人民币汇率改革 楼市迎来一把火

　　自央行7月21日公布人民币对美元升值2%%，即1美元兑8.11元人民币，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，已平稳过去了一周。

　　在人民币汇率改革举措推行之初，最为忙碌的金融界人士之外，房产圈中明星大佬SOHO中国董事长潘石屹也迫不及待地高调向《中国房地产报》谈及自己的观点：人民币的升值会吸引更多的外商投资到中国。他的论调无疑带给了陷入冬季楼市的一把火。

　　但只有2％的幅度对外商投资会有多大的吸引力，潘石屹给出了自己的理由：“这主要看市场的反应，虽然单从数字来看，小幅升值2％对房地产市场的影响不会很大，但从我最近接触到的国外大的房地产基金的动向看，他们认为人民币被贬值的幅度远远不止这2％，所以他们更看好像北京、上海这样的房地产市场，潘不忘强调：他们更多关注的是高档的商业用房、写字楼、商铺。在其所接触到的这些国外投资基金中，没有人提到中低档的普通住宅。所以潘石屹认为，这次人民币汇率改革对以国内需求为主的中低档的普通住宅不会造成任何的影响。因为中低档普通住宅构成的成本是国内的，销售的对象也是国内的。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松和潘石屹的看法则迥然不同。据《中国房地产报》报道，巴曙松说，这次汇率调整虽然幅度不大，但显示了央行在货币调整方面的自主性和独立性逐步增强，空间增大。他认为，汇率调整后，那些想流入中国的热钱投资不动产的势头会减缓。这个消息对中国高端、外销型的房地产，是个利空。反之，对中低档房地产是个利好消息，因为中低档房地产的成本会降低，而原来投资于高端房地产的资金会转移到中低档房地产上面来，增加其供应量。对这些国际资本来说，中国房地产市场呈上升趋势，才是吸引其投资内地房地产的主导因素。

　　几乎在同一时间不同地点，上海《东方早报》也有报道称，人民币汇率微调令上海办公楼升值空间增大。兴许是外界人士受到半年两次加息经历的影响，不少金融界专家认为，人民币汇率改革也将出现中长期、小幅上升的过程。渐进的升值过程自然将继续吸引海外投资资金涌入中国市场，预计资金的运动转换趋势在3到6个月后就会明朗化。资本是逐利的，除了股市、国债、基金等渠道，房地产仍会是热钱的主要选择之一。他们认为，对于上海写字楼市场来讲，一方面，前期购买写字楼的投资者已经享受到了人民币汇率改革带来的增值回报，这给后续投资者注入了信心；另一方面，市场短期内的需求明显大过供给，上海写字楼市场仍处于“牛市”通道中，购买者不仅可以持有物业保值也可通过投资转租增值。

　　但事实上，中国人民银行新闻发言人7月26日就对此专门做出郑重声明，人民币汇率初始调整水平升值2%%，是指在人民币汇率形成机制改革的初始时刻就作一调整，调整水平为2%%。并不是指人民币汇率第一步调整2%%，事后还会有进一步的调整。

　　即便如此，上海点金理财培训有限公司总经理、首席理财师徐建明依然认为，房地产市场应当是“热钱”重要的寄居地。但这个市场对“热钱”来说最大的问题是流动性。足够的容量和良好的流动性是“热钱”主要考虑的两个指标。

　　由于中国目前债券市场本身的容量和外资进入的渠道决定了这个市场目前不会是热钱的主要聚集地。股票市场暂时也不会选择国内的股票市场，而应当是在一个相对规范的市场中运作的———香港股票市场，特别是香港股票市场的国内上市公司。

　　因此，“热钱”很显然不会错过像北京上海这样的房地产市场。回顾上海写字楼市场，由于全球资本和本土资金的加速进驻，导致上海写字楼供不应求，高档楼盘的租金增长幅度排在全球第三位，远远超过纽约、东京和中国香港地区。近几年随着上海经济的快速发展，许多知名跨国企业战略性地将地区或亚洲总部从中国香港、新加坡等地迁至上海，市场上对于高档写字楼的需求明显增量，租金不断上涨。在人民币汇率改革的态势下，吸引热钱入场应该是必然的，同时，销售型写字楼具有良好的长期投资回报，更能够使这些热钱从短期的套利行为转向中长期的投资获利，所以目前这些热钱是舍不得离开的。尽管这个市场目前国家的宏观调控的力度比较大，但从长期来看绝对是利好的。