各地人民群众对物权法草案的意见（二）

　　《中华人民共和国物权法（草案）》自2005年7月10日向社会公布以来，在社会上引起强烈反响，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至2005年8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见10032条，其中7月27日至8月10日共收到各地人民群众意见3517条。现将7月27日至8月10日新华网、人民网、中国人大网和人民日报、法制日报等媒体以及群众来信反映的主要意见如下：

　　一、总的看法

　　多数群众认为，物权法作为调整财产支配关系的法律，促进民事主体更有效地利用各种资源，促进社会财富的迅速增长，促进市场经济健康有序地发展。此次公布的草案贴近社会生活，有利于保护国家、集体和私人所有权，维护社会经济秩序，维护我国的基本经济制度。

　　许多群众认为，在物权法草案征求意见的过程中，立法工作机构适时地公布征求意见的情况，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，有利于进一步调动广大人民群众参与立法的热情，从而更好地集中民智，反映民情。

　　大家认为，物权法是一部关系人民群众切身利益的法律，对进一步发展市场经济，构建和谐社会具有深远意义，草案的内容已经比较成熟，希望进一步修改后尽快出台。

　　二、关于物权法的一般规定

　　许多群众赞成草案关于物权法的一般规定，认为草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为，草案关于物权法的一般规定还不能很好地涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。

　　有的建议，草案第一条增加规定：根据宪法，制订本法。

　　有的认为，草案第二条所称的“平等主体”不够确切，有一些物权关系并不属于平等主体之间的关系，如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等情形，建议修改。

　　有的建议，将草案第二条第三款修改为：本法所称物权，指权利人依照法律规定直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　有的认为，草案第三条关于物权法定的规定，过于刚性，不能完全适应社会发展的需要，建议规定缓和的措施或变通的办法。

　　有的认为，草案第三条应当将物权的种类和内容写明白，不要表述为“由本法和其他法律规定”。

　　有的认为，草案第四条规定的“物权应当公示”不妥。确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用物权公示原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。

　　有的建议，删除草案第八条，并将草案第三条修改为：物权的种类和内容由法律规定；物权法以外的其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。

　　有的建议，将草案第八条修改为：其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但不得与本法规定的基本原则相冲突。

　　有的认为，物权的一个重要特征就是优先效力，对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义，而草案对此没有作出明确的规定，建议在草案第一章中增加一条：在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。具有物权性质的权利优先于具有债权性质的权利。

　　有的认为，私人财产的征收征用在草案中分散为多个条文规定，如草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条、第一百三十七条，处理得不够理想，既复杂又存在漏洞，建议将其浓缩为一条规定在总则部分，即简单又实用，更能凸显对物权保护的重视。

　　三、关于不动产登记

　　多数群众赞成草案关于不动产登记的规定，认为草案的规定有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。也有不少群众对草案的规定提出不同意见。

　　有的认为，不动产物权应采用登记对抗主义，而非登记生效主义，建议修改草案第九条第一款、第十四条，并合并为一条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭的，应当登记；未经登记，物权的变动不能对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，不动产登记簿的记载具有推定效力。

　　有的建议，删去草案第十条第二款中的“行政法规”，认为统一登记的范围、登记机构和办法只能由法律规定，因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定，虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定，但是既然不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划，那么在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则，避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前而使得两者发生冲突。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规违反法律。

　　有的认为，当事人进行不动产权属的初始登记和变更登记所能提供的文件是不同的，初始登记时当事人无法提供权属证书；变更登记则需要提供权属证书、合同，或者人民法院的判决等。建议草案第十一条区分初始登记和变更登记，防止出现矛盾和漏洞。

　　有的建议，草案第十一条增加一款规定：登记机构收到当事人的申请后，应当对当事人的申请进行形式审查，然后决定是否受理，并书面通知申请人。登记机构决定受理的，应在办理登记后，向申请人颁发有关权属证书。

　　有的认为，草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意，在实践中几乎不可能实现。有的认为，草案第十九条中“以人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有立法依据，法院不好操作。建议修改草案第十九条的有关规定。

　　有的建议，将草案第二十条修改为：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构应当予以更正。如果不动产登记簿的记载错误是由于登记人员记载时的疏忽所造成的，并有原始的登记原因证明文件可查时，登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正，但应当书面通知权利人。

