地铁沿线增值收益调查

　　相关部门忽视对地铁沿线土地增值收益制定返还机制，房地产开发商便长期无偿占有这种增值收益，一些城市的地铁规划甚至“被开发商牵着鼻子走”

　　《瞭望东方周刊》记者 刘武

　　北京报道

　　关继发负责的北京市基础设施投资有限公司(简称京投公司)土地事业开发部，自2010年3月成立至今已经有5个月了。

　　靠在办公室的椅子上，关继发高兴之余显得有些疲惫：“这段时间签了2个项目，还有几个差不多了，都是一些难啃的骨头。稍微开发难度小一些的项目落不到我们手上。”

　　关继发称自己是“纯粹做土地一级开发的”，即土地前期拆迁、场地平整，以及通水、通电、通路、通气、通讯等。

　　目前，他们进行的一级开发土地600多公顷左右。关继发目前还无法获得利润丰厚的土地二级开发权，去建住宅盖商场。而这部分丰厚的利润正是得益于地铁的建设。

　　“如果将地铁沿线的土地增值收益拿到手的话，地铁是不会亏损的，甚至能盈利。”中国地铁工程咨询有限责任公司执行总工程师许双牛对《瞭望东方周刊》表示。

　　北京地铁的乘客多，地铁沿线的地产项目也同样多。乘客直接从北京地铁低票价中获益，地产项目更是拜地铁所赐身价暴涨。这部分增值收益一部分通过前期拿地时的土地出让金和后期营业税的方式进入政府手里，但是大部分仍沉淀在房地产项目当中，最终被开发商套现，或者长期无偿占有。

　　地铁沿线土地增值收益惊人

　　从运营商的角度来看，地铁的亏损原因至少包括：投资巨大、对沿线土地和房地产项目产生的增值收益被开发商无偿占有、公益性扩大了运营亏损。

　　不过，地铁运营商一般会有意无意地回避前两个原因，着重强调第三个原因“公益性扩大了运营亏损”——这能够给涨价一个看起来振振有词的理由。

　　“地铁建设产生三方面价值：减少城市交通拥堵成本、带动沿线土地和房地产项目增值、获得票款收入。”北京大岳咨询公司总经理金永祥对《瞭望东方周刊》表示，“现在前面两大块都被房地产开发商和政府拿走了，单靠票款收入，地铁运营当然会亏损。”

　　房地产开发商和政府获得了绝大部分增值收益，由于缺乏一种科学的返还机制，再加上处理起来情况复杂，政府部门和地铁运营商鲜有提及。

　　被冠以“北京首个地铁无缝连接社区”头衔的“京投快线-阳光花园”项目，去年开盘就被抢购一空。

　　京投快线项目位于丰台区大红门西路26号，原为北京北旅汽车制造有限公司大红门厂区。2007年1月，北京市国资委下辖的京投公司、北京北化房地产开发有限公司组成的联合体以7.5亿元拿下该地块。 2007年6月4日，京投置地取得该地块的土地使用权，并进行项目开发。

　　由于相距约1公里远的地铁4号线建成通车，再加上与正在建设的地铁10号线二期角门东站“无缝连接”等优越因素，该地块迅即出现升值。

　　湖北众联评估所出具的《资产评估报告》显示，截至2008年6月30日，该地块增值率为18.52%。该项目均价达到2.5万元/平方米，匡算毛收入接近20亿元。

　　类似的房地产项目在北京并不少见。“随便抓一个项目就是，建设时间稍早的地铁沿线房地产项目更为明显。”金永祥表示。

　　位于北京地铁四惠大平台上的“壹线国际”，总投资9.52亿元，销售总收入达20亿，这还不包括商业部门获得的租售收益。同样与地铁四惠站仅在咫尺的“金地名京”，总投资16.34亿元，单单住宅部分的销售收入就已经达到21亿。

　　壹线国际所在的四惠大平台是北京市唯一一个仿照香港模式建造的地铁车辆段上所盖物业。四惠大平台被形容为陆地航母，总占地40多公顷。为有效利用空间，四惠大平台建成64万平方米，集商业、住宅、学校、幼儿园为一体的多功能小区“通惠家园”项目。其中壹线国际为通惠家园B区商品房。

