漳州楼市新解读

　　Ｎ黄国华/苏瑞厚/王福生/陈林生/何姗姗

　　和厦门、泉州相比，漳州的经济总量和市民收入都远远不及二者。但是，从记者的采访来看，这两年，漳州房地产的发展却得到更多开发商的看好，不论是福州、厦门，还是泉州的开发商，都“舍近求远”，纷纷抢滩漳州楼市。

　　“建设新区、开发沿江、改善旧城”，是目前漳州城市发展的“方针”。

　　新区成为漳州楼市的亮点，预计今年新区房地产开发的投资、税收会逼近老城区。新区开发建设已经进入黄金时期。

　　外地开发商看好新区发展，厦门特房一举拿下上千亩地块，外地开发商带来先进开发理念和经验，带动漳州房地产发展。

　　今年上半年，漳州市区批准预售的房地产项目达到30个，预售面积在60万平方米左右，这么大的量短时间内也难消化。而购房群体的单一更使得漳州楼市潜伏“滞销”的危机。

　　目前，漳州市区楼盘的购买以本地为主，市场容量有限，其中60%是公务员群体中收入较高的人。各个县市的公务员来市区购买的占到10%，外地来这边打工的差不多占10%，剩下的就是周边的农民以及刚出来工作几年的年轻人，真正买来投资的非常少。

　　在购房群体有限、成分单一的情况下，未来漳州市区楼盘的供应量又将持续放大，市场将面临严峻的考验。

　　对于漳州楼市这些现象，漳州市房管局局长陈钢铁提出了自己的独到见解。本报记者 深入调查漳州房地产业界，为您解读漳州楼市。

　　漳州新区房地产进入黄金时期

　　——本报记者 专访漳州市房地产管理局局长陈钢铁

　　笔直宽阔的城市道路、争相媲美的新建楼盘、节节攀升的新区地产、日臻完善的基础设施，人流、物流、资金流的汇集，漳州新区正在成为城市投资、兴业的热点区域。而在如火如荼的开发热浪中，房地产业扮演了拉动投资这架“马车”的重要角色。今年，一度沉寂的新区地产投资预计将首次逼近老城区投资。

　　“新区已成漳州地产投资的热点，新区地产投资正在进入黄金时期！”漳州市房地产管理局局长陈钢铁在接受本报记者 专访时如是说。

　　楼市开始复苏

　　记者：今年5月份国家房产新政之后，各地楼市出现了不同程度的影响，漳州楼市有没有受到大的冲击？

　　陈钢铁：尽管处于宏观调控的大背景下，但是，漳州房地产“稳中求质、稳中求量、不断开拓”。上半年，已销售了60多万平方米，实际上竣工提供的楼盘也就20多万平方米，就是说销售远远大于竣工，估计到下半年有一些楼盘会陆续推出来。通过漳州房地产信息预警预报系统，我们发现，现在一手房消费的势头逐渐在复苏、回升。

　　当然，我们也要通过这一次的房地产调控，一方面来培育自住型的需求，引导购房者理性消费，开发商理性投资，合理规划面积和户型；第二个方面要通过整顿和规范市场来遏制投机、投资的需求，让那些真正需要住房的人能够买到房子；第三个方面是调控被动需求，主要是改造旧城，在城市房屋拆迁当中量力而行，要根据当地百姓的承受能力来做好城市房屋拆迁，目前整个漳州的拆迁工作是比较平稳的，这样整个房地产的发展才能健康有序；第四是加快经济适用房的建设，在群裕小区附近规划再建设600套经济适用房，培育能够满足各个阶层的不同的梯度需求。

　　市场供过于求？

　　记者：上半年，漳州市区预售的楼盘就有二三十个，而漳州的楼市购房能力与福、厦、泉等城市对比，相对有限。那么，漳州楼市会不会供过于求？

　　陈钢铁：现在，整个市场处于供不应求的卖方市场。虽然预售的楼盘有二三十个，但是其中现房的数量不多，而且这些现房要么面积很大，要么楼层太高或太低，供应量主要还是期房。

