《新民周刊》选取了老中青三位合作建房“梦想家”，他们的经历体现了现有体制下小人物变身房产商的不易和尴尬。

　　河南许昌杨金城：难以复制的“书香苑”

　　2005年，河南许昌人杨金城眼看着自己儿子大学毕业并走上工作岗位，知道该为孩子准备婚房了。当时，许昌市区商品房销售平均价1400元／平方米，城镇居民每年人均可支配收入7769元。对于从中国银行许昌分行工作岗位上内退五年的杨金城而言，买房的经济压力实在太大。

　　为此，喜欢琢磨的杨金城先后到北京、上海等十多个大中小城市，对房地产市场进行调研，了解了房屋价格的组成和建房综合成本等具体数据。他认为，如果房地产市场能够融入一些新机制并将利润合理化，有购房需求的人将不再望房兴叹。

　　2006年，在认真研究了开发商建房、单位集资建房、个人合作建房、团购建房和日本的住房合作社建房等5种建房模式之后，一个想法开始在杨金城心中形成：能不能先把需要买房的人集中起来，以个人委托代理建房的方式，在提前限定较低利润的情况下，让开发商代建出质优价廉的房子？

　　杨金城首先找到了多年好友、从事律师工作的张旭光。在查阅法规并咨询有关部门后，他们得出结论：在法律层面，个人委托代理建房没问题，但必须采用双公司制。因为根据有关规定，房地产开发公司在取得住房预售许可证前，不得提前收款，不得约定客户。而所谓双公司制，即由委托代理性质的房地产中介公司进行前期调研、归集人员、吸收客户、归拢资金，房地产开发公司则进行后期的开发建设。

　　2006年国庆节前后，杨金城到工商部门注册住房建设代理公司。2007年2月，杨金城和张旭光等人合作，首先注册成立了许昌市惠民房地产中介服务有限公司，开始前期的调研工作。

　　文化素养高、收入中等的教师群体，成为惠民公司首先锁定的目标。2007年6月，在得知许昌安装总公司位于魏都区的的一块土地即将被拍卖的消息后，惠民公司依据该土地的情况进行估算之后，确定出比同地段多层住宅每平方米低600元左右的1360元的价格，随后开始通过许昌市魏都区教体局，向该区中小学教师等群体发布了个人委托代理建房的消息。

　　2007年6月16日是接受个人委托代理建房报名的日子。令杨金城吃惊的是，在健康路小学操场上，很多教师提前一天晚上就搬着板凳通宵排队，进行报名，3天内共有2000多人报名参加，其中教师有1097名。

　　2007年7月，惠民公司兴致勃勃地参与了第一次土地竞标。出乎意料的是，因其他房地产商有意抬高地价，这块地从起拍价每亩32万元竞拍到63.1万元，远远超出惠民公司每亩55万元的承受价格，不得不放弃。“这次竞拍失败让我们很受打击！全额退还订房户的建房款和利息后，公司亏了五六万块钱。”杨金城回忆道。

　　2007年12月，杨金城和张旭光等人合作，又注册成立了许昌市惠民房地产开发有限公司，从事拿地和房地产开发工作，杨金城担任公司董事长。中介公司和开发公司实行两块牌子，一套人马，以规避可能出现的非法集资等法律风险。

　　峰回路转。当初拍下安装总公司地块的开发商发现该幅地块拿地价格偏高，没有商业用地全为住宅，且距离京广铁路较近，加之政府当时仍未完成对安装公司原厂区的拆迁，开发商便要求政府退地。

　　2008年7月，许昌市政府重新找到杨金城，希望他以原价接受这块地。事后，许昌市政府在面积和税费上对惠民公司给予了一定照顾，实际的拿地成本在55万元每亩左右，承接了这块58亩多的土地，规划建设“书香苑”住宅小区。

　　值得注意的是，杨金城这次是以3300余万元自有资金支付了地价款，在拿下地块之后才开始招募合作建房的参与者。由于不是靠大家的钱拿地，先以公司名义贷款拿地，这样拿地之后购房者也对公司有了更高的信任度。不少业内人士坦言，这一模式在京沪等大城市恐难复制，因为那里的地块都是上亿的资金规模，自有资金拿地的小公司怎么比得上大房地产公司？

