二手按揭公司四面楚歌_新闻中心

二手按揭公司四面楚歌

http://www.sina.com.cn 2005年08月05日11:30 南方日报

中国银行推出“直客式”按揭，工行、招行等纷纷计划跟进　　二手按揭公司四面楚歌　　继中国银行推出“直客式”按揭，农行、招行、民生等银行机构纷纷停止与按揭机构合作后，工行方面也有意对按揭机构采取排斥措施。种种情况表明，广州独立按揭机构正失宠于银行，而银行界正在下定决心按照自己的标准重新制定按揭业的“游戏规则”。　　“直客式”服务高调推出　　中国银行上月底宣布，将在广州三家分行推行二手房贷按揭“直客式”服务。中行方面有意将按揭客户直接引入银行，再由银行指定按揭公司办理相关手续。在中国银行之前，二手按揭业务量并不算大的浦发行、民生银行以及曾遭按揭机构“暗算”的农业银行等机构也已经对二手楼按揭持谨慎态度，更拒绝接受按揭机构递交的贷款申请。　　就连连续四年在广州排名个人住房贷款第一大行的广州市工行也在本周对记者表示，正在研究和认真评估中行“直客式”的可行性。工行有关负责人表示，按揭业存在着严重的骗贷行为，种种违规操作令银行机构防不胜防。　　在工行表明态度后，目前仅有建行、交行等少数银行还在受理按揭机构的按揭贷款申请。值得一提的是，广东省建行早在今年3月便与亿达、汇瀚、保来、方圆、丰盈及尊晔六家按揭代理机构签约，建行此后只受理这六家指定二手按揭公司的业务，这同样被视为银行规避二手按揭贷款风险的新举措。　　广州市中行有关负责人表示，银行做出收紧二手按揭机构贷款业务的决定主要原因在于防止骗贷和控制可能出现的其他风险，而该行“直客式”服务现在几个支行试点是为了试探剥离按揭机构环节后的市场反应。　　二手按揭审核强度大增　　据广州市房管局统计，2005年上半年10区二手房屋交易宗数为43977宗，同比上升26.27％，二手交易量已经与一手买卖基本持平。随着二手按揭贷款在银行贷款业务中的比重越来越大，银行对于风险控制的要求势必相应提高。　　据了解，除了对按揭机构贷款申请普遍持谨慎态度外，目前各大银行也在贷款人资信审查方面整体趋于严格，实地评估、取消加急审批、贷款申请报省行审批等措施开始普遍使用。有行家称银行目前的普遍心态是“把业务量做上去，把坏账降下来”。　　数家大银行机构联手收紧按揭机构的二手房贷业务，是在房地产宏观调控背景下作出的正常反应。但就整个按揭业而言，残酷的淘汰才真正开始。有中介行业人士称，大部分银行对按揭机构关上了大门，将已经处于危机漩涡中的按揭业推到了悬崖边上。　　按揭公司怒揭“直客式”短处　　中行在推介其“直客式”服务时提出“相比旧模式节省三分之二费用”、“增加服务透明度”、“最大限度提高按揭申请审批速度”等几大优势，直接令按揭机构赖以生存的所有“服务优势”黯然失色。按揭机构自然不愿坐以待毙，广州两家大型按揭公司于本周先后向本报发函表达不满，措辞之严厉前所未有。　　汇瀚按揭：　　“直客式”服务不敢恭维　　汇瀚按揭公司直接以《“直客式”按揭大起底》为标题，直指“直客式”按揭服务中与客户直接见面的“银行”未必就是银行职员，进而质疑“由银行指定的按揭公司办理相关手续”可靠性，抨击“直客式”只是“巧立名目、美其名曰”。　　“缺陷”一：　　无利润的服务能有多好？　　“如果每办一宗收费都减三分之二的话，还能有多大的利润空间？汇瀚按揭表示，二手按揭服务每项收费的产生均有名目，收费的也都是相关部门，并非悉数流入中介口袋。如每证100元的查册费是由房管局收取，0.5％的房屋评估费也有独立的评估公司来收，按揭公司只是代收代缴，赚的是按揭代理服务费。　　