北京于凌罡：壮志未酬，转战公租房

　　甲午年元宵节后的第二天，周六的北京又是一个雾霾天。下午两点，在朝阳区一栋写字楼的18层，一场小型的合作建房咨询会低调召开。主讲人之一就是国内最早的合作建房发起人于凌罡。这距离他提出“普通人可通过合作建房摆脱现有制度束缚，建设自己的理想住房”已经过去了11年。

　　在很多人看来，于凌罡没有成功过，因为他连地都没有拿下。对于自己这么多年的努力，于凌罡这样告诉《新民周刊》：“我提出合作建房之后，通过两会提案等很多方式，帮助了数以万计的家庭。而很多人所谓的没有真正成功过一次，其实是指他们幻想的，‘等于凌罡合作建房成功，我们就也能买到便宜房子了’。”

　　于凌罡强调：“合作建房并不等同于买便宜房子，而是唤醒大家，让大家意识到，必须一起合作，而且要知道该用怎样的方法去合作，该怎么合法合规地通过‘先利人后利己’的合作建房，用有限的资金，尽可能好地解决自己的住房需求，完成自己的投资目标。”

　　2003年12月1日，30岁的北京IT小伙于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布，并很快得到了众多网友的响应和支持。他提出，合作建房就是联合起来，一起当开发商，不但可剔除大量开发商利润，置业者更可以参与房屋拿地、设计、建设的全过程，对户型结构、社区环境、物业管理等问题都有发言权，因而真正实现了购房者的物业自主权。

　　2005年于凌罡成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”来组织合作建房，办公室就设在自己家中。2005年4月，于凌罡与北京万通地产股份有限公司合作，由合作建房业主授权万通地产在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地，并在成功拿地后负责跑文件、取得开工证及整个项目建设。

　　于凌罡则需找到400户合作建房业主，每户拿出24万元保证金购地，购地之后每人可办理24万元的按揭贷款。而万通地产则通过项目贷款帮助解决剩下的购地资金，利用上述按揭贷款进行开工建设，建成后将拥有底层商铺和部分车位，赚回贷款及利息。根据这一计划，项目的获利空间在万通地产和业主之间大约三七分成。

　　但在于凌罡看来合情合理的方案，却没有得到足够多的合作建房人的支持，许多人表示拿不出24万元，最后于凌罡等人不得不放弃竞争地块。

　　于凌罡的想法是，希望通过合作建房推动整个房地产开发建设模式的转变，未来可以推动政府将土地使用权直销给购房者，购房者的联盟只需要找开发商来代为建设。不过，代建房产的利润空间被严格限制，开发商拿地建房可以获得的利润远高于此。开发商怎么可能不挣大钱去挣小钱呢？

　　几个月后的芍药居地块又重复了这一过程，只是这一次离成功更近——距前期需要筹集的4000万元只差200万元。事后于凌罡又找到买下地的公司，希望能再把地买回来，初步谈判的结果是每平方米加800元钱，地价从9800万涨到了1.18亿。但合作建房志愿者们没人再去做说服购房者的工作。

　　2007年的花园北路项目，由于较便宜的5500元/平方米的价格，于凌罡很快筹集到1亿元资金，走到了投标拿地这一步。但代价是卖出了底层商铺，放弃了此前坚持的物业自主、配套收益，毕竟人们更看重眼前的实惠。当初的芍药居项目正是因为包含了自有的底层商铺，价格显得更贵，从而败于内部筹资。

　　2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因为北京市区几乎找不到能供几十万存款的工薪阶层建房的地块了。但是很快他开始了更加变通的合作建房，“原来的模式是大家找一个合适的地方建房自己住，现在是找一个地方建好房子租出去，或者卖出去，再拿着钱到合适的地方去住。”

　　着眼于通过非“招拍挂”的方式拿到土地的于凌罡，2012年开始把目光投向了公租房。他认为，社会单位建设公租房不仅合法，还有很大的政策优势。“住建部规定公租房谁投资谁所有，所有者权益可以依法转让；财政部规定公租房免契税、印花税、营业税、增值税；国土部规定公租房用地可免招拍挂。”