　　“但是四惠项目是一个败笔。”京投公司土地事业开发部负责人关继发向《瞭望东方周刊》介绍，“最初计划投资不超过7亿元建造四惠地铁上盖，但是实际上审计出来的总投资是14多亿元，再加上企业的开发成本，四惠上盖差不多花费了20亿元。最开始准备建设经济适用房的，但是后来变成建设商品房，就卖得很贵了。”

　　对于地铁等城市轨道交通对沿线土地价值的影响，国内外学者都曾进行了研究。

　　早在2001年，日本学者M.Y.Pior研究表明，总投资约7万亿日元的Joban新干线给周边约6.93万公顷的土地带来18～25万亿日元的增值。英国学者Riley Don研究表明，总投资35亿英镑的伦敦地铁jubilee延长线给周边土地带来的增值达到13亿英镑。

　　在我国香港，港铁公司在建于1975～1986年的3条地铁线沿线开发了18处房地产项目，获得的收益约为40亿港元，约占这3条地铁线总投资的16%。全长34公里的香港地铁机场线，总投资351亿港元，沿线总建筑面积约360万平方米的5个房地产项目给地铁公司带来180～200亿港元的收益。

　　在我国内地，学者的研究也越来越多地开始关注这种增值收益。北京交通大学城市轨道交通研究中心常务副主任梁青槐曾选取了2003年8月至10月间，北京地铁13号线沿线区域在售住宅楼盘的70个样本，研究结果表明，13号线令位于2公里范围内的55个样本总增值约21.65亿元。

　　还有研究者以深圳地铁为对象，保守计算每个地铁站点周围500米范围内住宅由于地铁建设引起的增值为10.14 亿元，深圳地铁一期20 个站总计升值约203亿元，是工程总投资的1.763 倍。

　　“我们在做北京地铁5号线的后评价过程中有一些数据，对比同区域有地铁和没有地铁的土地，增值大概在30%左右。”中国地铁工程咨询有限责任公司执行总工程师许双牛告诉《瞭望东方周刊》。

　　“这还不算收益最大的房地产项目。对于那些早期就囤有地铁沿线土地的开发商而言，获得的收益更是暴利。”梁青槐对《瞭望东方周刊》表示。

　　“我个人认为，每平方米增值2000元是没有问题的。”关继发告诉本刊记者，“现在开发商暴利了，地铁周边的住房都很贵，被富人买走了，但是富人不坐地铁，真正坐地铁的反而增加了交通成本。这造成了资源浪费。”

　　房地产商无偿占有增值收益

　　“土地增值收益明的是政府拿走了，实质上获得最多的是开发商。”据关继发介绍，京投公司曾向相关部门建议，由它们来作为开发主体，最终只是按照一定比例来提取利润，“我们肯定不要暴利，同时还可以为地铁增加客流量。”

　　但是，沿线土地收益返还机制的问题讨论起来也异常纠结。

　　“增值收益获益最多的是房地产开发商。我们的规划之前，开发商已经获得了土地，并缴纳了市政配套的费用。通过所得税返还的收益对比沿线土地增值收益而言，实在是少得可怜。虽然说现在的楼面价格含有市政配套费用，但是这个价格是不准确的，至少没有考虑地铁因素。”但是，关继发也认为：“现在专门为了建设地铁去再向别人收费，目前说来好像也不合理，也拿不出任何依据。”

　　在赋税、公用事业定价等方面成绩斐然，并且以激励经济理论闻名的诺贝尔经济学奖获得者威廉。维克里(william vickrey)曾表示，“轨道交通应该按照其边际成本来收费经营，而通过其周边的土地收入来筹集建设资金。”“从‘公平’和‘效率’出发，为了促进轨道交通的可持续发展，必须采取某些措施，从轨道交通发展带来的社会经济收益中收取一定的比例，来弥补其建设投资和运营成本。”