　　但是市场是会发生变化的。目前，漳州市陆续上市的楼盘总量将相当于3～5年的消费量。因此，要理性看待漳州这个市场，漳州虽然有潜在需求，但是是否有有效需求呢？毕竟漳州的人均收入、城市服务设施，这些环节都还没有跟上去。

　　记者：漳州的购房群体怎么构成？投资的成分多不多？外地购房群体比例怎样？周边县市来购买的群体多不多？

　　陈钢铁：目前，漳州市区楼盘的购买以本地为主，市场容量有限，其中60%是公务员群体中收入较高的人。各个县市的公务员来市区购买的占到10%，外地来这边打工的差不多占10%，剩下的就是周边的农民以及刚出来工作几年的年轻人，真正买来投资的非常少。

　　外地在这里投资的更少，例如温州炒房团，从我们了解的数据来看，在这里购买的只有7套。

　　房价开始回升

　　记者：从政府公布的上半年市区楼盘成交均价走势图来看，房价从2月份开始到6月份持续走低，是什么原因造成的？未来房价的走势又将怎样？

　　陈钢铁：持续下跌有几个原因：一个是原来预订的老楼盘现在才签约备案，当时买的房价低，导致房价被拉下来。还有个别楼盘因为位置比较偏僻，房价才1400元/m2左右，这个也拉下了一部分。

　　实际上房价并没有下降，只是因为合同备案时间以及产品结构导致的。目前，7月份的房价开始回升，主要也是因为前期低价楼盘消化得差不多了。

　　房地产是固定资产投资的重要组成部分，是资金密集型行业，关联度高，与经济、社会稳定发展密切相关。我们相信，今年下半年，漳州楼市在市委、市政府的重视下，一定可以保持健康、持续、理性的发展势头。

　　新区房地产

　　首次逼近老城区

　　记者：目前，漳州市区的楼市比较引人注目：城区规模不算大，但却有二三十个楼盘推出，这对于购房者来说选择空间比较大。您能为购房者分析一下当前漳州市区的楼市走向吗？

　　陈钢铁：漳州在整个城市建设方面，可以归纳为12个字的方针：建设新区、开发沿江、改善旧城。改善旧城基本上是根据城市基础设施的需要来进行改造的，通过基础设施的建设来带动房地产业的发展。比如说，漳州江滨路一旦建成，将会带动整个南片区的发展以及滨江的厦门路一带的改造；由于江滨路纵贯龙文、芗城两区，新区开发都会因此带动起来。

　　目前，整个漳州房地产市场的亮点之一，就在新区。新区简单讲就是龙文区，龙文区里面有一个核心的地块，面积为5.3平方公里。这个核心地块就是已经规划的漳州市政中心，同时，围绕市政中心配套相应的项目，包括商品房、安置房，以及其他项目。预计，今年新区的房地产开发投资和建安税收会首次逼近老城区。可以说，漳州新区房地产发展已经进入黄金时期。

　　为什么说是黄金时期呢？主要体现在：一是基础设施、道路网络基本形成，而且是比较高档的。比如，新区拥有全市最大的绿地公园人民广场，先进的污水处理厂也在新区，漳州北溪清甜的自来水也供应到了新区；第二是龙文区的基础设施是一步到位，各种管网都直接埋在地底下，地上、地下一步到位；第三是新区里面的水系比较多，而且水比较干净。漳州市政府投入巨资引进北溪水，冲刷新区内河水系，也已经运行，这样新区的多条内河水系不但洁净，而且可流动起来。

　　在新区房地产开发方面，当初在做规划的时候，漳州市政府就通过国际招标的方式，引进国际知名公司来为城市做规划。这个规划主要体现在生态，体现漳州“花果之城”特色，这和漳州城市定位“生态工贸港口城市”完全吻合。