　　于凌罡算了这样一笔账：“如果想在北京市四环内地铁口，住一套60平方米2居，目前的租价不超过5000元／月。而购买这样一套二手房，至少需要240万。即便合作建房可以便宜三成，也要168万。而一起购买国有出让工业用地，共同投资建设公租房，即便每平方米成本达到7500元，一套60平方米的公租房，也只需要45万元，而且，至少有15万元可以贷款。也就是说，如果投资2套这样的公租房，只需要先出60万元。这样两套公租房，即便按照每平方米月租40元计算，每个月也可以收到4800元。足以支付在四环内一套两居室的租房费用。”于凌罡信心满满地表示，这样的土地购买起来还是相对简单的。“虽然我们还没有正式拿地成功，但认可这一模式的老百姓还是不少的。”

　　如今，在北京倡导合作建房的不止于凌罡一人。除了上文提到的赵智强，还有一直在房地产行业工作的孙智群。孙智群曾于2010年自创草根购房网，但发现在这个供不应求的市场，刚需们别无选择，多数无缘获得价廉的保障房，又不满足于开发商们的价高质次，即便团购，也无法真正与强势的开发商议价。网站黯然关闭后，孙智群蛰伏良久，最终选择了合作建房。

　　2012年7月11日，他在中国大饭店举行了一场“北京合作建房”新闻发布会，当时计划一年内发动至少1万名符合购买资格的购房者加入合作建房项目。然而，招募了500多名购房者后，孙智群为沟通协同这些人的意见和观点疲惫不堪，最终放弃。2013年，孙智群加入天津的一家房地产公司，不愿再提过去的事。

　　面对拥有类似梦想的同城伙伴，于凌罡感慨：“我和孙智群、赵智强都曾一起做过节目，我也尝试过和他们一起发起合作建房。但孙智群提出合作建房之后，很快就去房地产公司上班了；赵智强在北京组织合作建房，我希望去帮忙，也没找到适宜的合作机会。”

　　和赵智强一样，合作建房只是于凌罡的“副业”：“我一直在组织合作建房，而且也花了很多精力和金钱在合作建房事业上。但我个人的工作情况和收入来源，不希望在媒体上披露，因为确实发生过有记者到我们单位，恐吓我领导，要求我们单位开除我的恶性事件。仇富的人很多，心态不端正的人也很多，请大家理解。”

　　在于凌罡首倡“合作建房”的2003年，北京楼市商品住宅的成交均价是4456元/平方米，如今已经超过每平方米2.6万元。当被问及是否后悔当年没有买房时，他说：“我是北京人，上个世纪，家里就已经买房。我发起合作建房，是意识到房价即将迅猛上涨，而且要解决房价虽高，却无品质的现实问题。即便到了今天，我还是要一再的提醒那些缺少品质意识的人们，不要盲目地去看有多少资产。”

　　合作建房之梦还在继续。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强：

　　合作建房至今仍是一个政策管理上的灰色地带，而且目前房地产开发门槛如此之高，合作建房究竟有多大的市场机会和现实发展空间尚难判断。合作建房可能引发非法集资或者开发资质欠缺等问题。此外，每个参与者如何来保障自己的权益，参与者如何在短期内构建起信任基础，如何最终达成意见一致等都是很现实的问题。毕竟房地产是一种比较复杂的投资方式。无论大城市还是中小城市，合作建房这种模式理论上似乎是可行的，但现实中的空间则非常有限。国外大多是土地私有制度，与国内存在较大差异，因此并不具有可比性，也很难从国外借鉴到相应的经验。

　　房产律师秦兵：

　　合作建房模式下，业主通过自己成立的公司来建造房屋，其中房地产开发商转化为业主成立的公司。一般房地产开发商的股东人数较少，而合作建房股东较多，两种模式实际上只是股东数量上有差异，小股东和大股东的法律风险是一样的。唯一差别可能就是大股东利益大、积极性强，维权成本较低；而小股东积极性相对较小，维权成本较高。合作建房其实并不需要特殊的政策支持，目前物权法、民法、公司法三大法律平台已经很完善。

　　华盛世纪城房地产开发公司副总经理陈光辉：

　　合作建房对开发商来说并不一定有吸引力，因为后期很多的合同和文件都需要开发商去签订、衔接。一旦承建房子以后，开发商要承担房屋质量责任。建筑商工程款也是与开发商结算，除非事先将房款打到开发商账户，否则一旦出现工程款拖欠，将会由开发商担责。在没有其他利益的情况下，开发商一般不会与合作建房者合作。而且，一个房产项目开发下来，涉及的审批将近100项，合作建房很可能摸门路不清，需要到处跑，打的费都不知要多少，一个环节没搞好，就可能影响项目建设周期，甚至影响到产权证。

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