　　经过核算，惠民公司再次向之前报名的购房者发出“邀请”：多层房每平方米均价1600元，小高层均价2100元。虽然这个价位比第一次有所提高，但仍比同类房市场价每平方米低800多元。

　　由于第一次土地竞标失败的影响，这次订房者的报名不再火爆，从2009年1月开始报名，几个月只有357人预交了建房款，到2009年8月底，还有近1/3的房子无人预订。然而，随着2009年9月工程破土动工，剩余的房子很快就被预订一空。在所有购房户中，市区两级学校的教师约有230多户，占30%左右，其他主要是当地一些收入偏低的单位职工。

　　“书香苑”小区分三期开发，共有12幢多层和4幢小高层。2011年6月，12幢多层、456套房全部竣工，入住率达到80%；4幢小高层于2012年9月底交付使用，均价为2389元，远远低于同一地段4000元以上的其他商品房的水平。小区房型面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。

　　“书香苑”为何能低于市场均价？其实早在2009年，国家住建部的专家组曾来到许昌找到杨金城调研此模式。杨金城坦言，委托代建模式除合法、规范、安全，公开、公正、透明之外，还减少了广告宣传投入、销售投入，不会遇到贷款压力，开发公司也是在合理的范围内取得合理的利润，而且该模式也不会使政府减少土地税费等收入，最关键的是老百姓能买到合理价位的房子。

　　将建设成本完全公开，并把利润提前限定在一个较低的水平，是个人委托代理建房新模式最大的特点。杨金城说，传统的房地产开发项目，一般的毛利率都在30%以上，而在“书香苑”小区项目中，惠民公司对建设成本全面公开，仅在成本之上收取7%的服务费作为全部的利润来源，大大降低了利润空间。

　　在客户方面，个人委托代理建房模式实现了客户前置，在开工建设之时，客户就已经全部确定，开发者不用建立售楼部，不用支付巨额的广告费用，不用聘请众多的销售人员，不用支付销售人员的工资和提成等，为项目节省了一大块费用。

　　在经费投入方面，个人委托代理建房模式在开工之时，客户已经预付50%的建房款，在拿到预售许可证后，参与建房者要预付90%的建房款或通过银行按揭方式交清全部建房款，开发者仅需承担总投资15%左右的资金，就可以使项目顺利建设。而传统的开发商在拿到预售证前，建设资金全部靠自己筹集，即使在拿到预售许可证后，仍可能因没有销售完毕而继续投入资金，对贷款融资依赖很大，增加了很多成本。

　　“书香苑”项目成功后，杨金城最希望政府在关注委托代建模式的同时能够给予更多的支持，并对委托代建作出具体的指导性的意见，明确委托代建的社会及行业地位。他也希望公众一定要明确委托代建是个广义的概念，既可以为个人委托代建，也可以为政府、为企业、为村镇委托代建。根据不同城市、不同对象均可以委托代建，其目的只有一个，就是面对全国老百姓住房这一重大民生问题，通过委托代建降低房价，让更多的住房需求者为此而受益。

　　温州赵智强：从“授人以鱼”到“授人以渔”

　　早在杨金城之前，温州商人赵智强就已通过招拍挂成功拿地，但项目进展却比“书香苑”坎坷得多。今年恰逢本命年的赵智强告诉《新民周刊》，“理想佳苑”的256套房屋已经分配完毕，1/3入住，其他部分还有尾款未交，业主至今都没有拿到房产证。

　　2005年，39岁的赵智强依托自己担任会长的温州市市场营销协会作为平台，招募参与合作建房的会员。2006年，温州市市场营销协会委托瑞安正元房地产开发有限公司，代会员从事拿地和开发。

　　2006年5月，赵智强看中了位于温州龙湾区的上江路西片14号地块，该幅地块用地面积15650平方米。此前，该幅地块曾经两次拍卖但均告流拍。同年10月，该幅地块以挂牌出让形式再次出让，因为地理位置偏僻且价格偏高，作为唯一的竞买者，正元公司最终以1.0458亿元，高出起拍价1万元的价格取得了这一地块。随后，由于温州市政府无法判断其究竟属于保障房还是商品房，因而温州个人集资建房迟迟未能拿到开工证。

