个人合作建房背后的社会(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月24日13:11 金羊网-新快报

　　新快报记者　陈文　何姗　林洁婷　实习生　黄嘉莉

　　深读指引

　　自己建房吸引人之处不仅在于省钱，而是一种解决目前业主与开发商、物业管理公司尖锐矛盾的一种新模式，这才是它最重要的现实意义。因此个人合作建房实际是目前业主维护自身权益的自救运动。

　　如何避免诸如拿不到房产证、假按揭、重复抵押、烂尾等问题，合作建房有一套独特的机制。

　　买开发商的房并不安全

　　“如今的房地产市场，商品房如烹饪鸡蛋一样五花八门，但发展商只会热衷于一种滋味：盈利……我们有很多不满，我们有自己的居住理想，我们是各行业的精英，为什么不联合起来，共同创造我们的理想家园？”这是今年“广州合作建房网”开通时的一段开场白。

　　作为合作建房的首倡者、曾经的房地产开发企业的总工程师，魏琨，作出这样一番表白，有着与众不同的辛酸。他参与开发并居住的楼盘，最终连他自己也拿不到房产证，这种具有讽刺意味的不能“幸免”的际遇，折射出房地产市场中业主面临的痛苦现实。

　　这确实让人们联想到不久前以“住在春天里”的广告而闻名遐迩的广地花园出售的房屋，被重复抵押与假按揭事件带来的灰色记忆。广州的春天潮湿闷热，阴雨绵绵，时常雷雨交加，有业主自嘲地道，真是住在春天里呀。有评论更直接说，这哪是住在春天里，简直就是住在噩梦里。

　　魏琨说，“谁能说买开发商的房子比合作建房更安全，就我的经验而言，一般的房地产开发从购地、规划设计到建设、出售，其中的环节更多，费用也更多，资金链条更长，风险也就更大，这个道理很简单；而相对于合作建房，环节没有那么多，可预见的风险不是没有，但至少不会比它更大。”

　　楼市黑幕

　　房地产市场目前的黑幕是：开发商以少量资金开局，再套用银行资金运作，再让施工单位带资施工，最终得到消费者的购房款，风险转给银行，一旦出现滞销，还会假按揭，在资金运用领域，投资回报率是惊人的，在资金链断裂的事故中，既产生了大量的银行坏账，也造成了许多民工欠薪事件；

　　隐瞒规划，制造假象，例如租用土地制造绿化假象，隐瞒市政道路规划等等，把本来不值钱的房屋抬高销售；面积缩水、质量缩水、配套缩水榨取利润；

　　最后还强加给业主一个吸血鬼式“物业管理”，细水长流式地创利。

　　专家视点

　　最重要的现实目的———变物业管理为物业服务

　　维权人士曾宏尖锐指出：“社会大众应该很清楚全国有多少社会矛盾是由于房地产而造成的。现在的《物业管理条例》很难真正维护业主的利益。”

　　变“交”物业管理费为“发”物业服务费，是合作建房最吸引人之处。

　　长期关注于中国房地产发展与合作建房的魏秀玲教授（深圳大学法学院教授，广州市律师协会房地产专业委员会副主任，广东科德律师事务所律师）一针见血地指出：

　　改变社区物业管理本末倒置是广州合作建房的最重要的现实目的之一。她指出合作建房后可以做到以下几点：

　　实现自我管理：从这个角度分析，现实意义更大。由于目前物业管理与服务不规范，水平不高，物业管理公司肆意侵犯业主权利，本末倒置，本应属于业主的附属权利被剥夺。业主应该拥有本属于他们的附属权利，并得到良好的物业服务。

　　利用相关联的设施为业主服务：住宅区内的其他相关联的设施，如商铺、停车位等等，可以为业主所利用。比如可以通过出租经营，收回投资，使业主的利益得到保护与回报。

　　其他方面：如按照业主的意愿进行环境的美化、选择代价不高的物业管理与服务等，赢得其他附属利益。

　　如何避免楼市黑幕

　　如何避免房地产开发中出现的典型问题：拿不到房产证、假按揭、重复抵押、非法集资、烂尾等，成为人们关注合作建房的焦点之一。

　　合作建房的优越性正在于此，他们提出了资金自有、非盈利性、按章分配不出售等原则。

图：许多人花血汗钱买房，最后发现房子已被抵押。宁彪/摄

　　资金自有，防止烂尾与假按揭

　　与其它房地产开发高度依赖金融机构不同，合作建房者首期掏的大概是15到20万元，相当于总额的40％。魏琨介绍，40％这个数如果不是在市中心地价较高的话，应该是能够把地买下来并办好三证，即国土证、规划证、施工证。

