在保障性住房大规模建设时期，需要同步推进法律体系建设，避免留下隐患

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　邓华宁李绍飞

　　经过十多年的探索，尤其是近5年的大规模建设，我国以廉租房、经适房、公租房为主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趋清晰。在总结巨大成就的同时，国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，不应回避的一个事实是，保障房亟待立法支持。

　　采访中，相关专家和基层干部表示，面对高房价背景下越来越大的保障压力，必须实现保障房规划、建设、分配、管理等方面的规范化，确保保障房民生保障功能的最大化。既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范以往保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。

　　多环节面临无法可依

　　记者在江苏、甘肃、江西、北京等多地采访了解到，各地在近几年的大规模保障房建设中，出台了一系列地方配套政策，初步形成了各具特色的保障房地方政策体系。但是另一方面，由于缺少国家层面的保障房法律，各地政策目标偏差大，一些需要强力推进的领域也缺少法律的有力支撑。

　　一是各地对“住有所居”理解不同，指标考核缺失。江苏省住建厅副厅长彭向峰表示，“住有所居”究竟是指有房住，还是拥有产权住房，是当前一大争议。有的地方已停建经适房，有的地方仍以建产权房为主，有的地方采取“先租后售”的做法，还有的地方用货币化补贴。各地虽然大规模建设保障房，但是没有一个指标考核体系。而对于经适房存废的争论，让地方左右为难。

　　二是银行业将保障房项目等同于商品房项目。业内人士反映，当前银行业对保障房的资金支持还停留在口头上，央行、银监会的相关支持文件几乎是“一纸空文”。保障房项目贷款利息高、规模小，缺少法律的强力推进。

　　三是分配环节信息采集难和违规成本低。常州市房管局局长孙勇说，公平分配是保障房的生命线，但是分配环节还没有法律定义。比如保障房申请，现在申请户的收入信息主要还是来自民政部门的工资记录，缺少公安、税收、工商、社保、金融、证券等部门的信息联动，房管部门不可能获取这些信息。

　　孙勇举例说，今年常州采取社会化筹措房源的办法，廉租房申请户一下子减少了500多户。原因在于，很多申请户听说是社会上的旧房源，就放弃了申请。由此可见申请者“水分”很大。这与虚假申报、转租牟利、恶意占用等行为，缺少法律处罚直接相关。

　　四是保障房小区后续管理与服务随意性大。有的小区物业费长期收不齐，社会化的物业管理公司不愿意来，导致小区管理混乱。有的地方重建设、轻管理，建好后就甩手给了街道，街道没有固定资金投入，影响到保障对象的生活质量。

　　国外住房保障法律值得借鉴

　　国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民介绍，上个世纪，伴随着工业化和城市化的快速发展，美国、英国、法国、韩国等20多个国家先后颁布了住房总体纲领和基本制度设计的《住宅法》，涉及住房开发、土地使用、交易租赁、中低收入住房保障等单项住宅法规更是数不胜数。

　　刘卫民说，各国都将保证公民“居住权”作为住房立法第一要义和核心目标。例如，德国在《民法》中规定，保障公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。法国在《可抗辩居住权法案》中，承诺基本实现人人有房住，如果困难群体住房申请得不到满足，则可向行政法院提起诉讼。

　　新加坡通过《建屋与发展法》《建屋局法》以及《特别物产法》等法律严格限制组屋(政府提供的低价产权住房)的炒卖行为，将组屋定位为“以自住为主”；规定新的组屋在购买后五年之内不得转售和经营；购买组屋后可以再购置市场商品房，但业主本人如果不居住在组屋中，就必须退出组屋；违规倒卖或出租组屋者，不仅面临高额罚款，严重的还将负刑事责任。

　　此外，许多国家都通过立法构建长期、稳定的保障性住房供应模式。例如英国在2004年的《住房法》中，规定新建商品住宅项目必须含有一定比例的中低价位住房(全国配建的平均水平为25%)。美国马萨诸塞州依据“40B条款”规定，对于政府公共住房比例低于10%的城镇，如果开发商提供项目的20%～25%作为政府公共住房，则可以提高项目容积率。新加坡等国通过法律明确政府主导建设分配模式。

　　立法明确责权利

　　“十二五”是我国保障性安居工程的快速推进期，专家学者以及基层干部建议尽快出台《住房保障法》。

　　一是明确“住有所居”的定义和目标考核体系。既要有宏观和长远目标，也要有短期的现实目标，还要明晰各个地方“最基本住房”应达到的标准。明确各级政府之间的责任分工，细化建设资金来源。

　　二是明确住房保障范围、保障对象和保障标准。充分考虑我国工业化、城市化发展趋势，根据城市新增人口因素，实现对城镇常住居民的保障层次之间的有效衔接。对于产权型保障性住房，大幅降低获益空间；对于租赁型保障性住房，建立长效、规范的保障性住房支持体系，尽快弥补现行财税、金融以及土地法规中的空白和不足。

　　三是明确信息来源渠道。对于保障房申请者的收入财产信息，需要多部门信息联动，只能通过立法才能解决。

　　四是强化监管。在政府层面，为了防止政府部门的承诺或目标落空，应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任。王小广建议，明确定位保障房制度中政府、市场、个人所承担的责任；细化政府职责、政府的义务以及标准等等；在保障对象层面，对于虚假申报，违规出租或恶意占用等，要依法惩处。

　　五是对保障房小区的日常管理与服务，要在法律上明确责任和分工，明确维护经费来源。

　　此外，还必须明确城市规划的科学性，防止在保障性住房建设方面弄虚作假。针对有城市将保障性住房建在郊区，出现弃购的现象，住房保障法必须从城市规划入手，在制定城市规划时，优先考虑保障性住房的建设需要，在城市中心部位保留足够的空间，以供应保障性住房。

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