　　其间赵智强还面临非法集资的指责，连温州市政府都曾专门为此开会讨论，并一直请示到住建部。住建部到当地进行了三次调研，最终确认这一项目就是一个普通的房地产开发建设项目，与现行政策没有冲突。赵智强拿到了建设许可证。此时已是2009年，距离成功拿地已过去了近三年。

　　此后，该项目筹建的“理想佳苑”小区，在销售过程中也遭遇政策瓶颈。2007年，温州市出台实施的《市区商品房网上销售管理办法》明确温州市批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售。2010年温州市政府在下发的《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》重申了这一原则。“理想佳苑”必须按照普通商品房一样在网上公开上市交易，这意味着当初256户出资人可能无权得到住房。

　　经过与政府部门的多次沟通，2012年，该项目的256套房源基本分配完毕，最终价格为7000-8000元/平方米，而周边的商品房价格已经在2万元/平方米以上。

　　“理想佳苑”项目，其实采用的是一种以类商品房开发的“擦边球”模式。参与合作建房的人，将成为开发公司的股东，在交了首付的拿地款后，会根据工程进度在按期缴纳建设款，最终项目建成后享有房屋的收益权。而按照规定，商品房项目都需要到市场上公开销售，原则上讲任何买房人都有资格购买。“不过从温州这个项目的经验来看，我们会经过一轮内部抓阄分配，而其他非会员的人知道这个项目的性质后，也不会来购买。最后基本上合作建房会员都能够分到房子。”

　　对于能够相对商品房便宜30%-40%，赵智强的解释为，一是资金来源于合作建房参与者，不需要融资成本，二是没有广告、营销策划、销售代理等销售成本，三是没有房地产公司的利润，他和团队只收取3%的管理费。

　　对于如今仍有2/3业主没有入住的现实，赵智强也有些无奈。一方面，温州房地产市场这两年下挫厉害，“理想佳苑”与周边楼盘的差价优势愈来愈小；另一方面，由于购买“理想佳苑”的业主不能办理银行按揭贷款，有些遇到温州民间借贷资金链断裂问题，一时凑不齐全额房款。没有缴清房款导致入住率不高，也直接影响了房产证的下发。

　　对于赵智强来说，“理想佳苑”的收尾工作已经不是他的工作重点。2011年下半年，赵智强高调宣布进军北京，成立北京中康城投资顾问有限公司，接受报名，希望把温州经验复制到全国。在“智强合作建房网”的网页上，项目启动的城市有温州、北京、杭州、长沙、邳州、瑞安、郑州，甚至还有纽约。对此，赵智强给出的解释是，参与合作建房的会员必须一次性缴纳会费600-800元不等，用于活动场地和材料费。而这些标注“启动”的城市，“都是当地有意合作建房的人主动联系我，我只是去指导，让他们少走弯路”。赵智强坦言，有些地方合作建房项目只是借助他的名号造势的。包括纽约那个，也是当地有华人老板打电话给他希望搞合作。

　　赵智强表示：“我的个人主业是商业地产的市场工作，合作建房只是兼职和爱好。”他亲自参与的合作建房项目主要在温州和北京。去年，赵智强与国营瑞安飞云江农场，计划采取合作建房方式的是该农场第三分场的安置房项目“大桥花苑”。而在北京，拿地是一大问题。

　　当年在温州拿地成功，在于当时其他开发商并不知道正元公司是为合作建房而举牌，此后赵智强有几次拟在温州拿地，却遭遇挂牌突然取消的情况，很大程度上也是政府忌惮合作建房者拿地所导致。

　　北京的拿地问题和温州不一样。“北京政府比较开明，但给出的地块太大了，我们根本买不起。”赵智强正在准备一份报告给北京市政府，“希望给我们合作建房一个机会。北京北边的地块单价太贵。我们的会员主要都是上班族，原来在北五环准备拿一块小地，失败了，钱都退回去了。希望政府给南边一个小地块作为我们的试验田。几百人的项目合作建房还可以，上千人就很难管理操作了。”

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