南京房价下跌期望值升高

　　本报讯（记者潘祥海）从2004年下半年至今，楼市宏观调控的效果开始逐渐显现，连续两次加息，国八条、省市八条的实施使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎，持币待购、观望气氛浓烈。表现在需求上2005年二季度投资购房比例为14.1％，比2005年一季度下降了5％，需求量约在51.88万平米左右，尽管受到新政的影响，购房人群中仍不乏投资者，一方面当前情况下，仍有一部分人继续看好南京房地产的升值空间（这部分人主要为上海、浙江、广东等外地人，南京

　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为368万平米（其中新建商品房需求236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为580万平米（其中新建商品房实际供给435平米）。总供需比为1.57：1，与2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是1.84：1。

　　二手房供应量升　成交量反降

　　根据南京市房产局发布的交易数据：今年上半年，南京市商品房交易面积407万平方米，由此推算2005年上半年新建商品房的交易面积为230万平方米左右，一季度全市新建商品房实现销售143万平方米，二季度全市新建商品房实现销售87万平方米左右。根据南京抉策地产研究中心二手房市场监测数据库数据显示，2005年上半年南京二手房市场总供给约为246万m2左右，其中住宅222万m2左右，成交177万m2左右。从交易价格来看，2005年上半年南京二手房交易均价为3977元/m2。2005年一季度全市二手房供应101万m2左右，二手住宅成交93万m2左右，从成交价格看，全市二手住宅价格较为平稳，一季度为3856元/平方米，二季度为4122元/平方米，由以上数据可看出二季度南京市二手房供应比一季度增长了70％，而成交量却减少了10％以上。

　　各板块需求趋于平均

　　抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为21.4％和19.6％，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.7％，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到18.1％，特别是江北。

　　房价下跌的期望值升高

　　抉策地产研究中心2005年二季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者可承受的最高单价多在4001元/m2至6000元/m2的区间内，其中对单价在4001元/m2至5000元/m2之间的比例最高为37.1％；其次是单价在5001元/m2至6000元/m2的比例，为24％；处于第三位的是单价在3001元/m2至4000元/m2之间的比例，为23.3％；单价3000元/m2以下和6000元/m2以上的比例均比较低，分别为7.4％和8.2％。

　　但是从图上可以看出，潜在消费者的可承受的最高单价在4001元/m2至5000元/m2之间的比例和单价在5001元/m2至6000元/m2的比例都在下降；单价在3000元/m2以下的比例和单价在3001元/m2至4000元/m2之间的比例却在上升；与2005年一季度相比，潜在消费者的心理可承受房价的总体水平呈现出两头升高中间下降的趋势，这与当前的房地产形势及消费者的心理变化趋势是基本相符的。

　　《江南时报》 (2005年08月10日 第九版)