　　有的认为，草案第二十二条的规定不够准确，事实上一个物权变更或者抛弃，其他物权的效力是受到影响的，如一个物上不同顺位的抵押权，当前一项抵押权放弃其优先顺位，后一项抵押权在顺位上就提前了，优先受偿的效力还是有变化的；另外本条的规定与草案第一百二十八条的规定存在冲突，因为不动产在被征收征用之后，用益物权必然会消灭或者行使受到影响。

　　有的建议，草案第二十四条第二款修改为：因登记错误或者遗漏，或者无正当理由拖延登记，或者无正当理由拒绝查阅、复制登记资料申请，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，但登记机构无过错的除外；登记机构赔偿后，可以向负有责任的工作人员追偿。

　　有的认为，实践中不动产登记收费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。

　　有的认为，草案第三十五条最后一句规定的“未经登记，不得处分”限制了公民的财产权利，建议修改为：“未经登记，不得对抗善意第三人。”。

　　四、关于物权的保护

　　许多群众认为，草案关于物权保护的规定十分具体、到位，有利于对国家、集体和私人财产权利的保护。

　　有的建议，草案第三十六条修改为：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　有的认为，草案第三十七条对可以向谁请求确认权利规定不够明确，建议修改为：可以请求人民法院确认权利。

　　有的认为，草案第三十八条与第二百六十一条、第二百六十二条的规定存在重复和矛盾，建议删除。

　　有的认为，草案第四十二条规定的损害赔偿请求权不是物上请求权，建议将有关“请求损害赔偿”的规定修改为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依据侵权行为法的规定追究侵权人的侵权责任。能够恢复原状的，可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状成本过高的，可以请求损害赔偿。

　　有的建议，草案第四十四条修改为：权利人请求返还原物、排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。有的建议，“不适用诉讼时效”修改为“不受诉讼时效期限的限制”。

　　有的建议，草案第三章应规定权利人请求返还原物适用长期诉讼时效，例如规定为10年。

　　有的认为，草案第三章应当规定孳息返还请求权、不当得利返还请求权、侵权赔偿请求权以及费用偿还请求权。

　　五、关于征收征用

　　许多群众认为，国家的征收、征用直接涉及到公民权益，草案依据宪法对国家的征收、征用进行细化规定很有必要，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。有的群众认为，草案对征收征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷。

　　有的认为，征收征用应当严格区分公益活动和商业活动，把公益活动取得的不动产和动产纳入国家征收征用的范围，把商业活动取得的不动产和动产纳入市场调节机制，避免社会矛盾，体现公平原则。建议草案第四十九条对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　有的认为，草案第四十九条中的“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法第六十条的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。有的认为，草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　有的认为，在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。

　　有的建议，明确草案第六十八条“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　六、关于国家、集体和私人所有权

　　多数群众赞成草案的规定，认为草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有的建议，将草案第五十一条和第五十三条合并规定为：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外。同时将草案第五十二条修改为：矿藏、水流、海域、野生动植物资源、水资源属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。文物属于国家所有，但法律规定属于集体或私人所有的除外。

　　有的建议，草案第五章增加一款：国家所有权由国务院代表国家统一行使。国务院有关部门、地方人民政府及其有关部门经法律、行政法规授权，对国家所有的财产行使权利。

　　有的认为，草案不能同时出现“国务院”和“中央人民政府”的表述，建议统一使用“国务院”。

　　有的认为，草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议对集体所有的不动产和动产范围细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。

　　有的认为，应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的权责，建议草案第六十条补充一款：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。“本集体”的范围包括：集体企业、合作经济组织、联合经济组织（包括社区联合经济组织）。“成员”指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会及成员代表的民主监督。

　　有的建议，草案第六十一条增加一款规定：本集体村民会议的决定，不得违反法律、行政法规，不得侵犯少数人的合法权益。防止以村民会议形式侵犯少数人如妇女儿童、外迁户的权益。

　　有的认为，农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，属于所有权行使，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营，建议将草案第六十三条修改为：农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。

　　有的认为，生活资料与生产资料是经济学上的分类，市场经济条件下，法律区分生活资料和生产资料没有意义，而且草案第六十六条的列举并不科学，私人的房屋也可以是生产资料，建议草案第六十六条修改为：私人对依法取得的动产、不动产享有所有权。

