绿色住宅：从内到外的生态革命

　　绿色、低碳、节能建筑，是现在越来越多的房地产开发项目打出的招牌。在听项目介绍时，经常会听到地源热泵系统、新风置换系统、混凝土天棚辐射系统等专业名词，很多有环保意识的消费者虽然感到陌生，又隐约感觉到代表着某种安全和健康的生活方式，而受其吸引。吸引消费者的还有使用上的便利，自己不需要操什么心，而能拥有一个全年接近恒温、恒湿、恒氧的室内环境。还有的消费者是从经济方面考虑，尽管节能环保的生态建筑的初期投资有所增加，但在后期使用上，因为各种再生能源的利用，使用成本比其他商业住宅是有所降低的。以南京朗诗的国际街区为例，恒温恒湿系统运行费每平方米每年21元，将冬天的供暖和夏天的制冷费用全部包括在内，甚至低于有的小区一冬天暖气的使用费。

　　记者◎苌苌

　　节能技术的新高端

　　“低碳生活”作为一种生活方式，可理解为：减低二氧化碳的排放，就是低能量、低消耗、低开支的生活方式。通常低碳住宅的技术体系分为8个方面：低碳设计、低碳用能、低碳构造、低碳运营、低碳排放、低碳营造、低碳用材、增加碳汇。朗诗地产的研发部经理余昌勇向记者介绍说，“建筑自身能够达到的节能率是关键，只有将被动节能基础做扎实，利用技术手段去实现主动节能才显得有意义。朗诗的科技节能系统主要体现在三个方面：第一是被动节能，朗诗的强项在外墙外保温系统，保温K值控制在0.4到0.5之间；外遮阳系统，针对上海为主地区天气的特点高温高湿采用混凝土天棚－辐射技术，是目前最高效、最均匀的散热方式；第二是设备控制系统，通过自控实现节能；第三是能源供应系统，如利用地下常温层这个天然能量仓库，通过精密的管道，低耗机组等设备实现地源热泵技术，这是朗诗住宅产品节能的一种主要途径。

　　余昌勇工作的位于上海浦东的朗诗建筑科技公司，是朗诗地产的“一体两翼”结构中的重要一翼(主体为朗诗地产，另一翼为物业)，在2008年成立。他们收购了一家综合甲级设计院，并建立了博士后科研工作站，将每年销售额的2%投入到研发工作中。朗诗地产董事长田明介绍说：“可以把朗诗的众多科技节能技术看做一个武器库，朗诗在做每一个产品的时候，都会根据项目所在地的气候条件、地方特征，因地制宜地选择武器搭配。中国城市南北差异很大，指望某一节能产品模式是万能的可复制品，是不可能实现绿色节能目标的。”正是对技术研发的重视，使得2001年创立的朗诗地产在9年后成为全国绿色环保建筑领域的领头羊。从第二个项目南京朗诗国际街区开始，朗诗就把他们高舒适度、低能耗的绿色住宅产品不断带入6个城市的14个项目，其中苏州朗诗国际街区项目是全国第二个获得绿色三星标志的住宅项目。9月15日刚刚公布朗诗也将在绍兴开始他们绿色住宅项目建造的消息。进入上海两年，朗诗已经开发了三个项目——宝山朗诗绿岛，嘉定南翔项目以及长宁天山项目。全部使用朗诗已经在南京等地获得成功的绿色节能建筑的建造模式。

　　在绿色节能建筑项目中屡屡被提到的地源热泵系统是与一种土壤换热的技术，通常我们使用的空调都是和空气换热，而地源热泵使用与土壤保温的水换热。在10米以下的土壤温度平均在17～18℃，朗诗将管道埋入60米的地下，获得比较恒定的水温，水提上来后，虽然还需要能源加工到合适的温度，但耗电比较少，因而达到节能的效果。但因为这项技术在欧洲也只有几十年的时间，记者接触的有的房地产开发商还处在观望态度。而2006年开始使用地源热泵系统的朗诗，已经在管道设计和数据参数上积累了很多信心和经验。“有的开发项目在运用上出现的问题都是技术上的，例如做地源热泵系统，关键不在泵，而是在于调节的末端和地下的能量负荷是否平衡。”

