写字楼，提升城市新高度(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月03日06:48 河南报业网-大河报

　　业内有一种说法:写字楼市场是一个城市经济发展的晴雨表，是彰显城市品牌形象的“名片”，是城市建筑面貌的显性特征。郑州市写字楼市场从住宅型的办公场所，到亦商亦住型，再到纯写字楼的林立，经过约10年的发展，其犹如一个10岁的孩子，正萌发着青春的活力；这也是市场经济发展的写照，是写字楼市场物业类别的博弈过程，更是其蜕变的历程。

　　7月28日上午，郑州市写字楼市场精英会聚一堂，共议写字楼市场之现状、之创新理念、之新版格局、之机遇挑战、之物业管理、之发展趋势等。

　　河南新田置业有限公司董事长总经理田太广:

　　郑州国贸，领航中部崛起

　　结合个人多年地产操作的心得，谈一些对写字楼浅显的认识。我认为:配套化、智能化、生态化将是写字楼市场的必然发展趋势。

　　配套化:对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有长远的眼光。通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间根据自身特点进行合理组合，并建立一种互相依存、互补、互助的关系，从而形成一个多功能、高效率的有机统一体。

　　智能化:除地段、配套之外，智能化成为衡量写字楼身价的一大关键。在上世纪90年代初，人们觉得写字楼有电梯、有闭路、有自动的消防喷淋就是智能化很齐备了，到了现在在电梯内、公共通道安装闭路系统，停车场也配备闭路系统，办公室内宽带入户都是必备之需。

　　生态化:近年来，欧洲高档办公楼、写字楼等大型公共建筑特别重视生态、节能、环保及舒适性办公环境的创造。通风、自然采光和优美无污染的环境不但有利于保护人们的健康和提高工作效率，而且是可持续发展和科学发展的必要内容。

　　城中村就像现代都市的一块块伤疤，这里社会问题突出，环境质量低下，市政及公共配套设施不足，严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善。西关虎屯村位于金水区的核心位置，属于典型的城中村，该村被市政府列为首批城中村改造试点，新田公司自从今年初介入以来，短短几个月的时间完成拆迁量的近100％，被业界称为郑州“城中村改造的奇迹”。

　　2005年河南新田置业有限公司携多年房地产开发经验及近10亿元资金，以一次开发40万平方米的巨大手笔，一举拿下郑州核心商业区的郑州国贸项目。北京有很多以“国贸”冠名的写字楼，可是又有谁能取代北京国贸在CBD乃至北京的地位？我认为，首先取决于是否处于该城市无可取代王者之位；其次是项目的规模和功能，集超大商业、五星级酒店、写字楼、国际公寓综合性的郑州国际贸易中心，必将吸引众多跨国公司、省内外行业龙头企业青睐，更将成为郑州东区、北区乃至全市全省高端消费人群争相购物、休闲的最佳场所。

　　河南大通置业有限公司营销总监梁耀华:

　　国际化标准写字楼将成市场主流

　　郑州写字楼市场，从诞生到成长，一路走来，大致经历了三个发展阶段。

　　第一阶段:上个世纪90年代中期的早产租赁阶段

　　这一时期的代表写字楼有国奥大厦、未来大厦、海特大厦、英特大厦、金国商厦等，由于产品不专业，市场购买力不足，产品供应和市场需求不能有效对接。这些因素最终造成第一次写字楼浪潮悄然退场。

　　第二阶段:2000～2003年的商住过渡阶段

　　由于受经济发展水平和企业购买力所限，真正的写字楼没有市场需求，进而诞生了一大批商住楼。原本以住宅立项的项目，突然转向写字楼客户；而多数企业考虑到现实购买力境况，退而求其次，乐于选择商住楼办公。他们仅仅是满足了企业办公地点和空间这一最基本需求。

　　第三阶段:2004年至今的专业契合阶段2004年后，人们的办公观念又理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时，以国际企业中心、信息大厦等为代表的纯写字楼应运而生。主要呈现三个特点:专业写字楼、实力型客户集中、长期办公地点。

　　经过大约10年的发展，加上政府的规划，郑州写字楼坐标已经相当清晰，就是集中在主城区商务带和郑东新区CBD。我们认为，郑州写字楼市场孕育着长期利好，而目前这种利好才刚刚开始。

　　一是市场调控规范和刺激写字楼客户理性回归。新一轮的宏观调控和2005年房产新政，从长期看是使经济发展更加理性，企业健康成长。随着产业从沿海到中西部的梯度转移，写字楼服务型企业的数量和质量必将得到空前积累。企业寻求办公置业的需求必然增加，这给郑州写字楼市场的发展带来了前所未有的机遇。

