苏州闹市荒地事件调查

　　两块占地近15亩的土地在苏州最繁华的商业街———观前街附近被撂荒了整整十年。而根据国家有关规定，协议转让的土地未开发的时间满两年以上的，政府有权收回土地。本报记者在对此事件的调查中进一步发现，荒地事件背后，相关开发商令人眼花缭乱的股权转让更是疑窦丛生。

　　闹市地块荒废10年

　　南北走向的临顿路是苏州市区紧邻观前街闹市的老街，在路东端与建新路交叉路口，一块空地被2米高的围墙围了个严严实实，门口是“铁将军”把门。透过铁门缝隙朝里望去，工地现场杂草丛生，空无一人。砖块、木料则被人横七竖八地丢弃在工地上。眼前空旷、荒凉的感觉和周边的车水马龙显得格格不入。

　　在建新路旁开着一家小店的许先生见证了该地块撂荒的整个过程。原来这里是一片破旧的居民区，90年代初正逢苏州市干将路改造，这块地随即被征地拆迁，入驻的施工队拆掉旧房后撤出，这里又重归沉寂。从那时起，许先生就一直猜想，今后这块地会变成商场？停车场？还是高档住宅？10年后的今天，所有的猜想仍在继续。“这为什么不建房呢？”许先生脸上写满了疑惑。

　　事实上，和许先生一样不解的还大有人在。一位知情人对本报记者说，由于地处闹市，该地块成了许多开发商眼中的“宝地”。近年来，随着观前地区改造工程的完成，地价随着整个房产市场的启动水涨船高，离此地200米开外销售的一处商铺的单价已经涨到了4万元/平方米。由于附近可开发的地块已屈指可数，不少手捧“热钱”的开发商便将目光盯在了这里。

　　据了解，和建新路地块有些类似境遇的还有一块在宫巷附近。昨天，本报记者对两块地面积的实地估算表明，两地块的总面积应接近15亩。长期的闲置让一些商人打起了两块地的其他“主意”。宫巷的一块地被附近一家酒店租用，成了专供客人泊车的停车场。建新路地块四周的围墙上，则印上了大幅的房产广告。

　　爱建环球在苏州“蒸发”

　　据了解，当年拿地的开发商是苏州爱建环球房地产发展有限公司（以下简称爱建环球）。平江区一位房产商回忆，当年苏州市正在开展干将路改造工程，工程结束后，有三个地块以协议转让的方式，交给一些开发商，准备进行房产项目开发。而爱建环球则拿到了其中的两块。至于拿地的价格有一种说法是两块地总价不超过6000万元。

　　根据工商登记资料显示，爱建环球公司成立于1994年9月12日，注册资本450万美元。公司的业务主要是在受让地块上按规划进行综合用房建造、销售、出租及物业管理。公司的主要股东包括：上海爱建股份有限公司持股45％；苏州东方房屋建设开发有限公司持股10％，香港环球国际投资（苏州）有限公司持股45％。

　　记者昨天试图与爱建环球取得联系，工商登记资料显示，爱建环球地址在建新路10号，但记者发现该地址正是建新路荒地所在之处。附近的一位居民说，原来这里建的一幢两层办公房早已被拆的只剩下一堵墙，现在唯一能证明这里曾是爱建环球办公地址是破损的墙面上写着公司的名称。而更加令人诧异的是，记者拨打该公司电话始终无人接听。通过114查询，114的工作人员说：“这是宅电。”

　　而几家股东对此也不愿表态。苏州东方房屋建设开发有限公司的一位工作人员称，目前他们已不再持有爱建环球的股份，对此不便回答。而上海爱建方面则称，不便接受电话采访。

　　公司部分股权低价转让

　　就在调查陷入僵局之时，一位“知情人”的出现使调查出现了转机。该知情人称，爱建环球去年年底时，所有股东都已更换，而且交易过程疑点重重。

　　一位业内人士称，目前，开发商要想进入其他开发商所得土地主要有两条途径。其一是，根据国家规定，在国土资源部门变更出让人。其二是，两公司之间以相互参股的方式进行股权置换。目前，开发商们通行的做法是走股权置换的路子。不过，必须是相互参股，否则会被认为是炒卖地皮。