　　有的认为，草案第六十六条中的“私人”，是按照所有制所作的划分，而不是按照民事主体的法律形态所作的划分，为了避免含义模糊，建议修改为“公民、法人和其他组织”。

　　有的认为，草案第六十八条所使用的“拆迁”不是一个法律概念，而是在征收的基础上发生的，因此，建议修改为“非法征收”；草案第六十八条关于不动产征收补偿的规定与第四十九条重复，建议删去，本条应重点强调“妥善安置”。

　　有的认为，草案第六十八条明确了国家保护私人的所有权，但对不动产的保护过于突出，对于动产的保护稍显不足，建议在所有权这一章中对动产和不动产的保护采取足够的重视和平衡。

　　有的认为，草案第七十一条、第七十二条与刑法第一百六十七条、第一百六十八条、第一百六十九条的规定存在重复，物权法没有必要重复刑法的，建议删除。

　　七、关于业主的建筑物区分所有权

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定重点突出，与群众生活关系密切，有利于保护业主合法权益。也有不少群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定还不够具体。

　　有的认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定中，采用了“业主”、“业主委员会”等概念，但对于一些过去常用的法律用语如“业主大会”、“业主公约”等，草案没有采用，而是使用了老百姓比较陌生的“业主会议”、“管理规约”等用语，为了便于老百姓对物权法的理解，建议使用已经惯用的物业管理法律用语。

　　有的认为，草案第七十六条力图解决车库的权属争议，提出了新的判断标准，即以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，建议对业主应享有的公共停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的认为，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案第七十七条修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的认为，草案第七十八条第二款和第七十九条中规定的“建筑物总面积”概念不清，是指包括物业管理用房、会所、车库在内的所有建筑物及其附属物的建筑面积，还是仅指住宅、商业用房等建筑物的建筑面积。建议对“建筑物总面积”作出更加明晰的规定。

　　有的建议，将草案第八十条修改为：将住宅改变为商业用房，可能对其他住宅产生光、电、磁、气味、噪声、环保等污染的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　有的建议，草案第八十条增加一款：利用建筑物及其附属设施、业主的共用设施、共有设施从事广告等经营活动的，应当取得全体业主的同意，但法律另有规定或者合同另有约定的除外。

　　有的认为，应当加强对使用维修基金的管理规定，如必须通过全体业主同意，不能用于风险性投资。

　　有的认为，应当赋予业主委员会而不是业主会议以当事人能力，建议将草案第八十七条修改为：可以以业主委员会的名义提起诉讼，申请仲裁。

　　有的建议，草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　有的认为，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议草案第六章对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。

　　有的认为，人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。

　　有的认为，物业管理公司为商业服务公司，用“管理”二字容易产生误解，不少物业公司以“管理者”自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”修改为“物业服务机构”。

　　八、关于相邻关系

　　许多群众认为，草案关于相邻关系的规定有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；也有不少群众认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。

　　有的建议，草案第八十九条增加规定：处理相邻关系可以按照当地习惯。

　　有的建议，草案第九十条增加规定：对自然流水的利用，没有约定的，按照面积、人口权利均等原则合理分配。对自然流水的排放，按照规划排放或者尊重自然流向。

　　有的建议，草案第九十六条增加“建造或修缮建筑物”，以便与草案第九十条、第九十一条、第九十二条的规定相对应。

　　有的建议，草案第七章增加对逾界植物根枝处理、逾界建筑物处理、限制相邻人瞭望权的规定。

　　有的建议，增加对一些发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的“合理扰民”的行为作出限制性规定。

　　九、关于所有权取得的特别规定

　　有的认为，善意取得制度是为了弥补合同的缺陷而又维护社会效率、保证交易活动的效益而产生的一种物权取得方式，如果合同有效根本就不需要适用善意取得制度来保护善意第三人的权利。建议将草案第一百一十一条第一款第四项“转让合同有效”删除或者修改为“转让合同在形式上无瑕疵”。

　　有的认为，草案第一百一十一条将不动产纳入善意取得的范围，过分保护了交易安全，建议不动产不适用善意取得制度。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于善意第三人利益的保护，建议修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。法律另有规定的，依照其规定。

