法律规范合作建房

　　日前，最高人民法院公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对合作开发房地产合同纠纷处理作出了具体规定。

　　合作开发房地产是企业行为

　　根据规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作

　　合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。

　　合同的效力视性质而定

　　合作开发房地产合同按照合同的内容和性质区分为法人型的合作开发房地产合同、合伙型的合作开发房地产合同、土地使用权转让合同、房地产买卖合同、借款合同和租赁合同等六种形式。如果当事人已经依法合作成立了具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，那么，合作开发房地产合同就是法人型的合作开发房地产合同，当事人之间签订的合同类似于企业股东之间的出资协议。如果合同当事人一方具备房地产开发经营资质，但是，合同当事人并未按照合作开发房地产合同设立新的企业，那么，此类合作开发房地产合同属于合伙型的合作开发房地产合同。

　　在操作过程中，有的合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，而只收取固定收益，这实际上是一种土地使用权转让合同。如果合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，而只是分配固定数量的房屋，那么，这一类合同应当认定为房屋买卖合同。如果合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，此类合同应当认定为借款合同。如果合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，而只是以租赁或者其他形式使用房屋的，此类合同应当认定为房屋租赁合同。

　　细化解决纠纷的原则规定

　　出资阶段，区分两种情况：如果合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例的，当事人未足额缴纳出资，按照当事人的实际投资比例分配利润。如果合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款冲抵投资参与利润分配的，不予支持。

　　在合同履行阶段，如果房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

　　如果土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。如果房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。

　　（据新华社8月2日电）