写字楼拔高郑州(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月03日06:48 河南报业网-大河报

　　在业内人士眼中，郑州写字楼市场正品尝着“冰火两重天”的幸福与痛苦？一方面，农业路和经三路构筑的十字架沿线以及郑东新区CBD内环外环，到处是大干快上的火热大生产景象，已经投放市场的写字楼，无论出租还是销售，成绩不俗；正待进入市场的，摩拳擦掌也想分碗热粥。

　　另一方面，从2004年下半年至今，郑州写字楼市场短期内投放量暴增，已经打破市场供求平衡，开发商的运营压力陡增，普遍发出“写字楼的终端客户在哪里”的疑问。有开发商甚至形象地称，丝丝寒气已从脚底升起直抵脊背！

　　现状冰火两重天

　　在郑州市经三路和农业路构筑的大十字架上，已经缀满了一颗颗闪亮的写字楼之星:思达数码大厦、财富广场、金城国际广场、国际企业中心、注协大厦等。

　　此外，还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等数十个项目，即使在北环和航海路这样的“偏远”地带，也出现了航天大厦和亚新投资大厦这样的商务楼项目。

　　郑东新区写字楼项目的总量更是可观。记者请河南顺驰的一位人士写一下郑东新区有多少座写字楼，他几乎是不假思索地一气儿写出了18座，其中CBD内环11座，外环7座。据了解，仅该区域，写字楼总面积就达到惊人的160多万平方米。

　　来自郑州房管部门的消息称，2004年郑州办公类建筑投放量(包括写字楼、商住楼等)逼近50万平方米，创下历史新高。如果加上一些单位的办公楼，这一数字还会向上攀升。

　　可以预见的是，未来2到3年内，郑州写字楼的投放面积肯定仍然是节节攀升。

　　“郑东新区写字楼项目的密集投放，打破了郑州写字楼市场的供求平衡”。河南顺驰地产有限公司商业地产事业部总经理胡新文坦言，“我们觉得压力很大。”

　　“郑东新区写字楼的终端市场在哪里？有无产业体系支撑？”在本报上周举行的“郑州写字楼”论坛上，有人提出了这样的疑问。

　　本来正襟危坐、侃侃而谈的省会地产界大腕儿们，开始交头接耳，并就郑州写字楼市场的“冰火现状”展开了激烈的智慧交锋。

　　有人认为郑州的经济总量不足以支撑如此庞大的写字楼投放面积；也有人认为国内大型企业纷纷加快在郑州的布点速度，省内其他城市的有实力企业纷纷到郑州买楼展示形象并加快在全国的布局步伐，郑州本土企业也在迅速崛起等，因此郑州写字楼市场面临空前的发展机遇。

　　所有的争论都是仁者见仁，智者见智。可以肯定的是，郑州写字楼市场正品尝着“冰火两重天”的幸福与痛苦，谁的幸福更多一点，谁的痛苦更少一点，全看玩家的谋略和智慧。

　　差距学习外地好榜样

　　河南顺驰地产有限公司商业地产事业部总经理胡新文对北京、上海等地的写字楼市场相当熟稔。在他眼中，郑州写字楼市场这两年发展很快，但与外地发达城市的差距也是很明显的。

　　胡新文将商务氛围的差异放在了第一位。每个城市都会有自己相对成熟的商务圈，有人以为商业最活跃的区域便是一个城市的商务圈，但实际上并非如此，写字楼才是这个城市经济活跃的原动力。比如，北京有国贸、中关村，上海有浦东，这些地区是这两个城市各种各样的公司最繁忙的区域。而郑州，目前还没有形成这样的区域。

　　写字楼产品的结构较单一。郑州的写字楼多是商住楼，大部分以销售为主，纯粹以出租为主的写字楼只有未来大厦和裕达国贸两家，市场热切地呼唤高品质的专业写字楼。因为，大量的商住楼内，各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调:没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。

