各地人民群众对物权法草案的意见（二）（上）

　　《中华人民共和国物权法（草案）》自2005年7月10日向社会公布以来，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。

　　全国人大常委会法制工作委员会将截至2005年7月26日收集到的主要意见，整理成《各地人民群众对物权法草案的意见（一）》，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释；日前，又将7月27日至8月10日收集到的主要意见，整理成《各地人民群众对物权法草案的

　　《中华人民共和国物权法（草案）》自2005年7月10日向社会公布以来，在社会上引起强烈反响，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至2005年8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见10032条，其中7月27日至8月10日共收到各地人民群众意见3517条。现将7月27日至8月10日新华网、人民网、中国人大网和人民日报、法制日报等媒体以及群众来信反映的主要意见简报如下：

　　一、总的看法

　　多数群众认为，物权法作为调整财产支配关系的法律，促进民事主体更有效地利用各种资源，促进社会财富的迅速增长，促进市场经济健康有序地发展。此次公布的草案贴近社会生活，有利于保护国家、集体和私人所有权，维护社会经济秩序，维护我国的基本经济制度。

　　许多群众认为，在物权法草案征求意见的过程中，立法工作机构适时地公布征求意见的情况，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，有利于进一步调动广大人民群众参与立法的热情，从而更好地集中民智，反映民情。

　　大家认为，物权法是一部关系人民群众切身利益的法律，对进一步发展市场经济，构建和谐社会具有深远意义，草案的内容已经比较成熟，希望进一步修改后尽快出台。

　　二、关于物权法的一般规定

　　许多群众赞成草案关于物权法的一般规定，认为草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为，草案关于物权法的一般规定还不能很好地涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。

　　有的建议，草案第一条增加规定：根据宪法，制订本法。

　　有的认为，草案第二条所称的“平等主体”不够确切，有一些物权关系并不属于平等主体之间的关系，如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等情形，建议修改。

　　有的建议，将草案第二条第三款修改为：本法所称物权，指权利人依照法律规定直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　有的认为，草案第三条关于物权法定的规定，过于刚性，不能完全适应社会发展的需要，建议规定缓和的措施或变通的办法。

　　有的认为，草案第三条应当将物权的种类和内容写明白，不要表述为“由本法和其他法律规定”。

　　有的认为，草案第四条规定的“物权应当公示”不妥。确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用物权公示原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。

　　有的建议，删除草案第八条，并将草案第三条修改为：物权的种类和内容由法律规定；物权法以外的其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。

　　有的建议，将草案第八条修改为：其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但不得与本法规定的基本原则相冲突。

　　有的认为，物权的一个重要特征就是优先效力，对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义，而草案对此没有作出明确的规定，建议在草案第一章中增加一条：在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。具有物权性质的权利优先于具有债权性质的权利。

　　有的认为，私人财产的征收征用在草案中分散为多个条文规定，如草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条、第一百三十七条，处理得不够理想，既复杂又存在漏洞，建议将其浓缩为一条规定在总则部分，即简单又实用，更能凸显对物权保护的重视。

　　三、关于不动产登记

　　多数群众赞成草案关于不动产登记的规定，认为草案的规定有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。也有不少群众对草案的规定提出不同意见。

　　有的认为，不动产物权应采用登记对抗主义，而非登记生效主义，建议修改草案第九条第一款、第十四条，并合并为一条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭的，应当登记；未经登记，物权的变动不能对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，不动产登记簿的记载具有推定效力。

　　有的建议，删去草案第十条第二款中的“行政法规”，认为统一登记的范围、登记机构和办法只能由法律规定，因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定，虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定，但是既然不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划，那么在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则，避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前而使得两者发生冲突。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规违反法律。

　　有的认为，当事人进行不动产权属的初始登记和变更登记所能提供的文件是不同的，初始登记时当事人无法提供权属证书；变更登记则需要提供权属证书、合同，或者人民法院的判决等。建议草案第十一条区分初始登记和变更登记，防止出现矛盾和漏洞。

　　有的建议，草案第十一条增加一款规定：登记机构收到当事人的申请后，应当对当事人的申请进行形式审查，然后决定是否受理，并书面通知申请人。登记机构决定受理的，应在办理登记后，向申请人颁发有关权属证书。

