2011最是纠结房地产
2011，最是纠结房地产
房地产在中国，是经济大戏，也是民生大戏，它不是一碟小菜，而是满满一大桌子满汉全席。它的一举一动、一涨一跌，都牵一发而动全身。还是让我们看看，这一年里，它牵动了什么吧
文|童大焕
2011年，如果要说中国和中国百姓最纠结的事，恐怕房地产当仁不让。经历了一年多将近两年包括严厉限购、大幅度提高银行存款准备金率和加息在内的“史上最严房地产调控”，一些地方、一些区域的房价出现下跌。
而此时，连主限派也开始警告中国经济的整体风险。“限购”政策坚定的支持者，央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵认为，“房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”
而国际货币基金组织(IMF)11月14日公布其调查报告，称中国面临房价下跌等金融风险。11月15日，当著名经济学家樊纲被问及房地产下一个十年会扮演什么角色时，他更是肯定地表示：“房地产永远是支柱产业。”
的确，房地产在中国，是经济大戏，也是民生大戏，它不是一碟小菜，而是满满一大桌子满汉全席。它的一举一动、一涨一跌，都牵一发而动全身。还是让我们看看，这一年里，它牵动了什么吧。
首先，它牵动了物价和民企资金链。2011年，物价、房租全面走高、经济下行压力却陡然增大。全国多地爆发民间高息借贷资金链危机，中小企业生存危机加剧。
其次，房地产的关联企业开始被波及。据报道，整个“金九银十”阶段钢价的跌幅超500元/吨，势头直逼2008年末。这一切还只是开始。如果调控持续，不出半年，房地产关联企业都会被波及。最新消息是，很多行业开始预减产，鞍钢、沙钢、马钢，开始关闭高炉；水泥厂开始关闭窑炉；家电销售商开始清空库存，而这些都是房地产上下游相关产业，而且多是容纳就业人口较多的劳动密集型产业。
第三，政府债务着急上火。这几年，政府投资大跃进积累了多少地方债，是一个谁也摸不清家底的大数字。这些债务直接连着银行，而债务的偿还只有两个途径：卖地和收税。如果地也卖不了或者卖不出好价钱，税也收不够，最后就只能由中央政府印钞票还，引发新的通胀。全国人大财政经济委员会副主任尹中卿日前呼吁，必须在形势尚未失控前，尽快对财税体制进行通盘检讨。但是现在，地方政府却在为卖地难着急上火。调控之下，地产大鳄的生存术是：缩减开工，放缓供应，减少拿地。限购之下，现金为王，大地产商纷纷捂紧钱袋子“过冬”，生存比发展更重要，这已成为各大地产商的共同选择。只是这样一来，政府财政和未来几年的房地产供应就要紧张了。
与往年地王频出的境况相比，今年各地方政府使尽浑身解数、拿出种种优惠政策，可就是难卖地。中国指数研究院日前发布的数据显示，10月份，深圳、苏州等6个热点城市无住宅用地推出；广州、成都等9个热点城市住宅用地零成交。该月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。
第四，购房中产面临财富缩水之虞。随着一些区域和楼盘房价下跌，各地相继发生了几起已购房人联合找开发商讨说法、甚至打砸售楼处的法外“维权”事件。有人说房价会下跌50%，还有个别主管金融的高官说银行可承受房价下跌50%。这其实是误导。从大众消费心理来看，房价可下跌的最大空间，就是调控前首付20%那部分。一旦房价下跌超过20%，意味着调控前入市的那批人，首付已经打了水漂。一旦继续下跌，就意味着银行负资产，即假设房子市价只值100万，购房人却有可能为这套房欠银行110万。其中一部分人会采取断供形式。银行大量收回房产，即使能以100万卖掉，扣除中间费用，银行也是大亏。况且，银行成房东会导致人们对房地产价格平稳的心理预期大大下降，从而导致房地产“跌跌不休”的结局。紧接着就是银行危机，经济危机。
更何况，在房价下跌突破已购房者心理底线之前，资金链紧张导致的中小企业歇业、房地产几十上百个关联产业停滞导致的失业潮，以及地方政府的债务风险可能已经提前显现。
第五，保障房无法“替补”商品房的支柱地位。有人认为，房地产的支柱地位可以承认，但被限制的商品房市场完全可以由保障房来替代。可是，保障房征地、建设都是要花钱的，以往这部分钱来自商品房补贴或转移，如今，商品房皮之不存，保障房毛将焉附？
11月11日住建部在舆论压力下终于承认今年新开工的1000万套保障房，其中1/3是挖地待建，剩下的2/3基本上是动迁房、国企的福利房，甚至还包括一些小户型商品房。今年5月底，全国保障性住房开工才340万套，但4个月后，全国保障房已宣布全部开工，这突然多出来的600多万套保障房从何而来？河北保定的例子或许可以给出解释。2011年8月底，保定市保障房开工率即达115%，其速度之快，在河北省名列前茅。但当《南方周末》记者调查后却发现，保定市所称在建的3.4万套保障房(这个数字是过去两年里保定市总竣工保障房套数的9倍)，多数为企事业单位集资建房及城市危旧房改造，甚至有商品房被贴上“保障房”标签。即使政策执行最为严厉的北京也不例外，早在2011年1月，北京市住建委新闻发言人秦海翔就表示，北京将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位建公租房，鼓励产业园区建公租房，鼓励农村集体组织建公租房。
今年3月，国务院提出2011年我国要新建1000万套保障性安居工程，其中包括400万套棚户区改造住房、200万套经济适用房和“两限房”(限套型面积、限价位)、160多万套廉租房、220万套公共租赁住房。也就是说，真正可供出售的经适房和两限房这两类保障房只占保障房总数的20%，却已经大部分成为有房或中高收入阶层(党政机关工作人员、大型垄断国企员工)的盘中餐。巧妇难为无米之炊，压力之下保障房呈现的却是好单位福利房回潮的“保障房负福利”(逆向保障有房、有钱阶层)现象。
第六，多数刚需购房者购房成本上升。局部限购使未限购地区2011年房价大涨，楼市调控提高了银行的风险预期，首付比例和贷款利率都随之上升，两相夹击，购房成本和门槛不降反升。今年10月中旬，随着银根收紧后银行资金额度紧张，首套房利率也进入上浮时代。
房地产，是一副令人纠结的多米诺骨牌。经历了2011年，我们应该更加清楚地看到它的庐山真面目。
(作者系信孚研究院研究员)
楼市“结” 如何解开房地产发展的死“结”，2011年调控的结果至关重要。图为今日美术馆门前岳敏君雕塑与背后高楼奇怪的呼应。
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