掉的一代”。一年飙升80%的房价(据统计局数字)，更让一部分原本可以够得上商品房的“边缘人”，重新退回到无房者的大部队。

　　当人人都在为房子奋斗终生，这就不只是一代人的“杯具”。“如果我们国家的年轻人都没有安全感，都不能有归属感，这个国家的可持续发展是有问题的，我们正丢失最核心的竞争力。”李国平说。

　　杨少锋认为：“中国房地产行业借助银行，扮演了一个向中产阶层掠夺财富的角色。房价如果继续涨下去，最终的结果是贫富分化越来越严重。目前房地产的繁荣是以未来20年的发展为代价。”

　　从2007年开始，北京开始建立包括经济适用房、廉租房、限价房、公共租赁房在内的多层次的保障性住房体系，已完成配售的5万套经适房、限价房和累计通过审核申请的11万户相比，比例基本是1：2。

　　地方政府显然是缺少积极性。全国政协委员、武汉百步亭集团董事局主席茅永红提供的数据显示称，目前在全国城镇的低保家庭中，各级政府已通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右；在全国已开展廉租住房的城市，其覆盖面仅在1%左右(个别大城市除外)。

　　而在执行的细节上，也存在“一刀切”的现象。

　　李国平透露：“现在保障性住房是地方政府不得不做，做的时候乱做。90/70这么好的一个政策，却在执行细节上出现了致命的错误，许多土地根本不适合做90/70。广渠路15号地，里面还要求配一万五的廉租房，这是一个典型的几方伤害。土地价值可以更高的，现在做不上去；在CBD建廉租房，人为增加了低收入群体的生活成本。本来是政府行为，转嫁给了开发商，又是一个政府的不作为。”

　　保障性住房的高门槛，也把夹心层拒之门外。以北京市为例，申请廉租房的一人户家庭月收入为580元及以下，申请经济适用房家庭月收入约为1890元。既买不起商品房又不符合经济适用房申请条件的“夹心层”，正处于“舅舅不疼，姥姥不爱”的尴尬。

　　“由于整体立法的滞后，住房保障谁来保？保多少？怎么保？保障房怎么造？造多少？给谁造？怎么分？政府、民众、企业，各自有哪些义务和权利？有哪些责任和收益？现在都没有一个权威的依据和标准。” 带着《国家住房保障法》议案进京的张兆安呼吁，要尽快将国民住房保障纳入国家法制化的轨道。

　　在他的提案中，公共住房制度，也就是李国平所言的半市场化的普通商品房，体现了两处亮点：“公共住房和公共租赁住房的供应对象不受户籍限制”、“国家将房价收入比作为城镇中等收入家庭住房状况考核的重要依据。以户型建筑面积90平方米为参照，一线城市须控制在8倍以下，二线城市须控制在7倍以下，三线城市须控制在6倍以下，小城市和建制镇须控制在5倍以下。”

　　如何防止“经济适用房经济了谁，适用了谁”的悲剧不再重演？全国两会期间，由政府和住户“共有产权”这一制度设计引发了强烈关注。张兆安也在他设计的《国家住房保障法》提案中提出：“经济适用住房不得作为商品住房上市交易，若出售须由地方人民政府回购或在指定的经济适用住房交易平台进行交易，售价不得高于当地政府确定的该楼盘公共住房最高限价，购买对象仅限于符合购买经济适用住房条件的低收入住房困难家庭。经济适用住房出售后5年内不得再申请。”