广东房价上半年同比下跌50元

　　省房协市场分析课题组日前所作的研究结果显示：今年上半年广东商品房销售额和实际销售面积保持持续增长，但增幅有所放缓，而商品房平均价格同比去年每平方米下跌了50元。这说明，目前广东商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者入市态度普遍较为谨慎。

　　整体房价下跌1.32％

　　研究统计数据显示，今年上半年广东全省商品房销售额和实际销售面积分别为4440045万元和1173.02万平方米，同比去年分别增长了6.75％和8.17％；而商品房平均价格则下跌至每平方米3735元，同比去年上半年的每平方米3785元轻微下跌了50元，跌幅为1.32％。其中，商品住宅平均价格为每平方米3525元，同比下降了1.23％。

　　去年同期广东全省商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5％、16.8％、13.4％，而今年上半年不仅商品房销售额和实际销售面积增幅均大幅下降，商品房平均价格不仅没有再保持上涨态势，反而出现了轻微下跌，这说明今年上半年中央政府相继推出的一系列“打击炒作投机、遏制房价过快增长”的政策产生了明显效果。

　　住宅呈强商业走弱

　　研究统计数据还显示，上半年广东房地产开发投资为614.84亿元，同比增长了10.36％。但整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，其增幅分别为10.78％、25.17％。

　　而办公楼、商业用房开发投资同比却分别下降了5.60％和5.45％，这与去年同期办公楼71.9％、商业用房50.1％的增幅，形成了强烈反差。

　　此外，与去年同期相比，今年上半年广东商品房施工面积、新开工面积虽然还保持有不同程度的增长，施工面积与新开工面积同比分别增长了12.08％和9.63％，但今年上半年广东商品房竣工面积同比却大幅下降了12.56％。这说明供求关系依然还较为紧张。

　　资金压力开始加重

　　今年上半年全省房地产开发到位资金为979.46亿元，同比增长了11.83％，增幅与去年同期相比下降了6.37个百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8％、14.36％。而与此同时，开发到位资金中，自筹资金及其它(包括订金、预付)资金同比却分别增加了29.00％、11.03％。

　　在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。这说明，国家紧缩银根政策对开发商的资金来源产生影响，国内贷款增速放缓，开发商自筹资金比重同比大增，开发商资金压力开始加重。

　　此外，与去年同期相比，今年上半年广东房地产开发企业土地开发投资下降了15.95％，土地开发面积增长了26.87％；土地购置投资增长23.38％，然而土地购置面积却下降了3.82％。这说明，国家严控土地政策初见成效，使得开发商购置土地面积同比减少，开发土地面积同比却出现了增加现象。

　　空置房喜忧参半

　　今年上半年广东商品房空置情况有了明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11％，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。空置房中，待销部分(空置一年以内)同比大幅下降21.85％；滞销(空置1－3年)和积压(空置3年以上)面积同比下降5.08％。合理空置(待销部分)占空置总量31.58％，不合理空置(滞销和积压部分)占空置总量68.42％，而去年同期这两个比例是35.92％和64.08％。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。

　　表现在各类型物业上，空置住宅大幅下降，降幅达18.37％；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。

　　省房协市场分析课题组建议，空置住宅总量同比大幅度的下降导致商品房空置总量有了较为明显的改善，但商业用房空置时间结构恶化的状况较为突出，应加以控制及引导。

　　本报记者　黄博华

　　六月广州楼市：一手反弹二手下跌

　　日前，广州市国土房管局公布的统计信息显示，6月广州房地市场成交量和成交金额均有上升：十区商品房交易面积合计111.07万平方米，比上月升了39.27％；成交金额升幅明显，十区共为62.50亿元和48.39亿元，比上月升近五成。二手房方面，虽然交易总面积和总金额都有所增长，房价却只有3145元／平方米，比上月下降近200元／平方米。