　　有的认为，草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意，在实践中几乎不可能实现。有的认为，草案第十九条中“以人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有立法依据，法院不好操作。建议修改草案第十九条的有关规定。

　　有的建议，将草案第二十条修改为：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构应当予以更正。如果不动产登记簿的记载错误是由于登记人员记载时的疏忽所造成的，并有原始的登记原因证明文件可查时，登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正，但应当书面通知权利人。

　　有的认为，草案第二十二条的规定不够准确，事实上一个物权变更或者抛弃，其他物权的效力是受到影响的，如一个物上不同顺位的抵押权，当前一项抵押权放弃其优先顺位，后一项抵押权在顺位上就提前了，优先受偿的效力还是有变化的；另外本条的规定与草案第一百二十八条的规定存在冲突，因为不动产在被征收征用之后，用益物权必然会消灭或者行使受到影响。

　　有的建议，草案第二十四条第二款修改为：因登记错误或者遗漏，或者无正当理由拖延登记，或者无正当理由拒绝查阅、复制登记资料申请，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，但登记机构无过错的除外；登记机构赔偿后，可以向负有责任的工作人员追偿。

　　有的认为，实践中不动产登记收费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。

　　有的认为，草案第三十五条最后一句规定的“未经登记，不得处分”限制了公民的财产权利，建议修改为：“未经登记，不得对抗善意第三人。”。

　　四、关于物权的保护

　　许多群众认为，草案关于物权保护的规定十分具体、到位，有利于对国家、集体和私人财产权利的保护。

　　有的建议，草案第三十六条修改为：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　有的认为，草案第三十七条对可以向谁请求确认权利规定不够明确，建议修改为：可以请求人民法院确认权利。

　　有的认为，草案第三十八条与第二百六十一条、第二百六十二条的规定存在重复和矛盾，建议删除。

　　有的认为，草案第四十二条规定的损害赔偿请求权不是物上请求权，建议将有关“请求损害赔偿”的规定修改为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依据侵权行为法的规定追究侵权人的侵权责任。能够恢复原状的，可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状成本过高的，可以请求损害赔偿。

　　有的建议，草案第四十四条修改为：权利人请求返还原物、排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。有的建议，“不适用诉讼时效”修改为“不受诉讼时效期限的限制”。

　　有的建议，草案第三章应规定权利人请求返还原物适用长期诉讼时效，例如规定为10年。

　　有的认为，草案第三章应当规定孳息返还请求权、不当得利返还请求权、侵权赔偿请求权以及费用偿还请求权。

　　五、关于征收征用

　　许多群众认为，国家的征收、征用直接涉及到公民权益，草案依据宪法对国家的征收、征用进行细化规定很有必要，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。有的群众认为，草案对征收征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷。

　　有的认为，征收征用应当严格区分公益活动和商业活动，把公益活动取得的不动产和动产纳入国家征收征用的范围，把商业活动取得的不动产和动产纳入市场调节机制，避免社会矛盾，体现公平原则。建议草案第四十九条对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　有的认为，草案第四十九条中的“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法第六十条的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。有的认为，草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　有的认为，在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。

　　有的建议，明确草案第六十八条“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　六、关于国家、集体和私人所有权

　　多数群众赞成草案的规定，认为草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有的建议，将草案第五十一条和第五十三条合并规定为：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外。同时将草案第五十二条修改为：矿藏、水流、海域、野生动植物资源、水资源属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。文物属于国家所有，但法律规定属于集体或私人所有的除外。

　　有的建议，草案第五章增加一款：国家所有权由国务院代表国家统一行使。国务院有关部门、地方人民政府及其有关部门经法律、行政法规授权，对国家所有的财产行使权利。

　　有的认为，草案不能同时出现“国务院”和“中央人民政府”的表述，建议统一使用“国务院”。

　　有的认为，草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议对集体所有的不动产和动产范围细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。

　　有的认为，应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的权责，建议草案第六十条补充一款：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。“本集体”的范围包括：集体企业、合作经济组织、联合经济组织（包括社区联合经济组织）。“成员”指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会及成员代表的民主监督。

