个人集资盖楼需考虑政策风险和管理风险

　　合作盖楼操作成功的可能性等于零？

　　联想集团工程师于凌罡，早在两年前为打破开发商的暴利，就针对地产开发的旧有模式大胆提出了个人集资盖楼的新模式。而一度被300多位出资人看好并就购买事宜多次进行讨论北京芍药居甲2号宗地，已经在8月7日下午竞标截止时间前决定放弃竞标。原因是地价高、紧急调度资金导致融资成本高、实际用地因锅炉房占地缩水2000多平方米等。纵使在这宗

　　对此，专家指出：合作盖楼是整个楼市价格是否合理的试金石，只有在楼盘价格虚高太多，消费者购买楼盘的资金成本远远高于支付给合资盖楼的资金成本＋风险成本＋精力成本后才有可能实现。但根据目前中国经济形势来判断，这种情况可能性为零。

　　从理论上来说，基于交易成本的采购契约理论认为，采购契约分为两种，一种是成本加成契约，另一种是固定价格契约，前者相当于“制造”，后者则相当于“购买”。在房地产领域，人们想要合作盖楼的想法正是基于企业理论的核心问题“制造还是购买”决策的考虑，当制造比购买价格优势更明显的时候，理性的个体自然会考虑到“制造”决策。如果说这与住宅专业化开发背道而驰的话，也只能说明目前房地产市场的交易成本太高，需要用合作盖楼的“制造”决策来进行“对冲”。

　　此外，合作盖楼想要顺利进行，需要各方面的协调，需要政府出台相关的扶持政策（特别是土地方面的政策），需要银行出台相关的扶持政策，比如贷款方面的政策，还需要合作盖楼者找到合适的带头人和组织者，不管是个人还是开发商。一句话，既需要考虑到外部的风险，比如政策风险，也需要考虑到内部的风险，比如管理风险。

　　专家认为，不管合作盖楼最终采取的是什么样的形式，其现实意义和理论意义都是非常深远的。现实意义在于它为上下其手的开发商敲响了警钟，把房产价格泡沫吹得太大不仅会引起政府层面的宏观调控的干预，而且会引起民间层面的内部采购的压力。

　　即使小房子的装修控制资金也是个难事

　　集资房的一个最主要特点就是不以盈利为目标。上世纪90年代的时候，有一部分不良开发商，用集资盖楼的方式卷走出资方的资金，给楼市留下多宗烂尾楼，这种方式在1999年的时候也被有关部门严禁，并且将集资房列为违法建筑。到了2004年5月，集资房重新浮出水面，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资、合作盖楼纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。

　　云南大学法学院教授宋迪认为，如果没有政策扶持，土地成本首先就难以控制。国家凭什么要扶持个人集资盖楼？2004年开始在全国31个省、自治区、直辖市全部实行“招、拍、挂”制度。要想在公开市场价拿地，于凌罡与长期浸淫于地产圈的地产大亨们如何竞争呢？另外，蓝城项目的启动资金从何而来？据称，蓝城项目最初计划募集资金500份，每份15万元，即自筹资金7500万元，但最后缩水至300份，共计4500万元。原因是很多人看到土地迟迟未有着落，该项目如同空中楼阁。当初设想的初始资金从7500万元缩水为4500万元，其间，银行又再次调高了贷款利率，项目的借贷能力受到了一定制约。

　　北京的合作盖楼模式采取了与开发商合作的代建制或曰地产定制的形式。北京万通地产公司今年4月介入蓝城项目，于凌罡希望接此解决土地缺位、房屋建设以及资金缺口等一揽子问题，但万通只愿意解决房屋建设问题。这直接导致蓝城项目的土地和资金缺口依然是个巨大的问号。7月3日，于凌罡建议引入中信信托融资。但参与者却对于凌罡的折腾颇有微辞。因为多一个信托的环节就意味着多存在一种变数，有些风险甚至不是信托本身可以避免的。

　　合作盖楼是一个大项目，涉及很多专业领域，很多自己装修房子的人应该明白，即使很小面积房子的装修控制资金运用也是个难事，至于防范装修队“吃黑”的问题更是难上加难，那么作为一种合作盖楼的模式，始终存在一种信用和信任危机。“钱不但没有省，而且何时能把房子建起来，大家心里没有一点谱。”一位不愿透露姓名的人士如是说。