　　而知情人提供的资料则显示，2004年11月18日，爱建环球主要股东之一的环球国际投资（苏州）有限公司召开的股东大会通过决议：将在苏州爱建环球房地产发展有限公司45％股权中的25％转让给上海裕康房地产有限公司，将另外20％股权转让给上海三峡实业有限公司。

　　类似的股权转让接二连三。两天过后，上海爱建45％爱建环球的股权、苏州东方房屋建设开发公司在爱建环球10％的股权几乎同时转让给了上海裕康。至此，眼花缭乱的股权转让尘埃落定。上海裕康房地产有限公司、上海三峡实业公司成为爱建环球唯一的两家股东。爱建环球的两块土地也顺理成章换了东家。值得注意的是，爱建环球原股东此时的持股数为0。

　　而更加不可思议的是，股权转让的价格低得惊人。资料显示，上海裕康拿下爱建环球80％股权的总金额为3132万元人民币，另一家新股东上海三峡拿到爱建环球20％股权花费了783万元。有业内人士估算，以目前观前地区的土地价格，两个地块总价起码在1亿元人民币以上。也就是说，上海裕康和上海三峡总共花了不到4000万元便拿到了总价不菲的两块土地。对此苏州市地税局相关人士明确表示，涉及土地方面的股权转让应以市场价格进行。

　　知情人还告诉本报记者，这起交易从去年4月份起便开始酝酿。该人士认为，这种行为涉嫌“炒卖地皮”。这起交易既有炒卖地皮的嫌疑，还涉嫌偷逃税款。

　　黄金地块为何10年难收

　　据了解，当年和建新路地块同期的一块土地早就被政府收回，改建成凤凰广场，成了市民休闲公园。平江区一位房产商说，早在数年前政府便有意将建新路地块收回，改成公园，但不知为何后来此事不了了之。坊间还有一种说法是，10年来，苏州几任高层领导都关注过这两块空地的命运。

　　国家相关政策规定，对闲置土地两年以上的，但地块开发建设前期工作已准备就绪，已具备开发建设条件的，经批准可延迟不超过6个月的动工开发建设时间，并按规定收取土地闲置费，到期后仍未动工开发建设的，经政府批准无偿收回土地使用权；对闲置土地一年以上两年以下的，依法征收土地闲置费；对无力开发的地块，纳入土地储备，重新组织供地。近年来，全国各地纷纷出台相关政策，严查违规闲置土地事件，但这一切都未改变苏州两块闹市土地撂荒的命运。

　　7月26日，记者就此前往苏州市国土资源管理局采访。一位不愿具名的人士对本报记者说，关于此地为何难收的具体情况，他们也不十分清楚。据了解，10年来，该局相关科室的管理人员已换了几任。

　　该人士还表示，国家虽然对闲置土地有政策，但各地都有具体的情况，其中牵涉到方方面面，因此两年闲置就要收地不能一概而论。不过这位人士也表示，土地建设的管理权在国土资源部门，尽管爱建环球已完成了股权转让，但这并不能说，开发商可以为所欲为。两地块的具体命运，还有待于国土、建设、规划等各部门协商解决。至于解决的时间，该人士未给出具体说明。

　　苏州观前街被商界人士称为“寸土寸金”，有人把它和北京的王府井大街、上海的南京路相媲美。许先生的愿望是荒地能尽早开发，给他的小店带来些商机。“我想这里最好能变成一个大型商场或是公园，人流量能大一些。地下可以建设大型停车场，要知道这附近最缺的就是停车位了。”然而，美好的愿望和现实之间仍有距离，苏州闹市荒地何时不荒值得关注。

　　《江南时报》 (2005年07月30日 第四版)

　　作者：本报记者　严俨