　　从产业发展来讲，龙文区里面有一个蓝田开发区，郭坑那边也有一个龙文开发区，这两个开发区的基础设施都比较完善。它们可以作为当地房地产发展重要的基础。另一方面，开发区里面需要生活配套，需要房地产配套发展，开发区的员工会在这里参与投资、置业。

　　目前，本土的、外来的、私人的、国有的，各路英雄聚集新区，不但楼盘品质精益求精，而且开发理念也有新的突破，新区楼价已由几年前的1000多元，攀升到如今的均价2000元以上。漳州新区的房地产发展正当时。

　　不应把“宝”

　　押在行政中心

　　记者：漳州新区房地产的迅速发展，应该有行政中心准备东移的一份功劳。现在有消息传出，漳州市行政中心暂不搬迁，这对新区的房地产会不会形成打击？

　　陈钢铁：行政中心的搬迁对房地产发展会起到一定的带动作用。

　　从房地产的发展来说，不应该把“宝”押在行政中心的搬迁上，因为一个区域的发展，并不一定要等市行政中心搬迁才能启动、带动其他项目的发展。况且，等是等不起的。

　　现在，一些单位和公益设施，已经在新区征地盖楼，还有妇联、共青团活动中心都在那里规划、建设。吉马物流、聚善堂医药等在新区也盖了大型的仓储超市以及物流设施。另外，市政府也出台措施，不论是划拨也好、拍卖也好，所有土地都要限时开发，如果不动的话，那就依法收回。这个政策层面推动了新区房地产的发展。

　　记者：一个新区的房地产发展，跟商业配套、生活配套、教育配套等有很大的关系。新区如今在这方面相对薄弱，会不会制约新区的房地产发展？

　　陈钢铁：在新区的总体规划里面，配套做得比较细，比如说里面有龙文实验小学，现在已经建成，同时幼儿园也在建，一中分校也已经建成；至于医院，现在漳州一流的医院是漳州第一医院，龙文区本身也有一些医疗机构。实际上，虽然漳州现在有两个区，但是因为整个城市比较小，交通也很方便，两个区的配套是可以共用的。

　　新区的优势是环境好，比较安静，没有什么工厂，可以建成真正的高尚住宅区，买在那里的购房者主要看中这一点。如果讲其他的配套，跟老城区还是不能比。反过来讲，由于新区的发展，很快就会带动这边商业、第三产业的发展。龙文区迄今还没有一家星级宾馆，但是最近已经有多家投资商要建星级宾馆。

　　江滨地产需要时间

　　记者：每个城市的江滨地产，都占有相当的分量，因为江滨的资源相对稀缺。漳州江滨板块地产的规划怎样？

　　陈钢铁：房地产的开发主要还是看地段，地段决定它能不能发展。现在江滨的整个道路基础正在建设，整个环境还没形成。但是江滨的地块，包括旧城改造的地块都很热，一亩都拍到300多万元。这说明，开发商很看好江滨。

　　但是，开发要有一定的周期。现在江滨路的部分路面建起来后，还要按规范标准建设防洪堤。防洪堤要建起来，然后绿化、环境才会起来，那个时候开发房地产就非常好。这个就需要政府的引导，整个环境才会形成。市政府正在加快道路建设步伐，一旦江滨路及其设施配套齐全，有实力的开发商投资，江滨有望成为“漳州外滩”。

　　房价低，漳州楼市被看好

　　和厦门、泉州相比，漳州的经济总量和市民收入都远远不及二者。但是，从记者的采访来看，这两年，漳州房地产的发展却得到更多开发商的看好，不论是福州、厦门，还是泉州的开发商，都“舍近求远”，纷纷抢滩漳州楼市。

　　其中，除了像“锦绣一方”这样的楼盘占地一千多亩以外，占地上百亩、几百亩的楼盘也不在少数。对于漳州这样的城市来说，是相当难得的。

　　为什么开发商会看好漳州楼市？采访中，不少开发商表达了这样比较一致的观点：漳州现在的房价比较低，而漳州这个城市的发展远景又比较被看好，这是开发商进入漳州的主要原因之一。

