破解小区物业纠纷路在何方

　　本报记者　杨亮

　　物业到了非改革不可的地步了吗

　　北京市消协近日的一项调查显示,73%的被调查业主表示对所住小区的物业公司不满意。而中消协去年受理的投诉,物业方面就达到了4700多件。

　　北京市消协投诉与法律部副主任郎丹柯认为,物业行业投诉较多,有三方面原由。第一,消费者本身是想请管家,没想到请了一个爹妈,管还不如不管。第二,物业公司和消费者之间的信息不对称的问题比较突出。消费者对于企业相关的信息不了解,在开发的过程当中,开发公司和物业公司都有一些做法是消费者不能容忍的。第三,一些物业公司追求利润,压缩成本,用低劣的服务去赚取更大的利润。

　　中消协法律与理论部副主任陈剑说:“4700多件投诉,这个数字是比较高的。物业的背后有许多纠纷,比如说,一个是收费不明确,第二就是提出了一些格式条款,具有不平等性,比如说你必须是要交费,哪些项目你都交了,你才能够得到钥匙,这是不合理的。第三就是有一些小区物业,措施和保障让老百姓感到不安全。第四就是一些小区物业存在着殴打业主的现象。第五就是相当多数量的小区的业主委员会没有成立,业委会没有成立,业主很难通过一定的渠道表达自己的愿望。”。

　　“业主和物业公司之间的矛盾由来已久,目前物业已到了非改革不可的地步了。”郎丹柯说。

　　“物业革命”能打破社区物业自治困境吗

　　物业专家、中国人民大学教授舒可心说,根据《物业管理条例》规定,住宅小区已交付使用并且入住率达到50%以上时,应当在该居住小区开发建设单位、小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会,即业主委员会。

　　舒可心指出,由于房地产市场的不规范,房地产公司在开发小区过程中有许多“工程烂尾”,其中拖欠按2%比例提留公共维修基金最为普遍,给后期的小区物业维护带来诸多难题。有的物业公司将房地产公司拨付的公共维修基金据为己有,随意挪用,不给业主委员会明确交待。而业主委员会作为业主的自治管理组织,主要职能就体现在管理业主的维修基金,以用于物业管理区域公共设施的维修。

　　“但实际情况是,全国城市小区建设中,业主委员会发展速度已远远落后于物业公司,很多小区业主委员会没有得到及时组建,有的即使组建起来,发挥职责也不明显,物业自治主体缺位现象突出,小区物业自治面临集体行动的困境。”舒可心说,业主委员会缺位,导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜。

　　物业自治如何走出困境?近日,北京一家房地产开发公司以自己开发的项目尝试把物业公司以股权的方式配送给业主,使业主成为物业公司的股权持有人。这一全新尝试在房产界引发讨论,有业界人士称之为“物业革命”——这似乎找到了一个解决小区物业自治困境的良策。

　　据了解,位于北京东直门内的Naga上院是一个典型的高档项目,两栋楼总共只有99户。根据“物业公司股权配送业主”的方案,在房屋销售前开发商已经出资200万元牵头成立物业管理公司,在项目出售的同时将物业管理公司的股权配送给99户业主。项目负责人、北京天恒拓展房地产开发公司总裁李建国说,这种物业公司的投资人和受益人都是业主,公司从属于业主并从业主的角度考虑问题、执行作业。

　　然而,物业矛盾这个繁复冗杂的问题真能够如此简单得以解决?

　　业主当物业股东这条路能走得通吗

　　业主当物业公司股东这种形式一出,即刻得到各界的极大关注。

　　“按目前公司法的规定,有限责任公司的股东人数范围在2到50人之间,把物业管理公司的股权分配给99户业主,首先与公司法的规定冲突;其次,规定房屋产权和物业管理公司股权捆绑,不能随意出售或转让,但在实际操作过程中,一旦把股权在工商局备案并以‘股权转让凭证’的方式转让给其他业主,即使签订合约也无法阻止业主违约转让股权。”一些业内人士表达了担心。

　　北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生则表示,物管公司股权分配方案的技术难题可以通过建立股权信托机制来解决。“信托财产是独立于委托人和受托人的独立财产,从而在法律上脱离了开发商的控制,可以使业主始终掌握物业公司的股权。”孟宪生说。

　　但北京建元律师事务所律师李海彬认为,信托法基本原则,只有财产可以信托。一个股东是基于投资以后,享有了股权,但是他享有的股权和他的投资不是完全一个法律上的概念,财产可以信托,你的权利是不可以信托的。

　　“如果业主自己成立一个物业公司,他身份上有一种重合。像保安、保洁等,如果没有专业物业公司来做会出现一些问题。现在政府所提倡的还是推动一个市场来管这个东西。”北京雄志律师事务所律师余国飞说。

　　但一些业界人士肯定了这一举动的探索精神。建设部政策研究中心副主任王珏林说:“这种模式是一种全新的尝试,在运行中肯定会遇到各种各样的问题。不过,如果尝试成功,将对房产界、消费者和政府产生积极影响,成为化解物业纠纷、建设和谐社区的一剂良药。”化解小区物业纠纷,需要不断探索。