汇瀚按揭负责人黄蕙晶表示，专业按揭代理机构除了向客户提供专业的策划投资、管理个人房产、按揭贷款、代办各种房屋买卖及房屋继承、赠与等手续及其他咨询服务外，还会提供查册、查规划、财产分割、代办公证、代缴税费、代办租赁登记等，其中有些服务还是免费，这些专业服务“直客式”未必能做到。　　“缺陷”二：　　“直客式”受限因素过多　　汇瀚按揭方面称，“直客式”其实可受理的范围非常窄，仅在个别区的个别支行。另外根据中行规定，如果市民在通过“直客式”贷款后一旦要求“提前还款”，必须要在供楼满一年后才可申请，并且不能退还剩余的保险费用，甚至还要支付违约金，其他银行并无此项要求。另外如转按、公积金贷款也不能享受“直客式”按揭。　　汇瀚按揭公司方面称绝不会盲目跟风，并表示将与“直客式”比拼服务质量。并表示，早在两年前就有银行组织过类似的“X诚”按揭公司，同样直接受理该行办理的按揭贷款业务，并收取较市价便宜的手续费用。但后来由于专业知识不足，办理速度、服务质量等方面不及专业按揭公司，最终只得关门大吉。　　亿达按揭：　　“直客式”是市场倒退　　亿达按揭公司一位负责人也称中行此举可称得上是“一种倒退”。并表示银行推出“直客式”按揭服务最多算是一种新的产品，有规模实力的按揭公司也有独到的产品供消费者选择。　　这位负责人表示，按揭业务开始时也曾出现由银行唯一指定的按揭公司，由这些公司独家垄断该银行按揭贷款的业务模式。后来的市场发展表明这种模式反倒引发许多业务管理、风险控制上的问题，并造成一些大面积的银行坏账，这种按揭公司早已销声匿迹。　　亿达方面所说的独家垄断方式正是农行与德赛按揭的合作，曾经是广州按揭业龙头的德赛按揭与农行联手推出“快速放款”等服务轰动一时，但其在去年轰然解散后导致农行的二手按揭业务一蹶不振。　　亿达方面表示，由单个银行推出的按揭服务势必选择上非常单一。有实力的按揭公司一般与各大银行都有合作，会根据贷款人的个人信用、买卖物业情况、各大行的放贷政策度身定造个性化的贷款方案，并衍生出担保快速放款、跨行转按、循环理财等各种增值服务。市场也证明这些服务符合消费者不同层次的需要。　　传统交易模式　　贷款审批后，由按揭公司办理合同公证、房产过户及抵押手续。银行员工审核客户资料，了解其购房目的，供款能力等情况，并决定是否受理该笔业务。按揭公司将客户资料递交银行审批。客户委托按揭公司向银行申请贷款、办理按揭相关手续。客户获取交易信息　　制图／陈颖欣　　“直客式”交易模式　　客户获取交易信息贷款审批后，由银行监督合作公司办理合同公证、房产过户及抵押手续。银行员工审核客户资料，并通过与申请人面对面的交谈，了解其购房目的，供款能力等资料，并决定是否受理该笔业务。客户到银行申请贷款合作按揭公司在银行驻点的业务人员负责业务咨询、解释和受理。揭这位负责人不愿预测中行等银行机构再度涉足按揭业后的行业走势，她表示亿达目前与银行机构的合作“仍非常愉快”，并且“不会使用骗贷的手段来砸自己招牌”。　　按揭公司的收费和“直客式”收费差别　　(以一宗35万元，贷款25万元的二手交易为例) 　　收费项目　收费单位　一般按揭公司的收费标准　“直客式”的　　收费标准　房屋查案费　房管局　每证100元整(转案200元)　按揭综合服务费　　按贷款额　　×1.2％标准征收　房屋评估费　评估公司　评估价×0.5％按揭代理费　按揭公司　贷款额×1.2％贷款保险费　保险公司　贷款额×1.2％　　(备注：1年不折、2－5年9折、6－10年8折、11年以上7折)贷款合同公证费　公证处　每宗300元整交易委托公证费每宗200元整律师费　律师所　贷款额×1.2％他项权利　　登记服务费　房管局　每证250元整合计约9000元　3000元　　投诉调查　　月入3000元难贷600元？　　