农民宅基地应分清义务与权利

　　宅基地，是指城、乡公民在其依法取得的国家所有或集体所有的宅基地上建造房屋宅院、使用居住的权利。其法律特征是：一是宅基地使用权的主体主要是我国公民；二是公民对宅基地只享有使用权，不享有所有权；三是公民的宅基地使用权必须依法定程序取得，禁止任何单位和个人未经批准擅自占地建造房屋。然而，在生活中，一些农民却把宅基地看成是私有财产，在宅基地上不仅随便扩大建设，而且还抵押，这种分不清义务与权利的行为，显然是有关法律、法规所不允许的。

　　宅基地不能擅自扩大建造

　　某乡胜利村万某在世时，在村外一空闲地盖有五间平房，按照村内的统一规划，村民只能盖四间。去年，万某去世留下遗嘱，将该房赠给已出嫁的女儿和女婿孙某继承。女儿继承后，将旧房拆除后，不仅又扩大了一间，而且还将院子向前和向左各扩大了5米。一个月后，该村委会通知孙某，他们只能享受四间房宅基地的面积，超出部分按规定要收回，并限定孙某在一个月内将宅基地超出的院墙和二间房子全部拆除，完全恢复其耕地面貌。

　　那么，孙某只是在原来的宅基地进行了不大的扩建，村委会就要求他拆除，村委会可以作出这样的规定吗？

　　点评：根据我国《宪法》规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集体所有。《土地管理法》对土地的所有权、使用权以及农村个人建设用地也做了明确规定。因此，公民对宅基地只有使用权，没有所有权，宅基地不是属于个人的合法财产。我国《继承法》规定，公民死亡时遗留的个人合法财产可以继承，而宅基地由于不属于个人的合法财产，因而公民死亡后宅基地不能继承。但如果地上建有房屋，则继承人有权继承房屋。根据“房地不可分离”的原则，继承房屋后，宅基地使用权随着房屋产权合法转移给继承人，但应进行必要的登记手续。另根据国家土地管理局的规定：“确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”根据以上规定，孙某有权继承万某的房屋。但是，孙某在原来的基础上，又擅自扩建，显然违反了有关宅基地标准的规定，因此，按当地政府规定的宅基地面积标准，孙某已经超标，因此，村委会通知孙某，要求孙某拆除超出部分是符合法律规定的。

　　宅基地抵押要不得

　　孙某想在村头公路边开办一经营烟酒糖茶的门市部，便找到外村好朋友赵某，请赵某借给他2万元，并说保证一年后归还。赵某见好朋友孙某开口借钱，既不好意思推脱，又怕孙某借钱不还，见赵某不是很痛快地答应，孙某就说，上个月，我给我儿子批了宅基地，我把房子的宅基地抵押给你，如果到期不还你钱，这块宅基地就是你的了。赵某见孙某如此，就将钱借给了孙某，双方并就还款日期、宅基地抵押以及借款利息等立了字据。一年后，孙某没有如期将2万元偿还给赵某，为此，赵某曾多次找孙某讨要，孙某总是以没钱为借口搪塞赵某。一气之下，赵某将孙某告到法院，请求法院依法按合同约定将孙某儿子的宅基地判给自己。

　　孙某借赵某2万元，并将儿子的宅基地抵押，这种抵押合法吗？

　　点评：抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，但债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。由此可见，宅基地是不能作为抵押的。根据以上担保法的规定，孙某将儿子的宅基地抵押给赵某，显然是不合法的，尽管当时双方立有书面合同，但由于这种将宅基地抵押为内容的合同违反了法律的规定，法院是不会支持赵某索要宅基地的诉讼请求的。

　　宅基地上建房不用缴税

　　26岁的刘某出国打工二年回到家后，准备在原宅基地上盖二层楼房，在建房手续以及材料办理完毕后，就开始动工建造。当二层房建造好后，税务部门的工作人员找到刘某，说刘某不是初次在宅基地上建房，拆除旧房建二层就要缴纳房产税。刘某认为，该房是在自己原来的宅基地上盖二层，既没扩大宅基地标准面积，又没建好出卖、出租，就拒绝缴纳。税务工作人员见刘某拒绝，就开了一张限期缴纳税款的通知，并告诉刘某说，如果不在限期内缴纳税款，不仅要收取滞纳金，而且还要罚款。

　　刘某在自己的宅基地上盖二层楼房，既没超标，建好后又没出卖、出租，这种房产税应该不应该拒绝？

　　点评：所谓房产税，是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收具有以下特点：一是房产税属于财产税中的个别财产税，其征收对象只能是房屋。二是征收范围只限于城市、县城或建制镇和工矿区的经营性房屋。三是对房屋的经营使用方式区别规定征税办法，对于自用的房屋按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税，我国《房产税暂行条例》第一条规定：“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”由此可以看出，农村村民自盖的房屋属于农村房屋，不在征税范围内。刘某在自己原来的宅基地上盖二层房，既没有违规超标，又没出卖、出租而是自住，这种建造显然不用缴纳房产税，而税务部门有关工作人员通知刘某缴纳房产税，属违反法律、法规擅自开征的行为，刘某拒绝缴纳房产税是对的。

　　庄奎太