美国房地产有些发烧

　　一个周末就成百万富翁

　　美国房地产市场的狂热程度在今年4月洛杉矶举行的房地产博览会上可见一斑。这次博览会的口号是“一个周末就可让你成为百万富翁”。1997年，加州房屋的平均价格是18．64万美元／套，如今这一价格已经达到了49．54万美元。

　　美国“不动产商协会”报告称，6月份美国现房销售数字攀升2．7％，季节性调整后的数字攀升至733万（套），创下历史最高纪录。

　　全美现房销售的中间价格较去年同期攀升14．7％，创纪录地达到21．9万美元。创下1980年11月以来的最大增幅。

　　家住西雅图的TOM已经45岁了，最近看着居高不下的房价，也忍不住买了一套公寓作为投资。他表示，按传统的美国房地产投资规律，独门独院的住宅（HOUSE）的上涨比例一般都比公寓要快，因为房地产的上涨一向都是以地皮上涨为主要原动力。但由于现在独门住宅的房价已经不是一般工薪阶层所能承担的，人们已经将目光转向公寓。同样花50万美元，在一个好地段也许只能买一幢小小的老旧HOUSE，但是却可以买一套全新的宽大公寓。

　　现在的房地产买家很多都是四五十岁的人士，他们的观念是想要多享受生活，不愿意在后院中花很多时间待弄花草，也不想过多负担房屋贷款压力，于是公寓成为这一波买房者的新宠。

　　公寓重现繁荣

　　以往的房地产规律中，幽静清新的郊外房子受到推崇，纽约的长岛、洛杉矶的中小卫星城镇、旧金山的湾区都是传统的房地产投资胜地。但是新一波的房地产热区却是向城市中心回归。一种在繁华的商业中心建起来的公寓重新出现在人们的视野中，这种房子虽然面积小，但是距离商业中心近，可以非常便利地享受生活，而且还可以省去上下班的长途开车劳累。

　　目前，洛杉矶在帕莎蒂娜、阿汗布拉商业区推出几批公寓房，居然一抢而空。从观念上来说，住惯了偏远郊区的人们开始有回归城区中心的倾向。由此，美国很多往日冷清的城市中心开始重现繁华。洛杉矶正在筹划纽约式的时代广场，建造数千套公寓，准备重振市中心。

　　美国现在也出现了买房子排队的现象，一套房子一进入市场就有十多个买家。卖方常常是挑挑拣拣，最后给那个出价最高的人，有的时候还会加价出售。

　　美国各地的房地产行业都在持续高温，但艾瑟顿的温度无疑已近沸点。据《华尔街日报》报道，自去年9月份Google股票上市以来，已有不少Google的雇员在房价高昂的硅谷艾瑟顿置业，价格从350万美元到1780万美元不等，另一些Google的雇员仍在寻求在此地买房。估计等Google员工持股的限售期结束，这里售价超过700万美元的房屋将有25％至35％被Google的人买走了。

　　“来自Google的钱还很多，”硅谷房地产经纪人玛丽·古利克松说。她说自己今年已经销售了将近1．3亿美元的房产，其中大多数位于艾瑟顿。“看来这是有史以来销售情况最好的一年。”

　　房贷市场强力助推

　　近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因缘于2000底开始的低利率环境。

　　就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。

　　推动房价上涨的另外一个因素是银行。过去利率很高的时候，银行资金主要投向政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他资金出口，房地产信贷便成为一种主要选择。银行乐于向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣，房价不可避免地迅速上行。

　　房屋贷款的一个特别之处在于，它几乎是普通人惟一使用金融杠杆的机会。比如购房者买100万美元的房子，他并不需要全额支付100万美元，而只需付掉首期———比如全额20％的20万美元，即1：5的杠杆率。当房子涨10％，涨到110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50％的利润。

　　美国房贷市场甚至还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房。

　　为了找到自己的两处房产，塔玛·斯比恩居然在亚利桑那州迷了路。因为他自己住在内华达州的拉斯维加斯，在亚利桑那州凤凰城他总共投资了15处房产。跟购房经纪人联系后，他终于找到了自己的一处房产。“看到这木板了吗？”塔玛·斯比恩指着尚未完工的房屋上的木板说：“这些木板已经给我赚到钱了。我只支付了10％的定金，但现在这些木板已经增值了4．5万美元。”

　　从2000年开始，纽约城单一家庭住宅的平均价格已经上涨了77％；迈阿密的房价上涨了92％；圣地亚哥的房价上涨了105％。美国一家房地产经纪网站的经纪人马克·赞迪说：“全国的房地产热潮已经如火如荼。”

　　从感觉富有到真有钱花

　　今年3月，美国全国房地产协会公布的报告显示，购房者当中，23％的人是投资者；其中一部分人是购买第二处房产，纯粹的投资者占10％。这在美国历史上是前所未有的，在过去的投资高峰时这一数字顶多也就是5％。

　　亚利桑那州立大学房地产中心的主任杰伊·巴特勒称：“你会看到一些人，他们将房地产投资视为生命。他们的举动有些类似于往日股票市场上交易商的行为。”

　　美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现，现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20％，房子值120万，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再提供20万的贷款额度供你消费，这样就实现了人们从感觉富有向真有钱花的转换。

　　但实际上这是将房价上涨带来的虚拟财富转成现金消费。这类贷款以前在美国经济中的比重微乎其微。然而，因为房价汹涌上涨，在短短5年中，这种贷款已经上升到3000亿美元，占美国GDP的2．5％—3％，在很大程度上支撑着美国的消费。

　　这种贷款大多实行浮动利率。随着美联储在过去一年中7次加息，负债者的债务越来越重，偿贷能力逐渐下降。没有只涨不跌的市场，一旦房价泡沫破灭，这类贷款对市场、投资者和银行的伤害将成倍放大。