　　有的认为，应当明确草案第一百一十四条中规定的“有关部门”，否则在实践中将使拾得人无所适从，有的部门也可能会借法律没有明确规定而相互推诿。建议将“有关部门”明确为“拾得遗失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。

　　有的认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务。许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。法律更应提倡拾金不昧。有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将草案第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的认为，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。有的建议，可以归拾得人。

　　十、关于用益物权的一般规定

　　许多群众赞同草案关于用益物权的规定，认为统一规定各种用益物权可以让公民清楚地了解自己拥有的用益物权的范围，稳定社会秩序。有的认为，草案第一百二十六条关于国家自然资源有偿使用制度的内容，不应规定在民事法律中，建议删除。

　　有的建议，将草案第一百二十八条中“国家规定的补偿标准”修改为：“法律、行政法规或者省、自治区、直辖市人民代表大会制定的地方性法规规定的标准”。没有规定补偿标准的，应当按市场价格或者参照实际评估价值给予合理补偿。

　　有的认为，建设用地使用权和宅基地使用权均属于地上权，可以将二者合并于地上权一章中，分两节分别予以规定。

　　有的提出，应当增设“集体土地使用权”一章，集体土地使用权可分为集体土地建设用地使用权和农用土地使用权两大类。

　　有的认为，海域使用权派生于国家海域所有权，是与土地使用权并列的典型用益物权，有别于矿权、水权等特许物权。为了保证用益物权制度的完整性，应该明确把海域使用权列入用益物权范畴，建议增加规定：“海域适用于不动产的有关规定。”同时增加海域使用权可以抵押的规定。

　　有的提出，为了与合同法、海商法和破产法中有关建设工程承包人的优先权、船舶优先权和工资优先权的立法现状相适应，应在用益物权编中规定优先权一章。

　　有的认为，应对坟地、墓穴的土地使用做出明确界定。

　　十一、关于土地承包经营权

　　许多群众认为，物权法草案对土地承包经营权进行规定，以法律的形式确认土地承包经营权的物权性质，有利于保护农民的土地承包经营权，维护广大农民安身立命的根本。

　　有的认为，草案第一百二十九条关于承包范围列举的不全面，如农村的池塘等也是可以承包的，建议一是采用概括性的概念，即“土地”；二是采用全面列举的方式；三是采用列举加概括的方式，如“耕地、林地等土地”。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，不利于土地承包经营权的流转安全。有的提出，关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑很多地区的农民没有签定土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　有的建议，将草案第一百三十条第二款的“土地承包经营权、林权证或者草原使用证”修改为“土地承包经营权证”，因为土地承包经营权、林地使用权和草原使用权均是以不动产为标的用益物权，应实行统一的发证制度。

　　有的提出，养殖业已成为农业的重要组成部分,很多养殖场都是在农民自己承包的耕地或经合理流转而取得的耕地上建设的，因此应该在草案第一百三十一条中规定，符合县级以上畜牧部门和乡镇人民政府的统一规划，可以在承包地上建设养殖用的圈舍等非永久性建筑。

　　有的认为，草案第一百三十二条中土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包以转让方式流转的规定，其中的“自主”与草案第一百三十条中“将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意”的规定相矛盾。因此应当将“自主”二字去掉。有的建议，流转方式中增加“入股从事合作生产”，以与土地承包法中的规定相对应。

　　有的认为，转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。还有的认为，对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。

　　有的提出，草案第一百三十五条第一款应当增加“非经法定事由和法定程序”发包人不得收回的规定。有的认为，现在大多数小城镇都已逐步建立起了社会保障机制，与设区的市并无根本性区别，因此应统一作出规定：承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市或小城镇落户，被纳入城镇居民社会保障体系的，应当将耕地和草地交回发包人。有的提出，草案第一百三十五条第三款的规定的情形，应该明确是全体家庭成员均享有城市居民社会保障待遇，还是只要主要劳动成员享有城市居民社会保障待遇就应当交回承包地，以免在法律适用中产生争议。

