预售，瘦了消费者肥了发展商？

　　本报记者　姜岩

　　7月31日，中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办“《物权法(草案)》土地问题座谈会”，国土资源部土地利用管理司司长廖永林提出的“房地产泡沫就跟预售有直接关系”的论点，一出口便引起各方关注。他说，“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售。房子没有完全建

　　此番言论使持续良久的地产讨论的核心又一次对准了房地产营销的关键方面，“预售”两个字更成为焦点中的焦点。

　　认筹是预售的关键

　　其他城市中的所说的字面上的“预售制度”在东莞很少被人谈及，在东莞，“预售制度”普遍被分解成两大部分，一是认筹、一是解筹。认筹就相当于通常说的内部登记或者意向登记，而解筹的实质就是预售的开始，是东莞给予预售实质操作阶段的一个冠名。从目前的情况看虽然国家还没有意向要取消预售制度，但对认筹，很多东莞市民仍然提出了不少异议。

　　“认筹”是去年东莞房地产市场最热门的词汇之一。至今绝大部分楼盘也都在或明或暗的“认筹”。其做法一般都是消费者先在开发商那里填写一张“诚意登记申请书”之类的表格，交纳一笔“诚意金”，获得“VIP客户”(或叫优先选房)资格。然后等项目开盘(或叫“解筹”)时，交纳诚意金的客户或按照先到先选的顺序或者按照认筹登记顺序选房(一般都是先到先选，不然就没人排队了)，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。

　　在某事业单位工作的刘先生打来电话说：“认筹搞得我紧张得不得了，看百来十套房子却有好几百人认筹，到选房时还要排队，好像一下子就卖完了，可选完房了那楼盘还在卖，总觉得其中有什么猫腻。”

　　认筹过程猫腻多

　　一位自称来自地产界的人士告诉记者，认筹实际上是发展商可控制的一种炒作手段。这位人士称，认筹解筹过程中发展商可控制而消费者不知情的因素非常多：认筹数，发展商说了算，“天知道到底有多少人认筹”；排队的人，“排在最前面的我不知道是谁，但一旦有人排队了，我肯定会给认了筹的客户打电话，别人都排了，你排不排你自己看着办”；还有推出的房子，“我肯定会有保留单位，不然挑剩的我怎么卖？我又怎么能说我开盘就卖完了？”

　　从去年4月1日开始，深圳出台相关认筹的政策，规定在深圳范围内停止“认筹”活动，对于那些未取得预售许可的楼盘，若以各种名目从事类似“认筹”、“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等活动，一经查实，将责令开发商进行整改。整改的内容包括立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”等。

　　深圳媒体曾用了“五大陷阱”来揭露发展商在认筹中的种种猫腻：“认筹”楼盘大多没有预售许可证；变相占用消费者资金；雇佣“房托”排队“选房”造成抢购假相；故意控制房号造成“售罄”假相；开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”。而据记者调查，这此猫腻东莞房地产市场也并不鲜见。

　　一位曾在东莞操盘的经理人在一个不公开场合介绍经验时说，一个楼盘卖得好，“炒家”的作用不可小看。这些人不以买房为目的，短期内想脱手，所以见到谁都会说某楼盘好，他们是义务宣传员，而且比发展商在媒体上做广告自卖自夸有效，而培养炒家的最有效手段，就是认筹，发展商要给炒家一定的发挥空间。

　　虽然目前认筹楼盘在客户没有选中房后都会将“诚意金”退还，但按照国家有关规定，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前，任何有关商品房的交易行为都是违法行为。这给认筹本身多少添加了几分不光彩的成分。

　　预售制短期难止

　　在深圳禁止认筹后，一位业内专家就曾分析说，其意义在于进一步规范房地产市场，而措施的最直接的打击对象就是“炒作”，而且成效将相当显著。因为禁止“认筹”行为实际上基本堵死了“炒作”的渠道。因为进入预售阶段之后，房地产买卖中实行的价格申报、登记等相当完善的措施基本上将交易行为纳入了相当严格的监管程序，“炒作基本无机可乘。”

　　东莞目前还未出台相关政策来制止商家认筹，有业内人士指出，主要原因是由于东莞与深圳相比房价较低，炒房并不像深圳那样成气候，因此，其中展现的矛盾也并不激烈而造成的。但随着东莞房价的日益攀升，未来有一天，认筹制度矛盾突出尖锐的时候，政府的相关政策相信也将会相应出台。

　　其实，早在2001年，国家颁布城市商品房预售管理办法，对预售制度进行了相关规定也制定了规范化的条款，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。从东莞的情况看，楼盘解筹时这三样的的确确已经成为硬性指标。但是如果要说取消预售制度，恐怕还为时过早。

　　换一个角度看，如果取消了预售制度，发展商就要把房屋建好交楼才能出售，从资金的角度上讲，就直接考验了发展商的资金链条。由于建设周期长加上众多的不确定因素影响，要把房屋从开工开始到建好再卖起码要一到两年的时间，一旦资金上出现问题，楼盘很可能面临烂尾的危险。因此一旦取消预售制度，可能有大批烂尾楼出现，对预售说“不”，并非短时间可以实现。

　　名词解释

　　商品房预售

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　图：

　　某楼盘认筹现场，众多市民排队等候。

　　杨凯　摄