　　广州一手楼价在6月显现出反弹之势，老八区楼价上升268元／平方米，回复到6300元／平方米的水平。今年广州的楼价自3月以来，从6306元／平方米一路走下坡，5月跌至6032元／平方米。6月终于回复到年初的高位，达到6300元／平方米。6月十区商品房均价为5627元／平方米，每平方米比上月涨了167元。

　　数据显示，6月广州十区二手房交易量达到92.98万平方米，同比增长28.81％。其中原八区二手房交易量68.01万平方米，同比增长24.98％。

　　受6月房地产新政策实施前二手楼抛售潮影响，6月广州市原八区二手房屋成交均价为3527元／平方米，比上月的3719元／平方米下降了192元／平方米，跌幅达到5.2％。而市十区二手房屋成交均价为3145元／平方米，比上月的3347元／平方米下降了202元／平方米，跌幅达到6％。市中心二手楼价也受影响，6月广州市原八区二手房屋成交均价为3527元／平方米，比上月的3719元／平方米下降了192元／平方米，跌幅达到5.2％。

　　市国土房管局表示，以上数据是以完成交易过户时间来计算交易量的，也就是说，6月份数据主要是反映5月份二手楼销售情况。另外，6月起没有房产证的房屋不能销售，不少楼市投机客忍痛低价卖出房屋归本。所以，5月份有不少二手楼以跳楼价推出，一下子拉低了整个二手楼价。

　　关丽

　　记者观察

　　价格战打不起来

　　每平方米3550元，附送豪华精装修甚至空中花园！这样的产品竟然出自华南板块中心区位、鼎鼎大名的品牌房企碧桂园之手。一时间，消费者欣喜若狂，华南板块甚至广州其他区域的发展商都显得忧心忡忡。

　　确实，华南碧桂园这一价格策略给华南板块各大楼盘发展商带来了不少的压力，毕竟，经过近年的连续涨升，现时华南板块楼盘每平方米均价已达近5000元，而华南碧桂园无论开发水平、产品质素还是环境配套在整个区域中都算得上是高档次，正因为如此，其“祭”出的价格策略被认定为开打价格战，不少业界权威甚至媒体也都纷纷断言：“广州楼市即将开打价格战！”然而，只要我们愿意做更深一步的了解便会发现：广州楼市价格战肯定打不起来。

　　不可否认，今年以来中央政府相继出台宏观调控政策，对广州楼市同样造成了较大的冲击，同样不能否认今年下半年会有不少资金实力不强、企业运作不规范的中小型房地产企业会因为市场与行业的不断规范甚至资金压力而不断“祭”出各种低价促销举措，然而，缺乏众多大型品牌房企的参战，价格战是打不起来的。

　　大型品牌房企碧桂园此次的价格策略，只是其一向秉持的开发理念的再现，低价促销只是一种策略，碧桂园并无意开打价格战。目前碧桂园不存在任何资金压力，企业运作也没有出现任何问题，正处于稳健发展时期，碧桂园没有理由开打价格战。事实也正是如此，在开出每平方米3550元优惠价格促销引发市场巨大轰动后，华南碧桂园“山语”组团很快便在一周后开始提价，虽然提价后其均价相比华南板块其它楼盘依然偏低，但不否认其还有继续调价的可能。

　　倘若说此前广州不少大型品牌房企通过低价拿地规模开发可以娴熟地驾驭开发成本、价格甚至利润的话，那么如今广州楼盘发展商使出价格策略尤其是开打价格战之难度越来越大，因为如今各家房地产企业开发成本都逐渐趋于一致：土地都需要通过“招拍挂”获取，建安成本也都相差无几。即令大型品牌房企通过规模开发大批量采购，在开发成本控制上也丧失了此前多年来所能拥有绝对的优势，利润“压缩”空间已不大，价格策略也难以推行。任何楼盘发展商妄想靠开打价格战赢取竞争优势已不现实，广州楼市价格战肯定打不起来。

　　黄博华