花13万元买一套二手楼，申请七成20年按揭，每月月供仅600余元。本来是一件很轻松的置业方案，却让买家陈小姐不胜其烦。由于竟然没有一家银行愿意放贷，业主和中介因此卷入了纠纷之中。　　从外省来广州工作的陈小姐日前来到本报反映，她于今年初通过某中介公司买了一套位于白云区汇侨新城的二手房，交了申请材料后拖了半年多仍没有贷到款。　　陈小姐称，自己目前在广州的月收入在3000元以上，申请贷款的资料也很齐全，却贷不到每月区区600余元的供楼款。中介人员当时很自信地在三方合同中签下了“如贷款额不足由中介方负责”，在先后向中行、交行等几家银行申请贷款未果后，也对这种意外情况无言以对。从1月至今，这桩买卖已经拖了半年时间，买卖双方都不胜其烦。　　该中介公司交易中心负责按揭业务的欧小姐对记者表示，贷不到款的原因是“陈小姐留给银行的单位电话不真实，银行可能因此认为她的收入证明是假的”。　　但陈小姐坚决否认了这种说法，并表示虽然她在前段时间跳槽，但月收入3000元她还是拿得出证据来的。难道因为自己是外地户口，又没有结婚就遭到歧视？她听说近来广州风传银行收紧二手房贷，对于按揭公司代办申请的贷款要求极为苛刻。难道已经苛刻到连月供款不足收入20％的贷款申请也不批了吗？　各方声音　 　　银行：　　低于收入20％也会被拒　　对于陈小姐提出的疑问，就连银行方面也觉得“不可思议”。广州工行、中行的相关负责人均对记者表示，除非是申请贷款人本身出现了重大资信问题或是有骗贷嫌疑，银行不会拒绝正常的按揭贷款申请，银行方面也否认了未婚或者外地户口是不予放贷原因的说法。　　在广州市工商银行向记者提供的答复函中称，商业银行在办理一笔按揭贷款时会从借款人的资信情况、收入水平、抵押物情况等多方面综合考虑贷款风险，收入水平只是银行审查的因素之一。也就是说，即便是贷款额低于收入的20％，银行也可能不予放贷。　　对于不予放贷的因素，银行方面表示有借款人提供的申请资料不齐，借款人资信情况未达到银行要求，房屋交易价较市场价高，为满足银行要求降低抵押率(即降低贷款申请额)等。　　由于涉及内部制度，银行方面拒绝为陈小姐的个案提供更具体的解释。一位不愿透露姓名的银行内部人士称，目前银行的确加强了对贷款人的资格审查力度，陈小姐也有可能不幸“撞在了枪口上”。　　中介：　　继续寻求其他银行放贷　　为证明银行不予放贷与中介方无关，该中介公司旗下按揭机构保来理财公司也向记者出示了中国银行某支行发给该公司的函，显示在今年5月中行方面就认为该案“经核查不符合我行贷款要求，已将所有按揭申请资料退回给保来理财公司”。　　市场部负责人表示，为了协助陈小姐完成交易，按揭公司已经代她向多家银行递交了贷款申请资料，并且还将继续向其他银行申请。但这位负责人也表示，由于银行系统可以互通贷款信息，中介方不敢保证能够从其他银行顺利地贷款。　　据市内另外一家大中介公司负责人介绍，正常情况下的贷款申请只需要15个工作日即可获批，整个二手交易的过程应在1—3个月内完成。该人士认为，中介从业人员在长达半年时间内没有告知客户交易进展，也应负有一定违约责任。　　律师：　　可要求退还部分中介费　　岳成律师事务所广州分所李小宁律师表示，正常情况下如果银行不予放贷，买方可以与卖方协商，选择一次性付款等其他付款方式。但由于陈小姐没有经济能力采取其他付款方式，买卖双方可以选择解除合同，并返还双方因该合同取得的财产。　　李律师提出，由于经纪方在合同补充条款中已约定“如贷款额不足由中介方负责”，却没有完成其承诺的义务，并且合同中存在多处不规范内容和不平等条款，陈小姐有权向中介公司要求退还部分中介费。　　本版撰文　本报记者　王昊　　图：　　6月1日新政实施后，办二手房按揭越来越难了。　资料图片