　　硬件建设上也存在差距。写字楼的建设特别要求有商务氛围，可郑州很多打着写字楼旗号存在的商住楼，很难找到商务的气息。物业管理更是有待提高。目前，戴德梁行等专业物业管理公司开始进入郑州，但多数只是起到顾问的作用。同时，和写字楼相关的其他中介服务机构也很少。

　　销售价格偏低。在北京国贸附近，专业写字楼的租金为每平方米每月50美金到60美金，物业管理费为每平方米每月3美金左右。在同一区域，纯写字楼的租赁价格通常是商住楼的2到3倍。而在郑州，商住楼还几乎一统写字楼江湖，大量商住楼的存在，拉低了整个写字楼市场的价格，体现不了专业写字楼的价值。

　　价值最有力量的城市语言

　　提起上海，人们会想起金茂大厦，提起深圳，人们会想到地王大厦，提起郑州，你会想起谁？你又能想起谁？

　　虽然很多项目在开发商的精心包装下，披上了所谓新城市中心“地标”的美丽外衣，但它们是否能担当起这个称谓，业界和市场自有评说。城市地标可以说是最有力量的城市语言，经济外向度不断增强的郑州，需要在对外交往中出示自己的“名片”。

　　而写字楼的多少、出租率和租售价格的高低代表一个城市、一个区域的经济活跃程度。高品质写字楼更是一个城市的名片，代表一个城市对外开放及对外交流的程度。

　　郑州市房管局提供的资料显示，2000年时，郑州办公类建筑的销售量为2.86万平方米，每平方米销售均价达到惊人的7029元。随后，办公用房的价格勾头下探，2001年每平方米跌至3480元，当年销售面积为4.29万平方米。2003年的销售面积为6.37万平方米，每平方米均价为3345元。2004年销售面积为12.35万平方米，每平方米均价为3492元，当年12月，和郑州一路上涨的房价相呼应，每平方米均价突破4000元大关，达到4057元。进入2005年，郑州写字楼价格保持缓慢爬升势头，2月份时每平方米曾达到4493元。

　　虽然郑州办公用房最高每平方米4000多元的销售价格，每天每平方米1~1.5元这一相对较低的租金水平，和北京、上海等地的售价、租价相比，简直“不值一提”。但从以上数字可以看出，郑州办公用房的销售面积逐年增多，销售价格也逐渐爬高。这和郑州经济总量一年上一个大台阶的发展势头是相吻合的。

　　经济发展需要各方资本势力的参与和推动，郑州的写字楼热尤其是更高档的专业写字楼的萌芽，正是郑州这个城市竞争力增强的一个出色表现，从中我们也可以看出投资者对郑州未来经济的信心。

　　趋势多元化发展

　　有业内人士称，如果说住宅地产是一份家庭套餐的话，商业地产就好比是一场宴会，写字楼则是一场豪门盛宴。

　　未来一段时间内，郑州这场豪门盛宴到底会演绎出什么样的精彩呢？

　　高登地产顾问总经理裴清华称，郑州写字楼的春天来了，该市场未来将呈多元化发展趋势:有实力、讲形象的企业会逐渐搬迁到服务更好、品质更好、价格也更高的专业写字楼里，大量处于创业阶段的企业则会继续享受逐渐提升服务品质的商住楼的良好性价比。

　　裴清华还称，随着写字楼市场竞争激烈程度加剧，服务将被提升到一个空前重要的位置上来。

　　梁耀华，河南大通置业有限公司国际企业中心销售总监。他在郑州写字楼行业浸淫多年，曾亲历多个写字楼项目的成功行销。梁耀华用简洁干脆的12个字概括了郑州写字楼市场未来的发展趋势:标准化、国际化、个性化、主题化。

　　标准化毋庸赘言，是指写字楼开发越来越需要科学性的、规范性的东西；国际化则指要有国际化品质和国际化服务(由国际知名物业管理公司提供服务)等；个性化则是指未来会根据某个地块、所处行业进行差异化开发；主题化更好理解，比如河南日报报业大厦以及电视台和期货市场的一些写字楼，均是主题化写字楼，这种开发趋势也会越来越明显。

　　记者王鲁峰实习生侯丽军

　　责任编辑：李胜利