　　现在的朗诗用“人居价值”取代了他们最早提出“恒温，恒湿，恒氧”的说法，因为所谓“恒”是一个相对概念而容易被误解，朗诗的住宅冬天温度保持在20～22℃，夏天在24～26℃，达到一个舒适的居住度。有的客户渐渐会觉得，除了朗诗的房子，住别的房子不习惯了。余昌勇介绍说：“以前我们只是强调节能方面，现在我们给自己提出节水、节地、节材，在运行各方面都会强调。”此外，朗诗也在一次次实践中不断改进房子的外观，很多提出恒温恒湿的项目，都有一个特点，窗户做得比较小——为了保温。虽然从室内看，3个连排窗户并不太影响采光，但就外观而言，有的客户也反映像教学楼，而不像住宅楼。在后期项目中，朗诗做了很多改进，窗户变大了，原来没有阳台的有阳台了，原来是凹阳台现在变成了凸阳台，越来越在外观上接近常规的房子。

　　外部环境的生态革命

　　改变了建造方式，改变传统理念，是未来住宅建筑发展的一个重要方向，欧盟提出将“低碳经济”作为未来发展的核心，作为中国最大的贸易伙伴，未来中国商品进入欧盟市场必须获得低碳的通行证。在绿色住宅上，政府在政策的制定上，也倾向于保证有绿色节能建筑的技术。比如外墙外保温技术，现在已是政策强制执行的一个条款。当技术在普遍层面上达到一定水准，对有的房地产开发商来说，就会去考虑在更广阔的天地进行他们的居住生态革命的实践，而这方面的确留很大的舞台。

　　在很多大的房地产开发公司，都有一个清晰的发展方向，这也是企业核心价值的体现。比如朗诗的口号是“人居价值”，而在重庆起家的金科地产，注重的则是“邻里生活”。从重庆到无锡发展的金科地产，正在建造的“世界城”是一个50万平方米的世界级街区，一方面响应国家把“长三角”地区打造成世界第六大都市群的政策，另一方面他们也尝试在城市飞速发展带来的冷漠与嘈杂中，恢复一种富有人情味儿的“邻里生活”。世界城所在的南长区本身在无锡就有深厚的历史文化底蕴，地块位于东临古运河、北边是太湖广场，是中国经济大动脉京杭运河旁的第一座国际街区，在建成后无疑将会成为无锡地标式的建筑。

　　建造采纳的是以纵横的中心街区辐射开来的“围地型”的模式。完全开放式的小区，以商业充当围墙，把居民对城市生活的需求，充分填充到开放式的街区中，以此带动居民逐渐形成具有互动性的邻里生活。区内的建筑项目，按照功能分为5种。1/5为主题街区，通过道路分离，形成方正、规范、自然的街区概念，主题街区又分为四大主题：艺术、餐饮、时尚休闲和孩童教育，中间街道的尺度都有特别的调整设计，除了行车，能让人在街区里有舒适的散步环境，并形成一种购物的便利。园区内1/5为世界园林，参考的是对称、大气的法式园林景观，洋房区入口均植有造价30万元的桂花树与各种稀有树种。1/5为城市洋房，作为金科第十代洋房产品，金科的洋房设计河规划已经走在行业顶端，具有仪式感的入户大堂，泛会所概念的入户新诠释，户型套房设计、北向厨房等设计均尊重本土人居习惯。1/5为私家会所，被打造成未来无锡的顶级私人豪华会所，可以满足居住在此的居民的商业高级会谈的需要。另1/5景观高层和高端公寓，将会成为无锡新的天际线。科技住宅概念的升级，大堂会所化、空间精致化，每家配有50平方米的私家泳池。

　　大量的人口高度地往城市集中，给城市的配载等方面带来很大的压力。很多时候折磨我们神经的是上下班高峰时间熙熙攘攘的人群和水泄不通的行车道。如果通过城区的完整的规划，将住宅区、商业、学校、办公、衣食住行、生活配套，有机地结合起来，变成一座小城一样，也是居住生态上的革命。这方面最有名的案例是深圳的华侨城。

　　“生态革命对我们来说，更多是从根本上改善居民的生活方式，而不是完全依赖于新材料，高科技。不仅是做到外墙外保温，而是推开窗看到的是满眼的绿色，视野里看到的主要是天空，而不是楼房，不用再跋涉10公里送孩子上学，不用在路上堵一个小时去上班，这会给人带来一天的好心情。”

