江苏楼市“理性”回归

　　国家七部委八项措施稳定全国房价，国务院转发相关稳定房价的通知，江苏制定“铁八条”稳定住房价格……上半年政府密集出台的房地产政策“组合拳”，打出了政府稳定房产市场的决心，更唤醒了江苏房地产市场的理性。

　　在对全省今年上半年楼市的最新统计数据进行了认真分析后，江苏省建设厅指出：全省房地产市场发展平稳，房价涨幅趋于稳定，全省房价的过快上涨将得到有效控制。

　　地价向来都被当做房价的“风向标”。闹市口的地价早已贵过“寸土寸金”，令人看不懂的是，在苏州最繁华的观前街附近，有两块总面积近15亩的“宝地”，却在“风起云涌”的“房产热”里，被闲置了整整10年。本报记者日前赴苏州进行调查，想努力解开此谜。

　　房价涨幅区域差异明显过快终将受控

　　据介绍，今年前6月，全省平均房价为2755元/平方米，同比增长21.8％，高于全国10％。统计资料分析显示，江苏省房价的增长具有明显的区域差异性。一些原来房价就低的地方上涨偏快，如泰州、宿迁等市，增幅近50％，连云港甚至翻了一番；而原来房价较高的城市，房价上涨速度趋缓，南京上半年房价上涨仅为3.1％。

　　虽然依旧在涨，但江苏上半年房价环比指标却低于全国4个百分点，这说明江苏省房价上涨速度的回落要快于全国。就此，业内专家分析，随着江苏“铁八条”、“国八条”等各项宏观调控政策的逐渐得以落实，江苏省房价的过快上涨即将得到有效控制。

　　供需矛盾趋缓，住房消费趋于合理

　　随着去年各地政府对“土地”和“金融”的双重调控以及市场本身的调节，江苏商品房的供销比例发生了较大变化。2003年，全省房地产竣工面积与销售面积增幅分别为13.8％和17.3％，销售增幅大于竣工，说明供应不足。而2004年，增幅分别为25％和14.9％，销售小于竣工，供应量明显提高。从供销比看，2003年时只有1.17：1，而今年1至6月达到了1.28：1，供需矛盾得到了有效缓解。

　　另外，全省二手房交易套数与增量销售套数基本持平，反映出大部分购房人是为了改善住房条件。从全省平均来看，投资性或投机性购房比例在逐渐降低。特别是日前江苏“铁八条”对购房税收政策的调整，无疑是给了投机购房者一记“重拳”。

　　投资速度“回软”，增长仍具“刚性”

　　除了住房消费更加趋于合理，江苏房地产开发投资也更加“理智”。数据显示：今年一季度，全省房地产开发完成投资313亿元，增长38.7％，同与去年同期相比回落有三成之多。但前6月总体完成投资614亿元，增长达36.6％，与去年同期基本相近。省建设厅分析指出，从数据可以看出，江苏今年上半年房地产投资增长速度趋向理性“回软”，但投资仍显示十足动力，增长具有很强的“刚性”，即房产投资增速“软中带硬”。

　　而且从投资增速的变动轨迹看，江苏与全国情况也有所不同。今年一季度、前4个月、前5个月，江苏省房地产投资增速分别为38.8％、37.8％、42.2％，增速基本平稳。而全国情况是26.7％、25.9％、24.3％，呈现逐渐降低的趋势。这表明，江苏房地产投资总量和增速仍居全国前列。

　　省建设厅有关人士分析称，按照这个趋势，今年江苏省房地产投资规模可能还是偏大，但当前投资主要是完成去年以前的转结项目。随着今年房地产新开工量的减少，预计年底总投资增幅较去年会有所下降。

　　南京楼市已逐步适应新政

　　根据统计，2004年江苏省新开工商品房面积为5287.6万平方米，同比增长24.6％，比2003年下降17.2％。今年1至6月，新开工面积为2451万平方米，同比仅增长0.16％，比同期增幅回落了40％。也就是说，今年上半年开工面积总量与去年基本持平，但开发投资、竣工面积等指标相比，增幅明显回落。这反映出，调控政策对房地产市场的影响到底有多大，开发商心中无底，缺乏信心，导致投资减慢，新开工面积增速减少。

　　另外，商品房成交量下降也非常明显。上半年全省住宅销售面积为910.68万平方米，比去年同期下降了17％。不过，据南京最近的市场简报说，6月上旬交易比较清淡，中旬后成交量有所回升，下旬以来至今，南京楼市已逐步适应新政，市场开始回暖。

　　房价将进入市场调节常态

　　业内人士分析指出，江苏省楼市出现以上四大特点，是房地产商“观望”国家宏观调控系列新政产生的效应反应，也符合调控的预期方向。然而各项调控措施基本上都是从6月1日起才正式生效的，江苏房地产市场落实，还要有很长的实施期去加以“领悟”。

　　建设部副部长刘志峰7月24日在通报全国近期房地产市场情况时透露，今年下半年，国家将进一步落实房地产调控政策，并于下个月起对包括苏锡常宁等40个重点城市“住房计划”公示情况进行检查。此举着重将落实已有的各项调控措施，而不会再出台更为严厉的调控政策。

　　就国家的这种态度，该业内人士指出，江苏房地产市场将很快进入市场调节的常态。现在较为乐观的预期是，买卖双方经过一段时间博弈后，泰州、宿迁、连云港等原本上涨快、投机过热的地区，房价出现小幅回落；南京等原来房价较高的城市，房价上涨速度趋缓的城市则不会有大变化。

　　此外，中高端楼盘房价下跌空间会比较大，低端市场下降可能性小；随着短期炒房者被挤压出局，以中长线投资或自住为目的的购房者将成为市场主力。这样，更多的房子可能将被用来租赁。

　　《江南时报》 (2005年07月30日 第三版)

　　作者：本报记者　黄勇