　　有的建议，应将草案第一百三十六条第二款中“本集体的村民会议”修改为“集体成员会议”；将“村民代表”修改为“集体成员代表”。

　　有的认为，征收农村土地，应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，而不是仅仅告之其征地的补偿标准、安置办法。有的建议将“土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定”一句删除，因为土地补偿费的使用、管理权限草案第六十一条已有规定，在草案第一百三十七条重复规定容易混淆土地补偿费与给土地承包经营权人的补偿费之间的区别。有的提出，为了防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体合法补偿权利的现象，应增加“村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利”的规定。有的建议，征收承包土地的应当报上一级行政机关备案。对于补偿标准意见不一致的，可以向人民法院提起诉讼；土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

　　有的认为，草案第一百三十八条的规定不利于对“四荒”地等以其他方式承包的农村土地进行保护，建议删除。有的提出，将承包“四荒”地适用法律和国务院的有关规定改为适用法律和行政法规。

　　十二、关于建设用地使用权

　　许多群众认为，物权法草案对建设用地使用权进行专章规定，有利于权利人按照物权法的规定行使权利，使自己所享有的建设用地使用权能够得到保障，能够更好地利用土地为社会创造价值。草案有关建设用地使用权的规定比较详细，内容也是可行的。

　　有的建议，将建设用地使用权部分分为三节，分别规定国有建设用地使用权、农村建设用地使用权、宅基地使用权。

　　有的认为，建设用地使用权的涵盖范围过窄，现在的国有土地使用权，其涵盖面远大于“建设用地使用权”。国有土地使用权的用途很多，统称为建设用地是不恰当的，且把建好的永久性建筑物的用地称为建设用地也不合适。有的提出，在实践中，国有农垦、森工系统的国有农用地面积在有些地区占有相当大的比重，其中包括生产单位向职工或农民个人发包的承包地，确定给职工的宅基地，确定给下属单位的建设用地等，本法应该对此类国有农用地使用权进行规范。

　　有的提出，草案第一百四十条中建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，容易让人理解为建设用地使用权人不受任何约束，建议将“有权自主利用”修改为“有权依法利用”。

　　有的认为，草案第一百四十一条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”中的“地下”容易产生歧义，因为地下矿藏、地下水统属地下，“地下”应改为地面浅表层。

　　有的提出，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以拍卖或者挂牌方式出让。其他有两个以上用地意向者的，也应采用拍卖或者挂牌方式出让。

　　有的提出，草案第一百四十二条、第一百四十三条关于限制规划用地和农用地转用的规定的内容属土地行政管理的内容，应由土地管理法规调整。

　　有的认为，应增加土地使用权期间届满后，对地上建筑物、附着物的补偿规定。

　　有的认为，草案第一百五十五条关于建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上、以外。

　　有的提出，建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期，每次续期期限为5年以上原出让期限以下，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。确因公共利益要收回到期地块的应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　有的提出，土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　有的提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期。

　　有的提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，从而有利于国家和社会的长久稳定。有的提出，应延长至150年。

　　有的提出，续期年限应与上次出让合同年限相同,续期次数不限。

　　十三、关于宅基地使用权

　　有的认为，草案关于宅基地转让的规定非常好，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多,在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。

　　有的认为，关于宅基地转让的规定应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨者应该有所区别，因为二者的取得途径是不同的。

　　有的认为，只允许农民在本集体范围内转让宅基地的做法是不合理的，有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。有的认为，符合宅基地使用权分配条件的农户通过申请的方式远比通过转让来得方便，即使有人购买在本集体内转让宅基地的，也不能实现土地房产的实际价值。

　　有的提出，应禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权。城镇居民或其他农户在农村购置住房，必须经集体同意，并且同时办理集体土地转变为国有土地的手续。每户城镇居民或其他非本集体农户在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。

　　有的建议将“宅基地”这一名称改为“农村建设用地”或“集体所有土地建设用地”。

　　有的提出，草案第一百五十八条规定“宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”的表述不当，农村建房也要遵守规划并考虑对相邻住宅或公共不动产的影响，因此“自主”应改为“依法”。

　　有的提出，草案应规定农村宅基地使用权人对宅基地的收益权，适应农村开展旅游等经济活动的要求。

　　有的提出，应增加宅基地使用权人应当依照法律规定向登记机构申请宅基地使用权登记的规定，以便加强对农村宅基地使用权的保护并有利于农村社会稳定。

　　有的认为，草案第一百六十一条关于“农民一户只能拥有一处宅基地”的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。还有的认为，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。