　　然后是银行贷款，贷款是以个人按揭的形式贷款，而不是以整个项目的抵押贷款，银行贷款其实还放在银行里面，随着项目的建设进度由银行支付。所以项目公司不涉及到还贷问题。这样不会造成资金链中断而导致造成项目中途夭折或烂尾。

　　这样，风险至少会更小。

　　另外，所有银行按揭直接面对合作建房者，也可以避免假按揭、重复抵押。

　　银行托管，资金更安全

　　为保证合作建房的资金安全，避免非法集资的存在，合作建房的组织机构将以银行托管的形式保证大家的资金安全，这样可以避免一些开发商以集资建房、预售商品房等形式，卷走大家的血汗钱。

　　北京和南京的经验都证明这个是行得通的，两地都选择了民生银行，银行方面还提供了前期办公场地和行政费用的支持。

　　工程招标公示，避免暗箱操作

　　在目前的房地产开发中，工程招标回扣问题突出。魏琨认为，所有公司都存在，包括国有的民营的，避免不了，只是多少的问题。

　　这个问题我们回避不了，必须去面对它。可以通过网站这个平台，大家去监督。招投标计划、设备、办公用品购置计划等提前在网站公布，大家共同推荐供应商，谁报的价有水分，在网站上公示出来，大家有目共睹，改不了的。

　　网上公布的东西、说的话和现实不同，一个是知情的范围大，一个是时间久，这两项恰好就是房地产公司所不具备的，小范围确定队伍和设备，时间又很紧，非常容易产生腐败的现象。

　　这样相信基本可以做到招投标公开、公平、公正。这样是不是就可以完全杜绝回扣现象呢，可能也不绝对，但是我可以保证这个方法的建设成本肯定比大多数房地产商的成本要低。

　　一般房地产商的几个单项成本控制比较好，价格可能是最低，但不可能个个都是最低，但我们总体造价肯定低，因为每个单项不可能比别人高，比如采购某个品牌电梯，我们项目组工作人员拿出供货商报价是23万一台，可能马上就有网友说某个项目同样型号的电梯只要20万。当然还要有个奖惩制度，对做了手脚的人要有惩罚，对清清白白做好事情的人要有奖励，使得合作建房有一个良性循环。

　　非盈利性，设置门槛防炒楼

　　合作建房不是以盈利为目的，我们追求的是我们的居住理想。但是，房子建好了毕竟属于个人的，按照目前国家的法规，你不能阻止他卖。

　　为了避免这种行为，会采取相应的合法的门槛设置，通过经济的杠杆来调节这些问题，再加上国家出台的相关规定，相信可以公平地解决这一问题。

　　比如，我们设想，房子建好后，预定每户免费送一个停车位，这个车位是属于全体合作建房者的，不能够出售。如果你把房子卖了，这个车位不能一并卖掉，要收回来。其他设施如商铺的经营收益，你不但不能再享受，也不能转让。此外，社区其他的设施、物业服务的优惠，也是不能转让给买你房子的人。

　　这是对社会负责，对自己负责的做法。我们要最大限度地避免广州的合作建房成为炒家的利润来源，成为投资甚至投机者的乐园。

　　房屋分配，竞价拍卖

　　房屋的分配方面，好的楼层，好的朝向，好的景观的单位，可能也肯定有多人一齐选中，怎么办？最好的办法是用经济杠杆来分配。

　　首先，根据每套住宅的面积、户型、位置、楼层、朝向等存在具体的差异，按照市场标准给每套住宅评定一个“定额户型补差价格”，补差价格有正有负，全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，通过价格高低的调整，尽可能的让每套房都公平合理。

　　然后，每个出资人根据注册的先后或同时挑选自己喜欢的楼层、朝向的住宅，如单套住宅有多人选择，根据住宅的热门程度先后按照竞价的原则进行拍卖，每次加多一千几千元，价高者得，如有些住宅始终没人挑选，还可降价供人挑选，竞价多出的房价和降价减少的房价相加再平均分到每个出资人头上。

　　我认为这是最公平的方法。这个经济杠杆的方案不可能让所有人都能选到自己喜欢的房，但可以让大部分人没什么意见而能让项目正常进行下去。

　　个人合作建房背后的社会玄机之一:自己建房，不仅仅是抗暴利

　　（金陵／编制）