　　二是国际化标准写字楼将成为市场主流。作为全国区域性中心城市，郑州一直在期待这样的写字楼出现。国际化标准写字楼具体指标应当有:位于主城区繁华商务带、具有5万平方米以上开发体量、配置高速电梯、配置中央空调、配置5A系统、良好的物业管理与服务。三是个性化主题写字楼将作为市场补充。如律师楼、创意产业楼等也会在写字楼市场发展成熟后出现。

　　四是主城区商务带依然是多数企业的主流选择。由于主城区已经形成成熟的商务办公环境，资源集约度高，并且考虑到员工上、下班的交通通达性，因此无论是现在，还是将来，主城区商务带依然是多数企业的主流选择。

　　河南顺驰地产有限公司商用地产事业部总经理胡新文:

　　做写字楼项目犹如一场盛宴

　　如果说，开发商建住宅项目，是做家庭套餐的话，那么，建商业项目建写字楼，就像是做一场豪门盛宴。

　　做好写字楼，需要开发商做好充分的准备，这是一种实力、地位的展示；是对开发商的经营、资金、管理、把控能力的考验；还要考虑客户购买之后，是否升值，要和客户的利润相辅相成；更要关注写字楼是否有持续获利能力，而不是简单的“建”和“卖”。

　　就拿郑东新区的CBD来说，其是政府规划的产物，不是自发形成的商务区，从内环的商住楼立项规划和投资型客户的大比例购置层面看，受人气、配套等不足的限制，C　B　D　面临商、住比例的艰难权衡和抉择，不可能在短期内形成真正意义上的商务办公区，要形成一个繁华的商务办公区，必须待以时日。如何营造商务氛围？这需要政府正确引导。因为一个繁荣的写字楼市场，需要政府的城市运营与开发商的科学经营和客户的发展相结合，是“三位一体”的。

　　另外，郑州市房地产处于二线城市，多与一线城市的北京、上海、深圳的运营看齐，是有极大帮助的。

　　河南老街坊置业有限公司营销总监白伊剑:

　　建造适合市场的写字楼

　　在国内一线城市，写字楼分SOHO(生活化办公室)、SVO(服务式写字楼)、SVA(服务式公寓)、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。

　　在郑州，写字楼多为三种形态:一是商住楼，其客户多以中小型企业为主；二是纯写字楼，多以实力雄厚的企业客户为主；三是选择在住宅里办公。而在市场上占主流的是商住楼。

　　这主要是因为，其价格偏低，主要在3000元/平方米~4000元/平方米，配套尚可，迎合了市场的需求，但是随着不少商住楼的投入使用，办公与需求的矛盾日益凸显，在同一幢楼内，各式菜篮子与公文包相遇，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，不太协调，没有办公场所应有的严肃性和公司形象，住户也缺少安全感；另外，下班高峰期，电梯忙不过来，住户有意见，企业也有意见；到电梯费公摊时，住户认为平日用电梯少，但公摊费用高；商户认为，停车位紧张等等矛盾。

　　但是商住楼仍然会在一段时间存在，因为一些公司离开了创业阶段，为追求更好形象，自然会搬进纯写字楼，但同时还有新的公司成立，郑州经济不够发达，还处于快速发展期，会有人不断创业，他们没有能力在纯写字楼办公，商住两用成了他们最好的选择。

　　结合这种情况，一种新写字楼将应运而生:既有纯写字楼的形象，另外，因户型相对较小，在租金与售价上有效控制，满足一部分中小企业的办公需求。

　　郑州清华园房地产开发有限公司副总经理王风民:

　　调控对写字楼是一个契机

　　2005年政府对房地产市场宏观调控的目标是以稳定房价为重点，抑制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导购房消费，防止房价大起大落为核心。而对于写字楼这样的商业地产，我个人认为，由于其本身就有浓重的商务属性，政府不可能出台政策调控对商业地产的投资行为，只会发布指导意见，写字楼等商业地产反而可能会出现一轮新的投资小高潮。

　　随着开办公司门槛的降低以及投资住宅的成本加高，加之民间资本投资渠道少、风险大等诸多因素，还有众多度过初期阶段站稳脚跟的中小型公司的基本投资需求，对写字楼的不同需求必将形成庞大的市场份额。而郑州所处的优越区域优势，中部崛起的战略所带来的无限发展机遇，更会吸引各地甚至各国的各种心理的投资客拥向郑州，尤其郑州房价仅居中国同类城市第27位而形成的高性价比，无疑对投资者具有更大的吸引力。

　　所以，我认为此次国家对房地产市场的宏观调控对于写字楼等商业地产来说更应该是一个良好的发展契机。

　　河南省索克置业有限公司李学敏:

　　写字楼如何创新

　　从国内外几十年的发展里程来看,城市经济越发达,写字楼需求就越旺盛。目前,郑州写字楼市场的现状是,多数使用功能混杂、定位不清,能体现现代商务办公的高水准物业也非常缺乏。