　　十四、关于地役权

　　有的提出，地役权合同条款中应增加供役地的范围和面积。

　　有的认为，地役权不只是利用他人的不动产，也包括限制他人对不动产的利用。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让及消灭均采登记生效主义，地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱，因此应规定为登记生效。

　　有的提出，土地所有权人设立的地役权不应受用益物权剩余期限的限制。

　　十五、关于居住权

　　一些群众认为，草案设立居住权有利于保护弱势群体的权利，草案的规定比较可行。有的认为，居住权规范范围过窄,实践意义不大,本法可不规定。

　　有的提出，草案第一百八十六条规定的“独立生活”在司法实践中很难确定。

　　有的建议，将草案第一百八十七条中“住房所有权人有权撤销居住权”，改为“住房所有权人有权向人民法院申请撤销居住权”

　　有的建议，草案一百八十九条中“因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的”修改为“因住房灭失、毁损、征用，住房所有权人获得赔偿金、保险金、补偿金的”。

　　有的认为，草案第一百九十一条规定居住权不适用因婚姻家庭产生的居住关系，容易让人产生误解，因为居住权一般是与家庭关系相联系的。

　　十六、关于担保物权的一般规定

　　很多群众认为，随着我国经济社会生活的不断发展，担保法的一些规定已不适应市场经济发展的实际需要。物权法草案，对担保法中的担保物权部分进行了补充完善，有助于完善担保制度，保护债权，便利企业和公民个人进行融资。

　　有的认为，草案第一百九十三条规定债权人在借贷、买卖等民事活动中可以设立担保物权，容易使人误解其他民事活动中不能设立担保物权，建议修改为债权人为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

　　有的认为，草案第一百九十九条关于担保物权人在主债权诉讼时效期间届满未行使担保物权的，担保物权消灭的规定不妥，因为主债权诉讼时效期间届满，主债权并不因此而消灭，只是成为自然之债，从债务因主债务仍存在而仍应存在，担保物权人仍享有担保物权。应当规定为担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内未行使担保物权的，担保物权消灭。有的建议，规定一个不少于三十日的担保人请求担保物权人行使债权的除斥期限。

　　有的提出，本编未对同一物上既设定了抵押权，又设定了质权的情况进行明确的规定，而在实践中此类案件频发。应增加规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　有的认为，应处理好本法与担保法的关系，本法制定后，应废除担保法，否则会产生法律适用方面的问题。

　　十七、关于抵押权

　　有的认为，草案第二百零二条只规定了企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料、产成品等动产可以抵押，应明确其他动产是否可以设定抵押。

　　有的认为，把“将来”的财产列入可抵押范围，加重了抵押权人的风险，在现实中可能很少有债权人愿意接受，因此没有必要进行规定。有的认为，不应将浮动抵押的适用范围扩大到个体工商户和农村承包经营户，因为二者是以个人财产承担无限责任的，再设置个人性质的财团担保在法理上讲不通。

　　有的认为，从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才获得比较完整的土地权利，才能自主地安排土地融资，获取较大的发展资本，因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。有的建议规定宅基地使用权人以建造的住房设定抵押的，抵押权实现时，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的其他农户。

　　有的提出民办教育设施等公益设施应允许抵押。

　　有的建议删去草案第二百零八条关于抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押财产转移为债权人所有的规定，认为应允许在设定抵押权时或在债务履行到期前，抵押权人与抵押人约定如债务人到期不履行债务，抵押财产的折价或变现的方式，以减少纠纷，保护诚信，加快抵押物的流转速度，减少流转过程的成本。

　　有的提出，草案第二百一十二条规定抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以登记簿为准，有可能造成登记部门工作人员与抵押合同一方串通损害另一方利益。建议规定登记部门以双方签订的合同的内容进行登记，并将该合同备案，当抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以双方签订并备案的合同为准。

　　有的认为，草案第二百一十四条第二款抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为无效的规定是对所有权的极大限制，易造成抵押权人滥用权力，不利于保护抵押人的利益，并且与动产的善意取得制度是矛盾的，不利于保护善意第三人的利益。有的认为，抵押权未经登记的，不管是否经过抵押权人同意，抵押财产的转让行为仍然有效。只要抵押权经登记，抵押权人对抵押物享有物权，可以追及已转让的财产。

