投资增长放缓买家热度不减

　　本报记者　廖奕文

　　备受关注的2005年度上半年房地产市场监控及预警系统数据终于在上周公开发布，与此同时，市房协还发布了今年第二季度房地产预警信息。结果显示，今年上半年商品房成交面积、成交金额和成交单价均全面增长。

　　普通住宅均价升3％

　　市房管局的数据显示，今年上半年东莞房地产市场仍然保持了稳中有升这一态势。今年1—6月，全市商品房销售面积达109.28万平方米，整体比去年同期增加了22％。全市住宅销售面积达89.09万平方米，比去年同期增加了51％；而非住宅商品房销售面积达到20.19万平方米，比去年同期下降三成左右。普通住宅(区别于别墅的其他住宅)销售面积达72.92万平方米，比去年同期增加近一半。

　　据统计，今年上半年，普通住宅的销售金额达15.73亿元，平均销售单价为2157元／平方米，比去年同期增长3％。对照市房协公布的第二季度商品房销售(含预售)情况看，这一价位比较适合当前的房地产市场。数据显示，2000元以下(含2000元)的商品房成交2207套，2000元至3000元(含3000元)商品房成交1275套，两者相加占总销售量的73.7％

　　由于销售单价比较适应普通市民的消费承受力，对大户型住房的需求也相应增长。据统计，80平方米以下的偏小户型成交量明显减少，总销量仅为1391套，占总量的19％，这一数据比去年同期下降约一成。而另一方面，120—160平方米的户型及160平方米以上的户型成交量均出现较大幅度的增长，所占比率分别比去年同期增长了6％与7％。

　　别墅均价升八成

　　据相关数据显示，全市别墅销售面积为16.17万平方米，比去年同期增长了57％，销售金额则为8.93亿元，平均销售单价达5522元／平方米，比去年同期高出了近80％。

　　从在今年上半年的批准商品房预售项目情况统计看，多个镇区的别墅项目统计出现了数量及面积“双零”现象。业内人士分析认为，这是因为：近几年陆续开发的别墅项目大部分进入成熟销售期，眼下正在热销的大都为原有的别墅项目；受国家宏观政策影响，新别墅项目的开发步伐受到阻碍。

　　二手房均价升5％

　　第二季度，东莞二手房交易均价仅为1389元／平方米，同比上涨5％，涨幅较第一季度加大。

　　今年第二季度二手房交易较第一季度活跃，交易均价涨幅较第一季度大为提高。数据显示，4至6月，二手房交易面积33.01平方米，成交额45857.1万元，与去年同期相比，分别增长37.7％、54.6％。

　　第二季度二手房交易均价为1389.19元，同比上涨12.3％；较第一季度上涨5％。

　　今年第二季度，二手房交易宠儿现身：按面积划分，成交量最大的是80至120平方米，占总成交量的84.8％。按户型结构划分，成交量最大的是三房，成交量为1294套；其次是两房，成交量为841套。按房价划分，2000元以下的二手房成交量为1960套，占总成交量的82.2％。按购房者户籍分，本省户籍、省外户籍和境外户籍分别为1126套、800套和457套。

　　空置面积增8.9％

　　虽然包括普通住宅、别墅及商业地产等在内的房地产市场继续扩容，呈持续增长的良好势头，但“空置现象”仍然突出：截止到六月份，全市商品房空置面积120.69万平方米，与去年同期相比增长8.9％；较去年12月底增长4.7％。

　　据房管局统计显示，住宅空置面积呈整体下降。累计至6月底，住宅空置面积达83.69万平方米，比去年年末下降了7.74万平方米。这是因为：三年以上的空置房在今年上半年消化了约10.69万平方米；别墅等高端项目在上半年的热销，空置面积也比年初下降了4.3万平方米。此外，今年上半年住宅空置面积比去年年末的增加部分，主要集中在一年以下的住宅，达13.1万平方米，因此部分住宅基本属于正常未售存量。

　　与住宅空置面积整体下降不同的是，商业与写字楼的空置面积则出现了不同程度的增加，特别是写字楼空置面积增长率创下了新高。截止6月底，商业营业用房空置面积达21.82万平方米，这一数据比去年年末上升了16.56％；写字楼空置面积则为12.91万平方米，比去年年末增长了11.13万平方米，增幅达到6倍以上。

　　商业地产销售降33％

　　近几年发展得风生水起的商业地产，也在今年上半年遭遇不小的挫折。据数据显示，今年1—6月，除普通住宅、别墅外的非住宅商品房销售面积仅为20.19万平方米，比去年同期下降近33％。

　　销售面积虽然比去年减少，但销售单价却比去年高出不少。据统计，包括商业及商务用房在内的非住宅类商品房的销售金额达6.22亿元，平均销售单价达3082元／平方米，比去年同期高出16％。

　　业内人士认为，很多商业地产项目大部分是在去年前完成开发及销售，因此主要销售高峰是在去年及前年，而今年上半年的上市量已经明显减少，因而成交量势必相应下调不少。同样受到国家宏观政策影响的原因，商业地产的回热可能还要持续一段时间。

　　投资增幅为四年来最低

　　统计数据显示，今年上半年以来，全市共完成的房地产开发投资仍然达到54.18亿元，比去年同期高出48.8％，为近四年来历史最低。据了解，东莞房地产投资在2002年、2003年和2004年的增速分别为98.74％、105.44％及69.5％。业内人士认为，这一数据意味着，国家宏观调控政策的影响及干预，是房地产市场投资增幅继续保持下降势头的主要原因。

　　今年上半年，东莞市全社会固定资产投资额为224亿元，房地产开发投资所占比率为24％。投资结构保持在合理范围之内。房地产开发投资资金中的自筹资金比率提高约10％，国内贷款、定金及预付款的比例则分别下降5.6％、4.7％。

　　数据显示，全市上半年房地产施工面积达737.19万平方米，是竣工面积的12.34倍。这一数据也创下了历史新高。业内人士认为，由于东莞2002年、2003年及2004年上半年的房地产投资的高增长，使商品房施工面积在2004年和2005年上半年达到了顶峰，今年上半年的施工面积737.19万平方米几乎与去年全年的834.45万平方米持平。

　　图：

　　“水印长堤”组织的少儿绘画比赛吸引了不少小朋友。　杨凯　摄

　　东莞楼市年中报告