住宅居民如何“点菜”付费？(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月04日17:02 新民晚报

分等收费办法适用范围

　　适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。

　　容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行；

　　容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。

　　新《办法》出台后收费管理的衔接

　　新建商品住房将先行实施；

　　已成立业主大会的商品住房，在现行物业服务合同到期后，将按照《办法》的规定执行；

　　《办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，相关物业管理企业应按照《办法》要求对原有收费标准进行重新评估，并在2005年10月31日前报区(县)价格主管部门审核。截至2005年12月31日前仍未经审核确定收费标准的，原收费标准暂停执行，待新的收费标准确定之后方可恢复收费；

　　公有住宅售后的物业服务收费执行本《办法》的有关事项将另行研究后制定。

　　对“同一小区、同一服务、不同收费”的问题，也正加紧研究，以争取早日解决。

　　物业服务明码标价具体内容

　　《办法》规定，物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

　　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

　　消费者维护自身的合法权益

　　首先，在购买新房时，消费者应仔细阅读物业服务合同，合同中须列明服务项目、各服务项目的服务等级及收费标准，如果以后发生违约情况，消费者可以通过《合同法》维护自身的合法权益。

　　需强调的是，成立业主大会的小区，是由业主委员会代表业主与物业管理企业(业主大会选定)订立物业服务合同，因此作为业主一定要重视自己的投票权，积极参加业主大会，以有效行使权利。

　　将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可及时向业主委员会反映，由业主委员会与物业管理公司协商，或请所在地居委会调解，协商不成也可依照《合同法》通过司法途径解决。

　　此外，如果发现物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，业主可向房地产行政主管部门投诉(投诉电话：962121)。其中，若发现有未明确告知的或未明码标价的收费项目或其他价格违法、违规行为，也可向所在区(县)价格主管部门、市物价检查所、12358热线举报。

　　对物业服务收费中违法、违规行为的查处

　　《办法》规定，物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由房地产行政主管部门根据国家与本市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规予以处罚。

　　突破最高收费标准应办理的手续

　　为满足高层次的物业服务需求，对一些提供特殊服务的小区，如集中供热、供水，提供高档娱乐健身设施等，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。

　　对成立业主大会的住宅物业小区，业主委员会将与物业管理企业事先约定的服务内容和收费标准报业主大会同意，即可突破最高服务等级的收费标准。

　　从保护物业买受人利益出发，对于前期物业合同，原则上要求物业建设单位在本办法附表范围内选择服务项目及相应等级，并在最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准，若确因提供本办法不涵盖的服务内容和设施设备，需超出服务项目中最高等级收费标准收费的，收费标准应通过市物业管理协会组织的专家论证，在经区县物价局确认并报市物价局备案后，方可作为物业招投标或协议的最高收费标准。

　　区(县)制定和执行相应最高收费标准

　　考虑到区县间的地区差异，《办法》还规定“经区(县)人民政府同意，各区(县)可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准”，这样就有效避免在《办法》出台后，郊区物业收费水平出现大幅上涨。

　　各区(县)价格和房地产行政主管部门应按照《办法》有关规定，并结合本地区实际情况，在9月1日前制定并发布本区(县)的最高收费标准。如执行本市最高收费标准的，也应以本区(县)的名义发文明确。在各区(县)最高收费标准发布后，相关物业管理企业应按照《办法》要求对原有收费标准进行重新评估，并在2005年10月31日前报区(县)价格主管部门审核。截至2005年12月31日前仍未经审核确定收费标准的，原收费标准暂停执行，待新的收费标准确定之后方可恢复收费。

　　计价单位、预收期限及付费起讫时间

　　办法所确定的物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。

　　经业主大会同意，计价单位也可为每月每户。

　　物业服务费按月收取。

　　经与业主约定可以预收，预收期限一般不得超过3个月。

　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。本报记者王欣

　　住宅物业服务“五大菜系” 插图孙绍波田红

　　物业服务分等收费标准解读举例各类具体收费标准详见市发改委网站www.shdpc.gov.cn

　　上海市住宅物业服务分等收费标准