　　华侨城来到上海做了两个项目，一个是浦江华侨城，一个是西康路989，将他们在深圳华侨城成功的经验带到了上海。从贯彻华侨城的理念来说，地块较大的浦江华侨城做得更丰富一些。在浦东一块大约2平方公里的区域做了完整的规划，做到低密度，高绿化，学校和办公场所在同一园区，减少汽车的使用，更适宜人的衣食住行。在浦江华侨城内，总共只有130万平方米的建筑面积，综合容积率只有0.7，在上海这样的地方，如果只有0.7的容积率，一般都会做成单价最贵的别墅，但浦江华侨城的项目不仅有别墅，也有从几十万到几百万元一套的公寓。而130万平方米的建筑面积中，又有50万平方米是办公和商业建筑，而整个小区的平均建筑高度只有2～3层，这都是在地产项目中很少见的。更特别的是，浦江华侨城在小区边界临主干线的地方，做了一个长达5公里、宽度100米的绿化带，相当于一道绿色城墙，起到隔绝噪音和降低空气污染的作用。

　　西康路989是位于上海市中心的一个高端住宅区，位于普陀区，大约有4万平方米的用地。与浦江华侨城不同的是，由于标准地块狭窄，它不能提供自建的商业和学校这样的配套设施，华侨城未来将针对周边已经做得很完善的生活配套和商业设施做一些改造，将整个区域提升到一定的水准。在上海市区不缺乏精装修的高端住宅，但缺乏很好的绿化和令人心旷神怡的花园，人们似乎对此充分理解，习以为常。而西康路989号最大的特点是在4万平方米的用地中，保留了1万平方米的地方作为中心绿化地带。在寸土寸金的地方，在都市高端住宅中营造出一种花园般的感受。

　　低碳的造城运动

　　几年前因为上海碧云国际社区项目采访过的张弦，最近在杭州边上拿了一块29平方公里的土地，位于青山湖畔。启动区有2.8平方公里，作为杭州科技城概念下创意产业园区，有住宅、办公区、酒店、商业街。他面临的挑战不仅仅是改造一个社区的环境，而是造一座城。29平方公里相当于一个澳门的面积。也因此，他也有机会将一直关注的低碳生活的概念得以更加彻底的实施。

　　“这个项目我们会和IBM合作，他们有一个‘智慧地球’的计划，几年来在世界局部地区推广‘智慧城市’的概念。和他们接触以后，我的思路也开放了很多。”张弦说，“之前对绿色建筑的想法只局限于高科技和高技术、太阳能、同层排水等，都是很小的环保概念，它对环保以及居住环境的改善效果很有限。我们现在一个肯定要上的项目就是医疗，我们会盖一个医疗保健中心。科技最大的作用是突破障碍。我们开发商之间也在聊，都觉得开发一个相对大的社区，首先碰到的是体制的障碍，比如医疗。再比如我们选用的路灯，它里面就有监控设备，但如果在一个大城市里面，每个系统都单独建自己的系统，浪费非常严重。”

　　“很多住宅需要放到更大的城区做，才能真正体现绿色节能生活的概念。仅仅是一个住宅项目不足以贯彻到底，反倒有成卖点的嫌疑。”张弦说，“所以政府应该起到更多的作用，与开发商合作商讨一个城区的统一性的绿色建设，而不是各自为营。”在青山湖项目中，还会建设足球场、网球场、高尔夫球场等多而全的体育设施，而且会全部电脑联网。“你上着班就可以上网站看看，足球场空出来没有，有哪家单位的球队可以和你们踢比赛。可以在你的电脑上看到游泳池的监控，看看泳池人多不多，你喜欢的姑娘是否来了。商业网点也上网，可以在网上选择你家附近的商店，点击商品，等待送货上门。之前陆家嘴尝试送货上门但不是很成功，我们研究那是因为网点分布得不够科学，密集。”