　　有的建议，草案第六十一条增加一款规定：本集体村民会议的决定，不得违反法律、行政法规，不得侵犯少数人的合法权益。防止以村民会议形式侵犯少数人如妇女儿童、外迁户的权益。

　　有的认为，农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，属于所有权行使，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营，建议将草案第六十三条修改为：农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。

　　有的认为，生活资料与生产资料是经济学上的分类，市场经济条件下，法律区分生活资料和生产资料没有意义，而且草案第六十六条的列举并不科学，私人的房屋也可以是生产资料，建议草案第六十六条修改为：私人对依法取得的动产、不动产享有所有权。

　　有的认为，草案第六十六条中的“私人”，是按照所有制所作的划分，而不是按照民事主体的法律形态所作的划分，为了避免含义模糊，建议修改为“公民、法人和其他组织”。

　　有的认为，草案第六十八条所使用的“拆迁”不是一个法律概念，而是在征收的基础上发生的，因此，建议修改为“非法征收”；草案第六十八条关于不动产征收补偿的规定与第四十九条重复，建议删去，本条应重点强调“妥善安置”。

　　有的认为，草案第六十八条明确了国家保护私人的所有权，但对不动产的保护过于突出，对于动产的保护稍显不足，建议在所有权这一章中对动产和不动产的保护采取足够的重视和平衡。

　　有的认为，草案第七十一条、第七十二条与刑法第一百六十七条、第一百六十八条、第一百六十九条的规定存在重复，物权法没有必要重复刑法的，建议删除。

　　七、关于业主的建筑物区分所有权

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定重点突出，与群众生活关系密切，有利于保护业主合法权益。也有不少群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定还不够具体。

　　有的认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定中，采用了“业主”、“业主委员会”等概念，但对于一些过去常用的法律用语如“业主大会”、“业主公约”等，草案没有采用，而是使用了老百姓比较陌生的“业主会议”、“管理规约”等用语，为了便于老百姓对物权法的理解，建议使用已经惯用的物业管理法律用语。

　　有的认为，草案第七十六条力图解决车库的权属争议，提出了新的判断标准，即以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，建议对业主应享有的公共停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的认为，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案第七十七条修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的认为，草案第七十八条第二款和第七十九条中规定的“建筑物总面积”概念不清，是指包括物业管理用房、会所、车库在内的所有建筑物及其附属物的建筑面积，还是仅指住宅、商业用房等建筑物的建筑面积。建议对“建筑物总面积”作出更加明晰的规定。

　　有的建议，将草案第八十条修改为：将住宅改变为商业用房，可能对其他住宅产生光、电、磁、气味、噪声、环保等污染的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　有的建议，草案第八十条增加一款：利用建筑物及其附属设施、业主的共用设施、共有设施从事广告等经营活动的，应当取得全体业主的同意，但法律另有规定或者合同另有约定的除外。

　　有的认为，应当加强对使用维修基金的管理规定，如必须通过全体业主同意，不能用于风险性投资。

　　有的认为，应当赋予业主委员会而不是业主会议以当事人能力，建议将草案第八十七条修改为：可以以业主委员会的名义提起诉讼，申请仲裁。

　　有的建议，草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　有的认为，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议草案第六章对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。

　　有的认为，人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。

　　有的认为，物业管理公司为商业服务公司，用“管理”二字容易产生误解，不少物业公司以“管理者”自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”修改为“物业服务机构”。

　　八、关于相邻关系

　　许多群众认为，草案关于相邻关系的规定有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；也有不少群众认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。

　　有的建议，草案第八十九条增加规定：处理相邻关系可以按照当地习惯。

　　有的建议，草案第九十条增加规定：对自然流水的利用，没有约定的，按照面积、人口权利均等原则合理分配。对自然流水的排放，按照规划排放或者尊重自然流向。

　　有的建议，草案第九十六条增加“建造或修缮建筑物”，以便与草案第九十条、第九十一条、第九十二条的规定相对应。

　　有的建议，草案第七章增加对逾界植物根枝处理、逾界建筑物处理、限制相邻人瞭望权的规定。

　　有的建议，增加对一些发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的“合理扰民”的行为作出限制性规定。