　　目前房价不算高

　　官方数据表明，今年上半年，漳州市区的房价在2400～2500元/m2左右，7月份后房价开始回升。漳州市房管局的“漳州房地产”网显示，漳州市区目前合同备案的楼盘均价普遍在2600元左右。

　　和前几年相比，漳州市区的房价不断攀升。但是，价格和泉州、厦门仍有较大的差距，和泉州相比至少相差1000元以上。因此，大部分开发商仍然看好漳州市区的发展潜力。

　　漳州本土开发商——福建东盛集团董事长蔡跃东介绍，漳州市区的房价在1500～2000元/m2的价位上稳定了10年左右。2002年以后，漳州市区的房价才逐步上涨，目前均价2000多元。增长的幅度，如果按照10年平均下来，实际上并不大。只是因为房价是在这两三年突然放大的，让人感觉房价一下子涨得很高。从全省来看，漳州的房价处于中等偏低水平。

　　漳州市区楼盘“天下广场”的专案经理连捷认为，目前，漳州的房地产市场相对比较滞后，不论是价格还是产品。“天下广场”A区2001年开始销售的时候，价格才1600元/m2，到了2005年也才2600元/m2，上涨的幅度不大。漳州现在的房地产市场和五六年前的厦门楼市差不多，正处于产品的变化阶段，从多层到小高层、高层，从单幢楼到大规模的社区转化。因此，整个市场的前景被看好。

　　短期房价不会上涨

　　虽然目前的房价偏低，但是，受国家房地产政策以及漳州市场供应量的影响，未来一年内，漳州市区的房价将会比较平稳。

　　蔡跃东认为，目前市区房价几乎只是成本价，下降没有什么空间，但是要上涨也没那么快。一方面，受宏观调控的影响，买房者观望的气氛浓厚；另一方面，在土地拍卖之前，漳州市区协议出让的土地还是非常多，协议出让的土地价格还是比较低，支撑着漳州现在的低房价。所以一年内的市场价格会比较稳定，上涨会有一定的压力。

　　未来，在协议出让的土地消耗得差不多的情况下，拍卖的土地价格会比较高，达到两三百万元左右，这样的地价就不可能会有2000多元的房价。因此，从未来的趋势来看，房价肯定上升。

　　新政后

　　楼市复苏

　　国家房产新政对漳州楼市有一定的影响，但从目前市场反映的态势来看，购房者开始逐步回归楼市。虽然买房人持币观望，期待价格是否下降，但现实是价格还是往上涨，悦华·都市阳光销售经理朱丁顺谈到，“锦绣一方”、“东方明珠”、“一代领秀”的销售状况都不错。

　　“东方明珠”6月底“逆市”开盘，但反应还是很好，一期共580套，预订超过了300套，开发商对这样的结果表示满意。该楼盘开发商——福建东盛集团董事长蔡跃东谈到，楼盘在未来的操作上，仍将以低价为主，在房价不变的情况下，把品牌和档次提高，以提高竞争力，在楼盘的硬件和软件上做出一流的水平。

　　楼市潜伏“滞销”危机

　　当然，也有不少开发商对漳州楼市持忧虑态度。今年上半年，漳州市区批准预售的房地产项目达到30个，预售面积在60万平方米左右，这么大的量短时间内也难消化。而购房群体的单一更使得漳州楼市潜伏“滞销”的危机。

　　“天下广场”专案经理连捷谈到，从“天下广场”的购房者来看，大部分是以本地为主，其中本地中又主要以市区的为主。购房群体中用公积金贷款买房的占到60%左右，消费结构相当单一，不像其他地区，购房层次丰富。目前漳州市区购房群体存在总量小、层次单一的问题。

　　记者从其他几个在售楼盘了解到，市区的购房者也大多是以本地自住型客户为主，投资的客户很少。在总量有限、购房群体单一的情况下，未来漳州市区楼盘的供应量又将持续放大，市场将面临严峻的考验。