　　生活和工作能够紧密联系在一起，人们越来越希望有这样的项目：办公和居住，商业和电影院等都混在一个区域，大家在这里也容易建立感情。否则每天的时间都奔波在路上，不可能总有好心情、交往新朋友。“规划也很重要，比如尽量让人不要动车。过去的园区每个公司都会自己开班车，我就整个园区整体规划班车的使用。咖啡馆和图书馆都开在路的两边，逼着大家从办公室走出来，不要吃完中午饭后就直接回公司，而是出来和周围的人交流。”张弦说，“而且我们要通过一种手段，让这类的消费物价下来。我最近和戴(志康)总也在聊，过去是年轻人向往中产阶级的生活方式，很多高科技绿色住宅项目几乎变成了中产阶级区别于小青年的壁垒，现在我们要把这种趋势倒过来，让中产阶级参与年轻人的生活方式，踢足球、打篮球、骑自行车、泡咖啡馆、看电影，这才是有活力的低碳生活。”

　　室内生态小革新

　　位于上海闵行区七宝路的万科城花新园正在申请绿色三星标志，而全国得到三星的住宅项目屈指可数。万科城花新园在万科最早在上海开发的城市花园的边上，天然地理位置并不占优势，虽然销售会告诉你这里打车到机场只需要20元，但每隔一会儿就有飞机从头顶飞过，的确会令很多消费者心里打鼓。而以小做大或者说在不利条件上，提供给消费者更为划算和更为精心和贴心的住宅项目，对于刚刚组建家庭、经济刚起步的年轻购房者来说，是个很难拒绝的诱惑，这也正是万科多年来所擅长走的路线。

　　在万科城花新园的样板间，记者首先注意到的是万科使用的双窗科技，两扇双层玻璃窗之间有一个10厘米厚的空墙。双层玻璃之间充入惰性气体，做到了完美的隔音效果。万科的工作人员还告诉记者，他们在屋顶上种植一种叫做佛甲草的耐旱的植物，隔热，隔温，降噪，吸水，即便住在顶层也可以避免噪音和热度的干扰。这是一套三居室，面面俱全，但当知道只有95平方米的面积不免令人感到惊讶。空间设计和利用正是万科的强项。万科在城市住宅的小户型设计上一直走在全国的前端。2005年时，国家出台了一个90/70的政策，提倡建造90平方米和70平方米的小户型公寓。万科在政策出台以后就研发出早期的90平方米做三居的户型产品。在今年走到第五个年头，三居户型经过一代代的改版进入了3G时代(Good space，Good function，Good quality)，所谓好空间，好功能，好质量。

　　在这个95平方米的三居室户型中，客厅的面宽做到了4米，主卧的面宽做到了3.7米，得房率有88%，因为产品是多层的形态，公摊面积少，厨房的建筑面积并不是很大，但是万科做成了U形厨房，因为U形厨房的使用面是最宽的。使用台的使用面积，大约有5个多平方米。在卫生间里配备了四件套，增加了浴缸，卫生间第一眼给人的感觉比一般130平方米户型的卫生间要大。而万科精装修带家具的住宅产品的收纳系统也是做到了同业最前线。相对前几代住宅产品，万科把储存空间的功能做到房间的各个隐蔽的角落，节省出一个储藏室的面积。对消费者来说也是开源节流，花更少的钱得到更多的使用面积的一种方式。

　　万科城花新园的另一个特点是，有一条天然河流——姚浜河流过小区，万科城花新园完全保留了原河道，河的两岸保留全部的原生植被，河的堤岸做一些改造，方便人们钓鱼或者散步，只在水面以下做一些基础的治理，保持河水清澈的效果。做到了绿色三星的36条评定标准上的“保留原生态的自然环境”的规定。三星绿色标志是在节水、节地、节能、新技术的应用等5个维度的指标考察绿色住宅项目的品质。

　　第一个获得三星标志的就是深圳的万科项目。在万科城花新园，小高层设置了太阳能设备，每家都有一个积水罐，万科的房子往往是在后期使用中，会让人更多感受到建造者为他们保留的便利。“小高层住宅用的是地暖科技，多层住宅配置的是分管级空调，一个压缩机带两个出风口，外观类似中央空调，大方美观，并且使用方便，比较节地。如果装立式空调再配上点装饰品，1平方米就没了，等于浪费了2万块钱。”万科的工作人员如是算账。在万科城花新园的公共设施，也采用了部分太阳能技术，但并不是每个项目都适合搞起全面的科技节能住宅，比如万科城花新园针对的客户群，就要考虑到成本的增加与接受程度，不过万科还是在会所的室内游泳池，尝试了使用地源热泵系统，这也是万科未来考虑是否普及这种设备的一次应用试验。