　　如何进行创新呢?因为写字楼开发周期较长,这就要求开发商有充足的资金投入。

　　另外,开发纯写字楼无论从设计、规划、建设、装饰等方面都需要开发商有相当强的人力资源整合能力以及比较超前的思想意识。创新对于开发商来说就是更高的要求了。毕竟,任何一项创新都需要付出较大的成本投入,而且会带来相当大的风险。由于对客户需求的把握度不够,因此大多数开发商为降低市场风险,宁愿建造传统意义上的写字楼,即简单地跟踪或者模仿。

　　这需要在规划设计阶段,就对设计方案进行优化组合,避免只有一种设计方案时可能出现的漏洞;在新工艺上要大胆运用;另外,对设备的选择也非常注重。建造一栋写字楼,其间有多个环节都是可以创新的,关键在于我们对写字楼市场以及写字楼产品的把握度有多高。

　　关于写字楼日后运行设备的设置、环保节能材料的运用等方面的创新,则需要更多有实力的企业共同开发。如此一来,纯正写字楼的建造也将是未来一段时间写字楼市场的主要发展方向。大城市写字楼建造过程中体现出来的很多新观念和新思维都值得我们去借鉴,当然也需结合我们本地的市场情况再加以创新。

　　河南省永和置业有限公司　陈粤:

　　高档纯写字楼值得期待

　　写字楼市场是一个城市经济活跃程度的晴雨表,能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度,去年以来,郑州写字楼销售异常火热,尤其是下半年,市场投放量大,且较为集中。总体来看,郑州写字楼市场有两个突出特征:

　　高档写字楼在整个写字楼市场所占份额较小,商住楼目前还是市场的主体;

　　区域性分布明显,写字楼除注重地段外,越来越注重自身的品质和纯粹性。

　　应该说,区域价值决定了写字楼的含金量,市中心商务带的形成铸就高品质的写字楼,我们认为,由行政大道金水路、商务大道文化路和中原“硅谷”科技市场共同组成的主城区中心商务带正在形成,它的存在将为周边写字楼的发展带来空前的机遇。

　　目前,越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州,其中相当数量有良好办公环境的需求,本地企业也有相当一批发展壮大的企业,实力派企业越来越看重与自身品牌含金量相吻合的办公场所。在这种情况下,现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场。

　　由于商住写字楼商住公寓作为一种边缘化产品、过渡产品,其空间感、产品品质以及其他软件设计,均无法与纯写字楼项目相比,我认为,今后商住公寓和纯写字楼会长期并存,共同发展,也有短兵相接的竞争态势。

　　从长远看,纯写字楼产品将成为市场主流,竞争重点将逐渐从地段转向产品品质,高档写字楼的前景值得乐观以待。

　　河南高登地产顾问有限公司总经理裴清华:

　　写字楼市场将快速启动

　　国民经济持续稳健的快速发展,让中国企业迎来新的创富时代,此种背景下,大量中、小型企业的创业运动开展得如火如荼,它们的成长需要有良好的发展平台与事业空间,近两年来,郑州写字楼市场的快速启动无疑也在说明这样的事实。

　　翻开近几年来郑州写字楼市场的相关资料,我们会发现,2001年郑州房地产市场写字楼总的投放量不到2.4万平方米,而到2003年投放总量激增至19.3万平方米,涨幅超过8倍,虽然这种放量过程在2004年有所回落,但随着两三年内一些规模庞大的写字楼项目相继挺进市场,对整体市场的冲击和震动不言而喻,无疑郑州写字楼市场也将在高品质的建设和激烈的激进中走向更高层次的市场发展阶段。

　　从目前市场状况而言,我们用优秀来形容郑州写字楼市场应该说是恰如其分,现在在售的近30个项目,销售形势都是高歌猛进,在整体向好的形势下,我们看到和前些年相比,写字楼的市场层次体系正在清晰地体现出来,高、中、低的产品形式全面展现出来,正在朝规范化、纵深化的方向发展,是市场逐渐趋向成熟的一个特征,当然在各类品质的写字楼项目中,问题还存在不少,所以在置业投资时还要根据自我需求来确定买什么样的产品,并在购买时应充分咨询专家的意见,不能一概而论。

　　就区域发展来说,经三路、农业路和花园路是郑州今后写字楼市场最值得关注的区域,不仅有成熟的配套资源、人才资源、企业资源,同时是郑州新兴的市中心,大量写字楼项目已经取得不俗业绩,已形成了相对完善的集中商务办公板块。总之,写字楼市场的总体发展趋势是好的,当然,项目品质和区域发展的不均衡性将考验每个消费者的眼光。

　　本报记者王爽文

　　责任编辑：李胜利