贵阳房地产 渐渐降温

　　近日,贵阳市房管局向社会公布了今年上半年贵阳市房地产市场运行分析报告。专业人士通过对贵阳房地产市场的各项指标运行情况分析,认为近半年以来,贵阳市的房地产达到了实质性的降温效果:房地产投资增幅减缓、商品房市场供需趋于平衡、商品房价格涨幅回落、投资性炒房得到遏制……房地产市场运行态势总体平稳、健康。但分析人士同时也指出,尽管贵阳的房地产市场总体运行态势良好,但也存在着一些问题:房地产投资增速略显过快,房地产投资占固定资产投资比重过大;房地产企业实力不强,对银行资金依赖性较大,抗风险能力较

　　房地产市场 主要指标运行情况

　　一:土地购置与开发方面:全市土地开发投资0．91亿元,土地购置费6．97亿元,购置土地面积201．16万平方米。二:房地产开发投资方面:房地产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39．44亿元,其中住宅投资17．75亿元,经济适用住房投资4．29亿元,办公楼1．47亿元,商业营业房3．78亿元,其他16．43亿元。三:商品房施工(新开工)、竣工方面:商品房施工面积稳定增长。商品房累计施工面积1136．28万平方米,其中住宅847．55万平方米,办公楼67．81万平方米,商业营业房157．64万平方米,其他63．28万平方米。四:从商品房预销售情况来看:首先,商品房批准预售面积呈下降态势,商品房上市速度放缓,市场供给压力得到有效缓解。1—6月,贵阳市商品房批准预售面积141．37万平方米,其中住宅面积112．53万平方米;其次,商品房预销售登记面积有所下降,市场需求受到一定的抑制。1—6月,贵阳市商品房预销售登记面积144．23万平方米,其中住宅面积134．01万平方米,经济适用住房面积40．36万平方米。五:从商品房销售均价看:商品房销售均价继续保持上升态势,但上升幅度明显减小。商品房销售均价2193元/平方米,其中住宅均价1864元/平方米,经济适用住房均价1477元/平方米。六:存量房交易方面:存量房市场持续活跃,交易套数及面积保持增长。1—6月,贵阳市存量房交易面积45．4万平方米,其中住宅面积31．18万平方米,住宅交易套数3946套;存量房交易均价上升。全市1—6月存量房交易均价1450元/平方米,其中住宅均价1342元/平方米。七:金融信贷不断收紧,房地产抵押业务量下降,抵押贷款金额回落。1—6月,贵阳市房地产抵押登记件数为10782件,抵押登记面积258．85万平方米,抵押登记金额33．24亿元。其中预购商品房抵押贷款6023件,抵押登记面积71．03万平方米,抵押贷款金额8．87亿元;在建工程抵押贷款58件,抵押登记面积27．46万平方米,抵押贷款金额5．03亿元。八:从城市房屋拆迁情况看:全市1—6月办理拆迁许可证42个,拆迁面积42．32万平方米,其中住宅面积36．86万平方米,非住宅面积5．46万平方米,目前拆迁大部分集中在两城区。

　　上半年房地产 市场运行特征

　　首先,房地产投资保持较快增长速度,房地产业继续成为拉动国民经济增长的支柱力量,但房地产投资结构有待进一步完善。其次,受金融调控政策影响,银行对房地产业的信贷逐渐收紧,房地产开发贷款和预购商品房抵押贷款均有所下降,与此同时,个人住房公积金贷款则呈现大幅上升的趋势,住房公积金贷款已逐渐成为支持住房消费的又一重要资金渠道。第三,商品房市场供需步伐放缓,供需总量趋向平衡。供应方面,全市商品房批准预售面积为141．37万平方米,其中住宅112．53万平方米;需求方面,全市商品房预销售登记面积为144．23万平方米。第四,存量房交易面积占新商品房销售面积比例大大提高,存量房市场与新商品房市场保持联动发展。第五,商品房价格总体上基本趋于平稳。全市1—6月商品房均价较去年同期相比仍继续呈现上升态势,但上升幅度不大,商品房总均价同比增长10．53%,其中住宅均价同比增长5．01%,经济适用住房均价同比增长9．62%,基本上保持着合理的增长幅度,存量房市场由于正处在快速增长阶段,因此存量房价格出现一定幅度的波动也是正常的。第六,商品住房市场户型需求逐渐向中小型转变,中低价位住房是市场需求主流,住房需求以居住型为主,外来购房群体继续成为拉动贵阳市住房需求增长的重要力量。

　　存在的主要问题

　　尽管上半年贵阳房地产市场总体运行态势良好,但其中也存在不少的问题。一、开发企业资金实力不强,抗风险能力较弱。房地产企业对银行资金的依赖性较大。目前,贵阳房地产企业融资渠道比较单一,银行贷款在开发资金中所占比例较高,房地产开发企业在资金方面对银行的依赖性较大。随着金融调控力度加大,银行部门收紧信贷及提高预销售门槛,企业主要的开发资金来源受阻,企业资金筹措将遇到极大困难,今年以来由于受资金影响部分项目施工进度已明显放缓。二、房地产市场秩序还不规范。市场行为不够规范,仍然存在违规开发和建设现象,少数企业过分追求利润最大,不严格执行城市规划,不按审批的规划方案进行开发建设;企业经营行为不规范,还存在虚假广告、广告不规范误导消费以及销售面积“短斤少两”等欺诈行为。三、中低价商品房和经济适用住房供应比例仍显不够。在1—6月商品住宅供应面积中,经济适用住房所占比例为7．86%,而在同期商品住宅销售面积中,经济适用住房所占比例为30．12%;从商品住房购买价位结构看,中低价位住房所占比例在70%以上,因此,中低价商品房和经济适用住房供应比例仍需进一步加大。四、房地产新政对市场也产生了一定的负面影响:一是金融调控政策在打击投机性购房的同时也对正常住房需求产生了一定的抑制作用;二是由于新政的频频出台,房地产市场预期已发生了一定的变化,既有开发商预期的变化,也有消费者预期的变化,市场主流心态处于观望徘徊之中。

　　对策与措施

　　针对目前贵阳房地产市场中存在的问题,贵阳市房管局为此制定了一系列相关的对策和措施:加快项目的审批工作;改善商品房供应结构,加强经济适用住房的建设和管理;加强对普通商品房、经济适用住房价格的监测和管理;加强房地产市场开发经营行为和房地产交易行为监管,切实整顿和规范房地产市场秩序;制定享受优惠政策普通住房的具体标准;继续完善城镇廉租住房制度逐步扩大廉租住房的覆盖面,切实保障最低收入家庭基本住房要求;加强市场监测,完善市场信息披露制度等。　作者：沈丽琼刘娟王旭　来源：金黔在线—贵州都市报