　　有的建议，将草案第二百一十七条一款中增加规定：未经其他担保人书面同意，不得对其产生不利影响的规定。有的认为，草案第二百一十七条第二款中“但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”的表述会使人误以为其他担保人首先因此全部免责，其他担保人承诺仍然提供担保属于新的担保，建议修改为“但其他担保人明确表示放弃该权利的除外”。

　　有的认为，将最高额抵押权设立前已存在的债权纳入最高额抵押，有可能对其他债权人产生不利影响，建议增加规定因此损害其他债权人债权的，其他债权人有权申请人民法院撤销该协议。

　　十八、关于质权

　　有的认为，草案第二百三十二条关于质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人未履行债务时质押财产为债权人所有的规定不合理。因为质权的特点是债务人或第三人将出质动产转移归质权人占有，且存单等金融票据权利质押本身就有确定数额的价值，建议删除该规定。

　　有的提出，草案二百四十四条第四项“可以转让的股权”应修改为“股权”，因为有些股权的转让虽受到一定的限制，如发起人股，但并不是不可以设定质权，只不过质权的行使会受到限制。

　　有的认为，草案第二百四十四条一款三项应增加各种运输方式的运单可以出质的规定，因为提单和运单同为运输单证，并且运单也有记名提单的法律效力。有的建议，不论上市或非上市公司的股权出质之后，都可以转让。有的认为，经出质登记后的股权转让并不影响股权价值，应规定权利质权的追及效力，即质押人未经质押权人同意转让质押财产时，质权并不因转让而消灭，受让人仍受质权的约束。

　　有的建议，规定票据、债券、存款单、仓单、提单不得转质。

　　有的建议规定，一般债权也可以设立质权，以对债务人的通知作为质权的生效要件。

　　十九、关于留置权

　　有的认为，不应将留置的标的限于债务人的动产，因为有些证券化的权利也是可以留置的，同时应该为不动产的留置预留一定的空间，在房地产交易中，为了保护购房人免受开发商的欺诈，有些国家和地区是允许购房人在特定情况下对已购房屋享有留置权的。

　　有的建议，将草案第二百五十一条第二款中“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系”改为“债权人留置的财产，应当与债权具有正当的牵连关系”。有的建议，删除该款，认为允许企业之间的债权可以对其任何合法占有的债务人的财产行使留置权，会造成对其他债权人及担保物权人的权利侵害。

　　二十、其他

　　有的认为，物权法草案公开征求意见非常好，但是要考虑到社会弱势群体上网的少、订报刊的少、看新闻的少、参加座谈会的少，表达意见的少，建议立法机关深入基层，实地听取广大工人、农民的意见。

　　有的认为，物权法草案公开征求意见的时间应适当延长，时间太短，不利于各级人大高度重视、精心组织，确保征求意见工作的完成，也不利于广大人民群众熟悉物权法草案、查阅资料、收集意见、整理归类，理性系统地对草案提出有价值的参考意见。

　　有的认为，草案中“由法律、行政法规规定的，依照其规定”或“除法律另有规定外”的表述占法条总数的12％，这种表述应尽量少用，否则不利于物权法的顺利实施。

　　有的认为，房产交易公证，可以减少市场交易中的纠纷，对房地产市场的发展起到了积极的规范作用，建议草案对房产交易公证作出必要的规定。

　　有的提出，草案第六条、第四十九条等条文中所使用的“单位”，并不是规范的法律语言，内涵并不确切，建议统一使用“法人”。

　　有的认为，典当是中国独有的担保物权制度，具有悠久的历史，典当行业在国家批准的情况下，可以满足人民群众尤其是农民融资的需要，建议恢复草案有关典权的规定。

　　有的认为，草案第五编应当列入总则的第三章，单列一节“物权的占有”。有的认为，物权法作为民法的组成部分，不应规定公法规范，草案中“构成犯罪的，依法追究刑事责任”等表述不应保留，因为是否构成犯罪，是否应追究刑事责任，都是由刑法规定的，在物权法中规定并没有意义。

　　有的建议，删除草案第二百五十六条第二款关于占有人请求返还原物的期间的规定，物权法规定了占有人请求返还原物有除斥期间，等于变相认可了恶意占有人可以依照该除斥期间取得所侵夺的物，这是不合适的。